“對(duì)于商品住宅地塊，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)將調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，即鎖定底價(jià)，從零開(kāi)始競(jìng)投配建安置用房或保障性住房面積。”
進(jìn)入10月，杭州迎來(lái)了土地供應(yīng)高峰，這則土地新政也引起了業(yè)內(nèi)人士高度關(guān)注。據(jù)了解，在杭州近日舉辦的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，參會(huì)的開(kāi)發(fā)商拿到了一份名為《關(guān)于貫徹國(guó)土資電發(fā)【2012】87號(hào)文件有關(guān)事宜的通知》(下稱《通知》)，其中對(duì)土地溢價(jià)率做了明確限定。
10月17日下午，杭州成功出讓5宗地塊，其中3宗沿江住宅用地被中海地產(chǎn)奪得。值得注意的是，這3宗地塊的溢價(jià)率均超過(guò)了49%。這意味著，根據(jù)杭州土地新政，這3宗地塊內(nèi)將進(jìn)行保障房配建。
“加大保障房配建面積有可能抬高地塊內(nèi)商品房的售價(jià)水平。”有業(yè)內(nèi)人士對(duì)杭州土地新政的合理性表示質(zhì)疑，并對(duì)商品房房?jī)r(jià)被抬高表示擔(dān)憂。
新政低調(diào)出臺(tái)
記者了解到，杭州這則《通知》適用于杭州主城區(qū)8月20日后成交的所有地塊。其中，住宅用地達(dá)到49%溢價(jià)率上限后將進(jìn)入競(jìng)投保障性用房面積程序，建設(shè)公租房后無(wú)償移交給保障房管理部門；商業(yè)用地達(dá)到49%溢價(jià)上限后，將進(jìn)入競(jìng)投安置用房面積程序，建設(shè)安置用房無(wú)償移交給相關(guān)主管單位。此安置用房指的是商業(yè)性回遷房。
記者經(jīng)多方采訪了解到，這一新規(guī)今年8月即已出臺(tái)，近期才被外界知曉。
“去年也有類似的政策出臺(tái)，但到了2011年年底便執(zhí)行不下去了。”中國(guó)指數(shù)研究院江浙分院研究總監(jiān)曹旭東告訴記者，2011年2月，杭州市政府出臺(tái)調(diào)控政策：2011年商品住房供地總量中安排10%的土地，用于建設(shè)或配建保障性住房。在去年下半年，有八九塊地是按照這個(gè)政策執(zhí)行的。之后，由于土地市場(chǎng)越來(lái)越冷，到去年年底時(shí)，這個(gè)政策已完全執(zhí)行不下去了。
“不難看出，這次的新政是杭州市國(guó)土資源局摸索出的新辦法。”曹旭東表示。
記者了解到，與2011年杭州市土地出讓須配建10%的保障房政策相比，此次下發(fā)的《通知》有幾點(diǎn)不同：首先明確了49%溢價(jià)率上限。是否進(jìn)入保障房或安置用房面積競(jìng)投程序關(guān)鍵點(diǎn)，由原先的“合理價(jià)格上限”設(shè)置轉(zhuǎn)變?yōu)橐鐑r(jià)率的設(shè)置上。
其次，政策適用地塊范圍擴(kuò)大。2011年的土地出讓規(guī)則里只將住宅用地納入到保障房用地配建范圍，且僅是部分住宅用地。一些保障房建設(shè)集中區(qū)域的住宅地塊可以選擇不配建。而此次新規(guī)規(guī)定，2012年8月20日之后成交的所有地塊，均適用于《通知》，除了住宅用地之外，所有的商業(yè)地塊及其他地塊在競(jìng)拍時(shí)，溢價(jià)率達(dá)到49%的上限后，均需要配建保障房或安置用房。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次新政與2011年的政策相比，并未發(fā)生質(zhì)變，只是略有微調(diào)。而溢價(jià)率49%的限定是根據(jù)國(guó)土資源部發(fā)布的溢價(jià)率超過(guò)50%地塊須上報(bào)備案的規(guī)定而制定的。
對(duì)此，杭州市國(guó)土資源局土地利用處副處長(zhǎng)李立軍表示，出臺(tái)《通知》，是為了落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，根據(jù)杭州土地市場(chǎng)實(shí)際情況制定的具體操作辦法，以防止因非理性競(jìng)爭(zhēng)而出現(xiàn)違背市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律的“高地價(jià)”。
“杭州出臺(tái)土地新政，既是跟進(jìn)國(guó)土資源部穩(wěn)定市場(chǎng)的調(diào)控思路，也是為四季度土地市場(chǎng)的升溫預(yù)警。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張絮認(rèn)為，杭州土地新政出臺(tái)的背景是近期全國(guó)土地市場(chǎng)升溫，部分大型房企在主要城市掀起多輪搶地?zé)岢薄Ｌ貏e是今年7月19日，國(guó)土資源部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》稱，市縣國(guó)土資源主管部門對(duì)可能出現(xiàn)高價(jià)地的，要及時(shí)調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，制定出讓方案和現(xiàn)場(chǎng)預(yù)案。杭州新政的出臺(tái)與宏觀調(diào)控不無(wú)關(guān)系。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，從今年年初至今，杭州全市土地出讓金收入約為215.51億元，同比去年雖然上漲近3成，但與2010年同期相比仍減少了約37%。2012年以來(lái)，杭州成交的11宗商品住宅用地的平均溢價(jià)率只有13.8%，只有10月份的兩個(gè)地塊，其溢價(jià)率達(dá)到了36%。
張絮認(rèn)為，從已成交的情況來(lái)看，《通知》并不會(huì)產(chǎn)生很大影響。房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已結(jié)束。尤其是在調(diào)控背景下，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)上升，房企對(duì)后市的判斷較為謹(jǐn)慎，溢價(jià)率達(dá)到49%并不是主流現(xiàn)象。
正當(dāng)業(yè)內(nèi)人士對(duì)杭州土地新政的影響做出各種分析時(shí)，10月17日下午，杭州推出的5宗地塊中的3宗熱點(diǎn)地塊被中海地產(chǎn)以55.9億元的高價(jià)收入囊中。值得關(guān)注的是，3宗地塊的溢價(jià)率均超過(guò)了49%。這意味著，杭州土地新政首度施行。
任志強(qiáng)微博炮轟
政策剛剛公布就立即施行，是巧合還是早有計(jì)劃？杭州土地新政再次引起業(yè)內(nèi)人士的廣泛熱議。
“我感覺(jué)像是給這3宗地塊量身定做的，這就是為什么近期才公布政策的原因。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
對(duì)此，曹旭東認(rèn)為，政策出發(fā)點(diǎn)是好的。在溢價(jià)率過(guò)高的情況下，開(kāi)發(fā)商拿地的沖動(dòng)會(huì)轉(zhuǎn)化為保障房的建設(shè)。一方面，地方政府順利地把地賣出去了，同時(shí)多出來(lái)的投資不是推高商品房?jī)r(jià)格，而是轉(zhuǎn)化成了保障房建設(shè)。
曹旭東分析認(rèn)為，以此次成交的3宗地塊來(lái)看，刨除保障房建設(shè)面積，核算下來(lái)的實(shí)際樓面地價(jià)相當(dāng)高，平均可達(dá)28000元/平方米左右。
“土地價(jià)格上去了，房企也拿下了好地段，房?jī)r(jià)也不會(huì)下滑，政府和開(kāi)發(fā)商雙贏。”一些業(yè)內(nèi)人士直言，杭州新政不但無(wú)法對(duì)已進(jìn)入“瘋狂拿地狀態(tài)”的開(kāi)發(fā)商起到威懾作用，相反，加大保障房配建面積更有可能抬高地塊內(nèi)商品房的售價(jià)水平。
“好像消費(fèi)者都是傻瓜，不知道競(jìng)保障房的成本也要計(jì)算在地價(jià)中，由消費(fèi)者承擔(dān)？地方政府在公開(kāi)地玩掩耳盜鈴的數(shù)字游戲。”任志強(qiáng)在微博上繼續(xù)其大炮風(fēng)格，對(duì)杭州土地新政發(fā)表意見(jiàn)。
漢宇地產(chǎn)研究咨詢部認(rèn)為，杭州新政“從零開(kāi)始競(jìng)投配建用房或保障性住房面積”并不能起到控制土地價(jià)格的作用。而在高檔住宅樓盤(pán)所在區(qū)域內(nèi)進(jìn)行保障房建設(shè)，也不符合市場(chǎng)規(guī)律。
“杭州土地新政提到溢價(jià)率49%封頂，也就暗含了一個(gè)含義：企業(yè)拿地可以達(dá)到49%的溢價(jià)率。”上海同策機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉表示，是否所有溢價(jià)率到49%的地塊都適合建保障房？保障房怎么建？建完之后誰(shuí)來(lái)住？怎么落實(shí)？由于沒(méi)有相關(guān)的配套文件，這些都還是問(wèn)題。