是實(shí)惠還是噱頭？
業(yè)內(nèi)人士表示，這是外資行搶占房貸高端客戶的一個(gè)信號(hào)
臨近年末，國(guó)內(nèi)銀行不約而同的收緊了首套房貸的利率優(yōu)惠政策，有些地區(qū)已將首套房貸利率最低上浮至基準(zhǔn)利率的1.05倍。而就在日前，花旗銀行卻逆向而行打出了首套房貸利率82折的優(yōu)惠牌，一時(shí)間賺足了眼球。花旗銀行在首套房貸上打出如此優(yōu)惠牌，究竟是為了搶占個(gè)人房貸市場(chǎng)而給出的實(shí)惠，還是只為搏宣傳而給出的噱頭？
針對(duì)花旗方面此舉，某商業(yè)銀行信貸部負(fù)責(zé)人昨日在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)透露：“這一優(yōu)惠政策確實(shí)要高于我們行的水平，在年末打出如此優(yōu)惠，花旗的盈利空間應(yīng)該非常有限。”該人士同時(shí)指出，“這也可以看成是一個(gè)信號(hào)，代表花旗等外資行方面經(jīng)營(yíng)策略上的某種變化，即發(fā)力搶占房貸的高端客戶。”
82折跌破首套房貸底線
年終將至，面對(duì)信貸額度的捉襟見肘，各家銀行均對(duì)房貸優(yōu)惠空間大幅壓縮。據(jù)本報(bào)記者了解，目前各家銀行首套房貸利率較數(shù)月前均有所提高，最高優(yōu)惠幅度也在85折，更有部分銀行對(duì)首套房貸執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率上浮10%。然而就在房屋貸款一片惜貸的背景下，花旗卻推出了首套房貸利惠82折的超值優(yōu)惠。
按此方案計(jì)算，假設(shè)借款人貸款200萬，貸款30年，采用常見的等額本息還款方式，那么在82折的利率優(yōu)惠下，借款人將比獲得85折優(yōu)惠的借款人少還近9萬元，比基準(zhǔn)利率借款人少還54萬多元。花旗中國(guó)相關(guān)業(yè)務(wù)部門對(duì)媒體回應(yīng)表示，根據(jù)央行及銀監(jiān)會(huì)有關(guān)規(guī)定，該行首套房貸會(huì)在政策允許范圍內(nèi)，根據(jù)客戶資質(zhì)及貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行區(qū)別定價(jià)。
目前市場(chǎng)上首套房貸利率通常在8-9折之間，該行也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)及客戶情況適當(dāng)調(diào)整利率措施，不排除針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較低的貸款提供更好的貸款利率，但目前8.2折的貸款優(yōu)惠利率尚未在北京地區(qū)實(shí)施。
花旗銀行出的這張折扣牌，較目前其它銀行可謂力度空前。近幾月來，國(guó)內(nèi)銀行首套房貸利率往上走趨勢(shì)明顯。比如某銀行在8月之前還執(zhí)行的是8.5折，8月后就是9折了，而到了9月中下旬的時(shí)候就變成了9.5折，再之后就執(zhí)行基準(zhǔn)。而對(duì)于不以房貸業(yè)務(wù)為工作重心的銀行，更是出現(xiàn)了較基準(zhǔn)利率上浮的情況。而目前對(duì)于首套房最低的首套房貸利率折扣也在8.5折，這也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是盈利保本線。“其收益率相對(duì)其它貸款而言處于底部，目前并不會(huì)成為各大銀行主流趨勢(shì)。”銀聯(lián)信零售銀行部分析師陳龍對(duì)記者表示。
業(yè)界稱盈利空間有限
但也并非賠本買賣
那么此番花旗銀行給出低于其它銀行的超低首套房貸利率折扣，是否成為一個(gè)噱頭呢？陳龍指出：“目前五年期銀行存款利率上限是4.75%*110%=5.225%，而按照82折計(jì)算的首套房貸優(yōu)惠利率是5.371%（5年期以上），存貸利率非常接近。實(shí)行82折房貸利率看上去盈利空間非常小。”而這一觀點(diǎn)也得到了某銀行信貸部負(fù)責(zé)人的認(rèn)可，該人士表示：“我們銀行目前最優(yōu)惠的首套房貸利率折扣也只有85折，而按花旗最新的82折計(jì)算，應(yīng)該是沒有盈利空間。”
但上述人士同時(shí)表示，花旗此舉也并非是一個(gè)賠本買賣。
陳龍認(rèn)為，由于商業(yè)銀行可貸資金中很大部分是來自活期存款，其平均成本遠(yuǎn)低于5年期以上存款利率。從2011年大部分銀行存貸款平均成本率及收益率情況來看，各大銀行存款平均成本率大概在1.5%-2%之間，而收益率大概在5%-7%之間。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士指出，由于花旗銀行此番的規(guī)則制定直接定位為高端客戶群，通過綜合算賬也還是會(huì)有收益的。
針對(duì)這一優(yōu)惠政策，花旗方面制定了較高的門檻：除了期限僅為三個(gè)月且額度有限外，最為重要的是規(guī)定了只有稅后月收入達(dá)到2萬元以上，貸款金額達(dá)到150萬以上的申請(qǐng)人才能獲得82折房貸利率的審批。這也就是說，能享受此條件的人群將會(huì)非常少，只有那些高端客戶才能入圍。購(gòu)買首套住房的這些剛性客戶，首套房貸利率優(yōu)惠力度的加大，確實(shí)將會(huì)受到首次購(gòu)房人群的歡迎。但花旗銀行的高門檻，確實(shí)將這些剛性需求的客戶拒之門外，而這也恰恰成為其吸引優(yōu)質(zhì)客戶的重要手段。
借房貸優(yōu)惠政策
搶占中資行市場(chǎng)
值得注意的是，在這一時(shí)期國(guó)內(nèi)銀行紛紛上調(diào)首套房貸利率，個(gè)別銀行甚至已較基準(zhǔn)利率上浮。而以花旗銀行為代表的外資銀行卻反向而行，這從另一側(cè)面表明了外資行借此爭(zhēng)奪客戶資源的決心。在中資銀行對(duì)房貸利率優(yōu)惠政策執(zhí)行得更加謹(jǐn)慎之際，東亞、匯豐、渣打等外資行的房貸政策則有著明顯趨松的跡象。
對(duì)于這一現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士表示，中資銀行到年末通常授信額度會(huì)緊張，而外資銀行全年放貸相對(duì)平均，年末也正是通過優(yōu)惠房貸搶占高端市場(chǎng)的一大機(jī)會(huì)。由于外資銀行房貸業(yè)務(wù)主要鎖定在高端客群，相對(duì)而言其門檻較高，且通常會(huì)在辦理房貸的同時(shí)向客戶推出其理財(cái)業(yè)務(wù)，房貸是其拓展高端客群的一大窗口。“之所以出現(xiàn)82折的優(yōu)惠利率，可能與外資行經(jīng)營(yíng)策略上有所變化有關(guān)。”一位銀行業(yè)人士也認(rèn)為，“在符合政策預(yù)期的背景下，外資行加大房貸業(yè)務(wù)力度，無疑是為了更好地拓展客戶資源，尤其現(xiàn)在房貸業(yè)務(wù)逐漸不受中資行重視但又需求漸旺的時(shí)候，是靠此吸引優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶最好的時(shí)機(jī)。”