外資樓企暗流涌動(dòng)。
本報(bào)記者獲悉，今年以來，華瑞中國地產(chǎn)信托（Treasury China
Trust）一直在尋求把一棟位于上海市中心的辦公室兼零售大樓中區(qū)廣場脫售出去，華瑞是愛爾蘭最大的房地產(chǎn)公司財(cái)富控股集團(tuán)旗下信托，2010年在新加坡上市。
9月6日，據(jù)接近華瑞的消息人士透露，財(cái)富控股集團(tuán)已通過華瑞，將其在中國的兩家房地產(chǎn)子公司財(cái)富控股地產(chǎn)和上海財(cái)富控股（上海）物業(yè)公司的股權(quán)，予以轉(zhuǎn)讓。
本報(bào)記者10日查詢公開報(bào)表發(fā)現(xiàn)，財(cái)富控股集團(tuán)于2007年7月，以4.97億英鎊收購了虹橋上海城，于2011年通過旗下信托公司華瑞中國地產(chǎn)信托以5.75億元人民幣的交易價(jià)格收購了上海市一零售物業(yè)淮海商城。
此外，在收購淮海商城前，財(cái)富控股已在上海相繼購買下中區(qū)廣場及虹橋上海城后期項(xiàng)目。華瑞2011年財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，僅上海中區(qū)廣場，截至2011年12月31日的價(jià)值為17.9億元人民幣。
而若轉(zhuǎn)讓消息進(jìn)一步證實(shí)，這些巨量資產(chǎn)，其股權(quán)或?qū)⑷炕虿糠忠字鳌１緢?bào)10日查詢?nèi)A瑞在2011年財(cái)務(wù)報(bào)告中坦陳，由于內(nèi)地銀行業(yè)自2011年初以來大幅度緊縮，使其面對(duì)資金流動(dòng)的問題。公司仍依照合約付款予多個(gè)承包商及次承包商，但已批準(zhǔn)的貸款卻不知何時(shí)才能取得款項(xiàng)，令公司必須確保其在2012年擁有充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備。
在此之前，美國頭號(hào)房企鐵獅門被傳欲出售上海新江灣城部分地塊融資近50億人民幣。
這背后，是自去年底以來，伴隨著史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，外資在中國房地產(chǎn)市場的退潮一直在持續(xù)。
鐵獅門謀退
9月4日，鐵獅門聯(lián)席首席執(zhí)行官徐杰儒（Jerry Speyer）和徐瑞柏（Rob
Speyer）聯(lián)合回應(yīng)本報(bào)的媒體聲明稱，對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)的長期展望表示樂觀。但據(jù)接近鐵獅門的知情人士透露，該公司也不抗拒任何可以促使新江灣城項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)增值的方式，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)，引入合作方也是有可能的。
本報(bào)從上海地產(chǎn)界知情人士處亦獲悉，自2008
年在中國以底價(jià)67.5 億元高調(diào)拿下上海新江灣項(xiàng)目土地后，2009
年鐵獅門的確就開始為這一項(xiàng)目尋找轉(zhuǎn)手機(jī)會(huì)。
鐵獅門提供的官方資料顯示，公司目前在中國共擁有逾175萬平米的開發(fā)項(xiàng)目。據(jù)其介紹，其在上海新江灣的項(xiàng)目尚浦領(lǐng)世目前開發(fā)順利，一期住宅項(xiàng)目在2011年才進(jìn)入開工狀態(tài)，將于今年年底前進(jìn)入預(yù)售階段，二期辦公園區(qū)也將于2014年第一季度迎來企業(yè)進(jìn)駐。但總面積90多萬平方米的整體項(xiàng)目中，占了很大份額的商業(yè)部分至今未完成規(guī)劃。
作為最早進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的外資基金之一，鐵獅門的投資步伐，在過去四年中踟躕不前。
據(jù)上海地產(chǎn)業(yè)界一位知情人士介紹，2009
年，鐵獅門除購地成本外，25 億美元（約合170
億元人民幣）的總投資，讓身處金融危機(jī)下的鐵獅門產(chǎn)生了退縮心理。
熟悉內(nèi)情的一位投行人士向本報(bào)介紹，次貸危機(jī)前的地產(chǎn)牛市中，各種金融機(jī)構(gòu)都在為商業(yè)地產(chǎn)市場注入流動(dòng)性，但隨之也推升了泡沫。
地產(chǎn)金融分析師杜麗虹稱，隨著次貸危機(jī)后資產(chǎn)泡沫的破滅，鐵獅門基金提供給投資人的收益率，一度從最高時(shí)的40%以上降至20%左右，“未來隨著更多項(xiàng)目的貸款違約，實(shí)際收益率可能降至更低。而鐵獅門的收益率也在降低”。
據(jù)上海地產(chǎn)界上述知情者介紹，2009年前后，瑞安等香港地產(chǎn)商均被傳與鐵獅門接觸，上海各大中介也受托為鐵獅門尋找買家。但由于危機(jī)陰影，很多房企不敢貿(mào)然接手。直到2011年，新江灣城地塊方才動(dòng)工。
鐵獅門在過去的四年中，只能依靠自有資金支撐項(xiàng)目開發(fā)，總面積達(dá)90多萬平方米的新江灣城，地價(jià)款加開發(fā)款項(xiàng)，沉淀了近百億資金。
在這期間，為了解決資金問題，鐵獅門轉(zhuǎn)讓了36%股權(quán)給新江灣城的一級(jí)開發(fā)商上海城投，合作開發(fā)。但這似乎也不足以推進(jìn)新江灣城項(xiàng)目的進(jìn)度。
外資退潮
上述上海業(yè)界知情者介紹，鐵獅門退出中國市場傳言廣受關(guān)注背后，是外資在中國房地產(chǎn)市場的退潮確實(shí)在發(fā)生。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年二季度以來，外資投資中國房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯下滑。1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金同比增長6.2%，其中利用外資228億元，同比下降54.3%，外資占全部到位資金的0.5%。
楊紅旭分析，二季度以來，外資整體上有所撤出，其中房地產(chǎn)業(yè)尤其明顯，所以導(dǎo)致FDI和外匯儲(chǔ)備，都出現(xiàn)負(fù)增長。
楊進(jìn)一步介紹，從年初以來，房地產(chǎn)利用外資情況發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。1-6月份，全國實(shí)際使用外資591億美元，同比下降3%，其中房地產(chǎn)為123億，剔除房地產(chǎn)，則僅下跌0.1%。由此可見，房地產(chǎn)利用外資額的顯著下滑，成為拖累全國使用外資總額的主要因素。
本報(bào)記者從多個(gè)消息源核實(shí)發(fā)現(xiàn)，這輪外資撤離中國樓市，從去年下半年就已開始。去年9月，美國黑石集團(tuán)以14.6億元人民幣的價(jià)格，將上海Channel1購物中心95%的股權(quán)出售給鄭裕彤旗下的新世界公司，拉開外資撤離的序幕。
新加坡凱德置地中國區(qū)總裁廖茸桐對(duì)記者說，去年至今這一輪的調(diào)整中，不光是外資，還有一些比較小的民營企業(yè)也在撤出中國房地產(chǎn)。
“原來做房地產(chǎn)門檻比較低，現(xiàn)在門檻越來越高，消費(fèi)者的要求越來越高。”廖認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大，現(xiàn)在可能是洗牌的一次機(jī)會(huì)。
“的確有一些外資在悄然撤離中國樓市，尤其是外資房地產(chǎn)基金。最近兩年外資較少投資新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，前幾年拿下的項(xiàng)目，也基本處于出貨階段。”同策房產(chǎn)董事長孫益功此前對(duì)媒體表示。
看空后市？
楊紅旭稱，外資投資房地產(chǎn)大幅降溫，與人民幣對(duì)美元升值進(jìn)程停滯密切相關(guān)，外資套取匯差的“無本生意”沒法再進(jìn)行了。
楊稱，今年以來，尤其是二季度人民幣基本停止升值，甚至7月以來出現(xiàn)罕見的微幅貶值。美元匯率已由年初6.3001，升至當(dāng)下的6.3449，即人民幣兌美元已貶值0.7%。
這一幕同樣發(fā)生在2008年下半年，人民幣對(duì)美元停止升值，股市樓市皆下行，爆發(fā)了大規(guī)模的外資撤退潮。楊介紹，當(dāng)時(shí)部分海外基金急于拋售在華物業(yè)，但少有接盤者。
上述上海地產(chǎn)界知情人士稱，在人民幣貶值壓力下，外資投資的“貨幣升值”效應(yīng)已經(jīng)弱化。
“我們最近派了個(gè)財(cái)務(wù)總監(jiān)到內(nèi)地房企中。”一家美國大型房地產(chǎn)基金內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)記者說，由于內(nèi)地房企在財(cái)務(wù)策略上的激進(jìn)，加上市場下滑，基金投資者感到擔(dān)憂。其他類似基金公司也開始未雨綢繆。
廣州市寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理、地產(chǎn)專家韓世同也直言，目前的房地產(chǎn)市場前景處在高位，未來也有可能呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，這也是外資逐漸退出中國房地產(chǎn)市場的主因。
隨著風(fēng)險(xiǎn)加大，一些機(jī)構(gòu)開始致力于做空業(yè)務(wù)。國際知名投資人查諾斯去年就公開宣布，其要做空中國房地產(chǎn)業(yè)。
一名不便具名的投行人士指出，近期香櫞攻擊在香港上市的恒大地產(chǎn)就是非常典型的例子。在未來，隨著A股房企借道香港融資，以及B股轉(zhuǎn)H股，轉(zhuǎn)融通的啟動(dòng)和QFII審批的增加，外資可以做空房地產(chǎn)的空間變大了。