業(yè)績(jī)向好 房企開(kāi)發(fā)貸“有余糧”
多位銀行業(yè)人士表示，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款“定向?qū)捤伞壁厔?shì)愈發(fā)明顯，各商業(yè)銀行對(duì)全國(guó)大型房企拋出“橄欖枝”。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，相對(duì)于其他行業(yè)和領(lǐng)域的貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的質(zhì)量較好，商業(yè)銀行的信貸投放偏好強(qiáng)烈。
“我們今年的銀行信貸額度還沒(méi)有用完。”一位北京某大型上市房企高管向中國(guó)證券報(bào)記者表示。在年末信貸往往收緊的情況下，該房企擁有的充足信貸空間讓人艷羨。此前，這家房企剛在海外市場(chǎng)進(jìn)行了一輪融資。
業(yè)內(nèi)人士分析，在臨近年末的償債高峰期，房企仍握有一定的銀行信貸額度，在以往并不多見(jiàn)，更何況今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍稱(chēng)得上嚴(yán)厲。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解，截至10月末，一些大型房企甚至仍有一定的銀行信貸空間。
此外，銷(xiāo)售回暖對(duì)資金流的改善作用明顯。截至10月，萬(wàn)科以1100.2億元的業(yè)績(jī)成為今年首個(gè)達(dá)到千億銷(xiāo)售額的房企，這也被認(rèn)為是大型房企在本輪調(diào)控“寒風(fēng)”中凱旋的縮影。隨之而來(lái)的是企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)明顯改善，這進(jìn)一步有助于房企從其他渠道獲取資金。
上述房企負(fù)責(zé)人表示，從資金流的角度而言，銀行信貸固然重要，但出于資金穩(wěn)定性的考慮，房企應(yīng)更加注重資金來(lái)源的多元化。他認(rèn)為，隨著多項(xiàng)融資渠道的開(kāi)啟，大型房企對(duì)銀行開(kāi)發(fā)貸款的依賴(lài)將有所減弱。
業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，盡管手中握有“余糧”的房企只是少數(shù)，但房地產(chǎn)業(yè)整體資金狀況的改善已是不爭(zhēng)的事實(shí)。大型房企業(yè)績(jī)向好將有助于明年開(kāi)發(fā)貸的申請(qǐng)。
相比之下，小型房企的生存狀況堪憂(yōu)。據(jù)悉，小型房企獲得銀行貸款的難度較大，銷(xiāo)售回款成其主要資金來(lái)源，如果其銷(xiāo)售狀況不能快速改善，仍將面臨資金鏈斷裂乃至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
博弈加劇 樓市觀(guān)望氣氛濃
廣州某房產(chǎn)中介置業(yè)顧問(wèn)小雷最近有點(diǎn)郁悶，他原本已經(jīng)花了近兩個(gè)月時(shí)間促成一位買(mǎi)家簽訂購(gòu)房合同，最近發(fā)現(xiàn)銀行貸款收緊，利率上浮，買(mǎi)家選擇再觀(guān)望一段時(shí)間，小雷眼看著到手的合同“飛了”。“買(mǎi)家死咬著要房貸利率8折優(yōu)惠，可是目前最低都變成了85折！”
同樣的情況在北京也能看到。有房地產(chǎn)中介人士表示：“購(gòu)房者還是希望折扣能再大一點(diǎn)，比如7折。”但由于樓市成交回暖趨勢(shì)明顯，不少購(gòu)房者也希望趕在今年出手。購(gòu)房者李理表示：“看不準(zhǔn)明年的房?jī)r(jià)到底怎么走，而且年底銀行也有一定折扣，早出手早心安。”
張大偉分析表示，目前首套房貸款利率水平依然以85折優(yōu)惠為主，但下半年以來(lái)信貸寬松、市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生改變令部分購(gòu)房者觀(guān)望情緒濃厚。他預(yù)計(jì)，四季度開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”基本結(jié)束。此前，全國(guó)多個(gè)城市都出現(xiàn)了價(jià)格止跌企穩(wěn)跡象，之前熱銷(xiāo)的項(xiàng)目都出現(xiàn)了折扣減少、變相提價(jià)等現(xiàn)象，高性?xún)r(jià)比房源明顯減少，導(dǎo)致購(gòu)房者在出手購(gòu)房時(shí)再現(xiàn)猶豫。“業(yè)界普遍預(yù)期，明年的樓市成交量將好于今年。”
業(yè)內(nèi)人士指出，銀行信貸與樓市走勢(shì)關(guān)聯(lián)度非常大，預(yù)計(jì)在樓市信貸趨寬松的情況下，房企未來(lái)主動(dòng)降價(jià)的動(dòng)力或有所衰減。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張絮認(rèn)為，此前新房市場(chǎng)的剛性需求在二三季度集中釋放，而“金九銀十”期間成交量未出現(xiàn)預(yù)期中的高峰。進(jìn)入11月以后，在推盤(pán)力度減弱、需求回落的情況下，成交量恐結(jié)束漲勢(shì)，預(yù)計(jì)年底前沖高可能性不大。年底前開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的觀(guān)望情緒加重，市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方博弈加劇，預(yù)計(jì)樓市成交及新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售表現(xiàn)趨平淡。
額度收緊 一線(xiàn)城市利率上揚(yáng)
在北京、廣州、上海等一線(xiàn)城市，銀行出現(xiàn)了由于年末信貸額度緊張而導(dǎo)致個(gè)人房貸業(yè)務(wù)“緊俏”的情況，首套房貸利率普遍呈現(xiàn)溫和上浮的趨勢(shì)，但首次置業(yè)的購(gòu)房者仍能獲得一定程度利率優(yōu)惠，總體情況好于往年。
某銀行網(wǎng)點(diǎn)的工作人員表示：“雖然目前利率折扣上調(diào)到9折，但我們批貸放款的速度仍比較正常。而去年這個(gè)時(shí)候，我們執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率，要放款還得等到來(lái)年。”實(shí)際上，中國(guó)證券報(bào)記者此前走訪(fǎng)南昌、寧波、重慶等二三線(xiàn)城市時(shí)發(fā)現(xiàn)，早在幾個(gè)月之前，這些城市的首套房個(gè)貸利率優(yōu)惠就已經(jīng)取消，大部分執(zhí)行基準(zhǔn)利率。
中國(guó)證券報(bào)記者從鏈家地產(chǎn)、思源地產(chǎn)等中介門(mén)店了解到，目前中、工、農(nóng)、建等四大行的首套房貸利率在85折利率優(yōu)惠至基準(zhǔn)利率之間。而中信、光大等股份制商業(yè)銀行的首套房個(gè)貸利率大部分為基準(zhǔn)利率。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示：“去年這個(gè)時(shí)候，首套房貸利率幾乎就沒(méi)有在基準(zhǔn)利率以下的。以北京市場(chǎng)為例，90%的成交都是基準(zhǔn)利率。”而今年只有部分個(gè)人信用狀況、財(cái)務(wù)狀況極不好的貸款申請(qǐng)者，才有可能執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮。
在上海，交通銀行等大型國(guó)有銀行仍執(zhí)行首套房貸款利率85折優(yōu)惠，資質(zhì)較差的申請(qǐng)者利率水平有所上浮。而多數(shù)中小銀行首套房貸利率已經(jīng)普遍上浮至基準(zhǔn)利率，有的甚至上調(diào)幅度更大。
在廣州，部分商業(yè)銀行將首套房貸利率優(yōu)惠從85折提升至9折。由于額度緊張，銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)的審批也更加嚴(yán)格，附加條件的貸款“軟門(mén)檻兒”也在抬高。業(yè)內(nèi)人士分析，銀行作出的調(diào)整，可能意在減緩放貸額度。
“如果是首套房，目前最低只能在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下浮10%。”在廣州市天河區(qū)一家建行網(wǎng)點(diǎn)二樓負(fù)責(zé)辦理個(gè)人貸款的大廳，工作人員小李表示，最近房貸優(yōu)惠收緊了幾個(gè)點(diǎn)，客戶(hù)明顯少了很多。即使來(lái)幾個(gè)客戶(hù)，也都是詢(xún)問(wèn)的多，真正辦理業(yè)務(wù)的寥寥無(wú)幾。
“總行已經(jīng)下文一個(gè)多月了，以前還有85折甚至7折的優(yōu)惠，現(xiàn)在臨近年底，貸款額度收緊，銀行方面有壓力，所以個(gè)人貸款這塊辦不成的也就不勉強(qiáng)了。”小李介紹，目前最低貸款利率為基準(zhǔn)利率的9折，最高可能上浮30%，視個(gè)人信用資質(zhì)情況而定。如果信用評(píng)估水平過(guò)低，就要執(zhí)行最高利率。
同樣將個(gè)貸利率提升至9折的還有廣發(fā)銀行等中小商業(yè)銀行。不過(guò)，廣發(fā)銀行信貸經(jīng)理小劉提醒說(shuō)：“如果樓盤(pán)所在地理位置比較優(yōu)越、交通也比較便利，仍可以享受85折的優(yōu)惠。”
“各個(gè)地區(qū)、各個(gè)支行的額度松緊程度不同，即使是同一城市，各個(gè)支行執(zhí)行的房貸利率政策也可能不一樣。”中信銀行一位貸款客戶(hù)經(jīng)理如此解釋。而交通銀行以及花旗、匯豐等外資銀行則明確表示目前仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率85折的利率水平。
值得注意的是，臨近年底，有部分商業(yè)銀行選擇性地停止了相關(guān)房貸業(yè)務(wù)。中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州工商銀行的部分網(wǎng)點(diǎn)，已經(jīng)暫停新房貸款業(yè)務(wù)和公積金貸款業(yè)務(wù)的辦理，只辦理二手房貸款業(yè)務(wù)以及商業(yè)貸款業(yè)務(wù)，且二手房貸款利率仍然為基準(zhǔn)利率85折優(yōu)惠。業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，公積金貸款顯然沒(méi)有商業(yè)貸款的利潤(rùn)高，在資金有限、公積金貸款額度相對(duì)緊張的情況下，暫停公積金貸款也較容易理解。
張大偉也表示，部分中小銀行的首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)甚至上浮，其實(shí)是變相收縮業(yè)務(wù)。“這和中小銀行的經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整有一定關(guān)系，利率不打折其實(shí)就是變相告訴購(gòu)房者們，我們不想做這塊業(yè)務(wù)了。”
中國(guó)證券報(bào)記者日前走訪(fǎng)北京、廣州、上海等一線(xiàn)城市商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，部分銀行的首套房貸利率優(yōu)惠已從85折悄然提升至9折或基準(zhǔn)利率，但升至基準(zhǔn)利率之上的情況較為少見(jiàn)。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，首套房貸利率上浮對(duì)剛性需求購(gòu)房者影響較大。但與去年同期相比，今年四季度銀行仍有利率優(yōu)惠，實(shí)際體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸總體趨寬松的態(tài)勢(shì)。此外，下半年以來(lái)，銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)部分優(yōu)質(zhì)房企、樓盤(pán)項(xiàng)目予以定向支持，房企融資環(huán)境明顯改善，預(yù)計(jì)年底樓市成交或趨于平淡。