繼7月份出現(xiàn)18個月來最高成交量后，上個月北京樓市出現(xiàn)回落。分析顯示，這是開發(fā)商緩慢推盤蓄勢“金九銀十”所致。有跡象表明，開發(fā)商正在增加供應(yīng)，加快推盤的節(jié)奏，以期把握傳統(tǒng)的樓市旺季。但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著北京全市庫存量的減少，今年“金九銀十”開發(fā)商降價(jià)走量的可能性很小。但受調(diào)控等市場預(yù)期影響，房價(jià)大漲情況也不會出現(xiàn)。
買賣雙方或再度博弈
根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年8月份北京住宅網(wǎng)簽總量為28215套，環(huán)比7月份下跌3%，如果剔除新建商品住宅中的保障房成分，成交量跌幅達(dá)到了12.4%。
另據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至8月30日，北京住宅成交量達(dá)到27256套，環(huán)比降3.75%。8月北京市新增44個銷售許可證，準(zhǔn)許銷售面積97.72萬平方米，其中新建商品住宅期房開盤項(xiàng)目16個，推出房源5525套，推盤量61.87萬平方米，環(huán)比下降37.65%，繼上月項(xiàng)目推盤量沖高后大幅回落。業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商對“金九銀十”期望過高，甚至8月份有兩周出現(xiàn)市場斷供局面。
對此，北京中原市場研究部認(rèn)為，年內(nèi)北京住宅市場進(jìn)入持續(xù)去化階段，去化率達(dá)到了1.3∶1，目前成交向好，上月取得預(yù)售許可的新建商品住宅量達(dá)到年內(nèi)最高，本月環(huán)比的基數(shù)較大，未來可能在近兩個月出現(xiàn)集中推盤的局面。而以往“金九銀十”許多企業(yè)采取降價(jià)走量的情況今年可能不會出現(xiàn)。同時(shí)，部分熱銷樓盤資金壓力緩解，出現(xiàn)漲價(jià)的可能性增高，購房者購房意愿可能會走低，買賣雙方或再上演博弈。屆時(shí)，開發(fā)商推盤以及價(jià)格策略和進(jìn)度或許會發(fā)生改變。
北京庫存創(chuàng)新低
據(jù)市住建委網(wǎng)站數(shù)字顯示，全市新建住宅庫存為77104套。據(jù)北京相關(guān)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)歷史數(shù)據(jù)顯示，這一數(shù)字創(chuàng)造了2009年以來的新低。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，按照上月全市住宅成交量計(jì)算，這一庫存量去化時(shí)間僅需5個月。
市住建委網(wǎng)站顯示，截至9月2日，全市可售期房住宅50879套、未簽約現(xiàn)房住宅26225套，合計(jì)77104套。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉介紹，這一數(shù)字創(chuàng)下有網(wǎng)簽記錄以來的新低。7.7萬套的庫存量則是2009年以來最低點(diǎn)。3月份以來成交回暖，5-8月連續(xù)4個月成交過萬套加速了庫存量的消化，但另一方面也和住宅供應(yīng)量、土地供應(yīng)減少有關(guān)。
未來供應(yīng)量有所上升
住宅庫存下滑，正在讓各界人士擔(dān)憂房價(jià)上漲。上月全市住宅成交1.45萬套，按照這一去化速度計(jì)算，目前市場庫存僅夠消化5個月。而在去年同期，市場去化所需時(shí)間接近20個月。張大偉認(rèn)為，供應(yīng)短缺將逐漸影響市場，另一方面土地價(jià)格居高不下，也使開發(fā)商以價(jià)換量的積極性不高。
但作為傳統(tǒng)銷售旺季，9月份還是吸引了一部分開發(fā)商推盤。數(shù)據(jù)顯示，全市預(yù)計(jì)有35個左右項(xiàng)目入市。部分開發(fā)商表示，將以較為優(yōu)惠的價(jià)格策略入市。
機(jī)構(gòu)分析人士也預(yù)計(jì)，雖然庫存下滑，但只要調(diào)控力度不放松，房價(jià)出現(xiàn)普遍上漲的可能性不大。除去部分項(xiàng)目較少、樓盤后期溢價(jià)空間較大的項(xiàng)目可能會漲價(jià)外，加速回款、保證現(xiàn)金流的安全仍是多數(shù)房企首選。未來樓市走勢以平穩(wěn)為主，但市場上降價(jià)盤也將變得難尋。