當(dāng)一個(gè)城市的新建住宅供應(yīng)量超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用窦彝魯?shù)，那意味著什么？中國(guó)西南省會(huì)城市貴陽(yáng)，仿佛坐在了樓市崩盤(pán)的火藥桶上。這個(gè)城鄉(xiāng)常住人口和流動(dòng)人口全部加起來(lái)還不到500萬(wàn)人的城市，將要面對(duì)戶均好幾套房的尷尬局面。
大盤(pán)扎堆
2005年前后，建筑面積達(dá)到20萬(wàn)平方米的樓盤(pán)，在貴陽(yáng)這樣一個(gè)三線城市，已經(jīng)可以被視為大盤(pán)了。然而現(xiàn)在，總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，占地幾千畝的大盤(pán)比比皆是。其中一個(gè)名為花果園的超級(jí)大盤(pán)，總建筑規(guī)模更是達(dá)到了1830萬(wàn)平方米，堪稱中國(guó)第一大盤(pán)。
根據(jù)公開(kāi)資料顯示，花果園是宏立城集團(tuán)啟動(dòng)總投資300億元、總建筑面積560萬(wàn)平方米的花果園彭家灣改造項(xiàng)目。在2011年，宏立城集團(tuán)再次拿下五里沖片區(qū)改造項(xiàng)目，大手筆圈定貴陽(yáng)中心，使之成為一個(gè)占地6000余畝的城市中央生態(tài)區(qū)，一個(gè)總建筑面積1830萬(wàn)平方米的貴陽(yáng)國(guó)際中心。僅此一個(gè)樓盤(pán)，規(guī)劃居住的人口就高達(dá)50萬(wàn)人，超過(guò)貴陽(yáng)城鄉(xiāng)總?cè)丝诘?0%。
貴陽(yáng)的另一個(gè)超級(jí)大盤(pán)名為中天未來(lái)方舟，體量緊隨其后。官方資料顯示，該樓盤(pán)總占地9.53平方公里，建設(shè)用地5600畝，建筑面積約720萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住人口約17萬(wàn)人。該項(xiàng)目由貴州地產(chǎn)龍頭企業(yè)中天城投集團(tuán)傾力打造，項(xiàng)目計(jì)劃分5年開(kāi)發(fā)。
記者根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)顯示，在貴陽(yáng)總共有花果園、中天未來(lái)方舟、中天會(huì)展城、中鐵逸都國(guó)際、美的林城時(shí)代、中渝第一城、中國(guó)鐵建國(guó)際城、金陽(yáng)新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國(guó)水電觀府壹號(hào)、樂(lè)灣國(guó)際等13個(gè)體量超過(guò)100萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤(pán)。僅這13個(gè)樓盤(pán)，總建筑面積接近4500萬(wàn)平方米，其中規(guī)劃居住人口預(yù)計(jì)總計(jì)約達(dá)110萬(wàn)人。
根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，貴陽(yáng)超過(guò)50萬(wàn)平方米以及超過(guò)20萬(wàn)平方米的在建樓盤(pán)，均不下30個(gè)，這些樓盤(pán)預(yù)計(jì)總建筑規(guī)模也不下3000萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住人口接近100萬(wàn)人。
而根據(jù)貴陽(yáng)市2010年第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，全市常住人口中，
居住在城鎮(zhèn)的人口為2946323人，占68.13%；居住在鄉(xiāng)村的人口為1378238人，占31.87%。
鄂爾多斯第二？
天量的市場(chǎng)供應(yīng)偏偏遭遇了2010年以來(lái)的樓市調(diào)控。在限購(gòu)等多方政策打壓下，貴陽(yáng)樓市也較為低迷，直至2012年上半年，多家樓盤(pán)上演價(jià)格“高臺(tái)跳水”。據(jù)筑房網(wǎng)此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，貴陽(yáng)樓市成交量同比大幅上升的同時(shí)，成交價(jià)卻同比大幅下降。
據(jù)悉，上半年兩城區(qū)因受花果園、中天未來(lái)方舟低價(jià)入市影響，商品住宅成交推高至歷史新高的35561套，占據(jù)了總成交套數(shù)的78%，與去年該區(qū)同期銷售24481套相比，上漲45%。而在兩城區(qū)的35561套中，花果園、中天未來(lái)方舟兩個(gè)超級(jí)大盤(pán)占據(jù)了九成的成交量。
開(kāi)發(fā)商的大手筆項(xiàng)目也為其帶來(lái)高收益。以中天未來(lái)方舟為例，在去年11年底，未來(lái)方舟積累的5000多認(rèn)籌客戶，到12月底簽約不到1000。2012年3月，中天未來(lái)方舟以3580元/平方米起價(jià)、均價(jià)不到4000元/平方米的低價(jià)推盤(pán)，當(dāng)日推出的房源全部售罄，此后銷售火暴。據(jù)悉，有相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，今年上半年銷售收入已達(dá)23億元。
而花果園項(xiàng)目自2010年12月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，榮任貴陽(yáng)樓市銷售“二十連冠”，加之“2011年全國(guó)樓市單盤(pán)銷售冠軍”的頭銜，花果園項(xiàng)目首創(chuàng)了貴州樓市的銷售傳奇。
據(jù)悉，花果園今年上半年的成交量是157萬(wàn)平方米，而整個(gè)上海的年均新建商品住宅成交量是800萬(wàn)平方米。
雖然經(jīng)過(guò)上半年房企去庫(kù)存化，但從絕對(duì)量來(lái)看庫(kù)存仍處于高位。此前有數(shù)據(jù)顯示，截至9月份，貴陽(yáng)商品房住宅庫(kù)存3490萬(wàn)平方米，按照今年上半年月均去化速度72.6萬(wàn)平方米/月，還需要去化4年，存量已經(jīng)達(dá)到了歷史最高位。此外，據(jù)悉，目前貴陽(yáng)在售樓盤(pán)中有現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的約有20家，近2萬(wàn)套房源。
著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人吳其倫對(duì)記者表示，“上半年貴陽(yáng)樓市的反彈是房企以量換價(jià)的結(jié)果，并沒(méi)有反映貴陽(yáng)樓市真實(shí)情況。但是這種反彈不會(huì)持續(xù)，金九不金，銀十無(wú)望。貴陽(yáng)目前的現(xiàn)狀是供嚴(yán)重過(guò)于求。預(yù)計(jì)貴陽(yáng)會(huì)成為繼鄂爾多斯、溫州之后第三個(gè)樓市崩盤(pán)市場(chǎng)。”
政府開(kāi)始“托市”
就在國(guó)慶長(zhǎng)假之前，貴陽(yáng)市政府突然公布《關(guān)于推進(jìn)保障性安居工程和棚戶區(qū)城中村改造及重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的若干措施》，凡在貴陽(yáng)市購(gòu)買(mǎi)商業(yè)、辦公用房和首次購(gòu)買(mǎi)住房的，可持房屋所有權(quán)證或備案的購(gòu)房合同在購(gòu)房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證，享受貴陽(yáng)市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時(shí)間和購(gòu)房面積的限制。
這一規(guī)定簡(jiǎn)而言之，就是買(mǎi)房送戶口。顯然這與中央三令五申嚴(yán)格以限購(gòu)為主要手段的宏觀調(diào)控背道而馳。有業(yè)內(nèi)人士指出，貴陽(yáng)市政府之所以敢冒天下之大不韙行托市之舉，正是因?yàn)闃鞘袊?yán)重過(guò)剩，別無(wú)選擇。
據(jù)悉，僅9、10月兩個(gè)月期間，保利貴州、中鐵置業(yè)、萬(wàn)科地產(chǎn)、恒大、中天城投、花果園項(xiàng)目、美的地產(chǎn)等房企有密集推盤(pán)計(jì)劃，預(yù)期推出6000套左右的新房源，供應(yīng)量達(dá)到70萬(wàn)平方米左右，相較6、7月共推盤(pán)不足4000套而言增長(zhǎng)明顯。
吳其倫指出，“這是政府典型救市。從招商引資方面來(lái)講，近一兩年有一批外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)入貴陽(yáng)市場(chǎng)，與政府合作得到土地稅收銷售等方面優(yōu)惠，政府成為開(kāi)發(fā)商的超級(jí)銷售人員；另一方面，近幾個(gè)月成交量不佳，土地不好賣(mài)，政府為了考慮土地等財(cái)政情況。”
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)表示，“貴陽(yáng)此次措施是給予外地購(gòu)房者的‘大禮包’，對(duì)限購(gòu)政策的沖擊，變形模糊限購(gòu)政策中涉及的戶籍問(wèn)題，決策層或許會(huì)干預(yù)，措施是否能持續(xù)還有待考察。”
他還表示，措施實(shí)施能夠促進(jìn)成交量，保持樓市熱度，但是與當(dāng)前國(guó)家樓市調(diào)控要求相違背。