曾經(jīng)因手持天量資產(chǎn)而不可一世的外資房企和投資基金正悄然從中國(guó)樓市撤退。轉(zhuǎn)讓已有地塊，降價(jià)促銷，跑量回款，不一而足。初步預(yù)測(cè)，2012年，中國(guó)房地產(chǎn)投資中利用外資額可能大幅下降50%，并創(chuàng)下人民幣升值7周年以來最差投資行情。回顧外資“作戰(zhàn)”中國(guó)樓市的歷史，可以清晰地看到與人民幣升值周期捆綁的投資曲線。
沒有哪個(gè)行業(yè)或企業(yè)能夠躲得過這一輪全球經(jīng)濟(jì)低迷，曾經(jīng)因手持天量資產(chǎn)而不可一世的外資房企和投資基金也不例外。單看房地產(chǎn)開發(fā)投資中“利用外資”一項(xiàng)，2007年市場(chǎng)最火爆時(shí)，其增幅高達(dá)632%。到2010年，外資在中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)中的年同比增速為66%。不過，這一趨勢(shì)到今年將徹底改寫。2012年，中國(guó)房地產(chǎn)投資中利用外資額可能大幅下降50%，并創(chuàng)下人民幣升值7周年以來最差投資行情。
細(xì)究這一結(jié)果就會(huì)發(fā)現(xiàn)，影響外資投資中國(guó)樓市的原因有主客觀多種因素：首先是政策上，中國(guó)一直嚴(yán)格限購(gòu)?fù)馍掏顿Y房地產(chǎn)；其次，全球經(jīng)濟(jì)低迷，加上人民幣升值周期性見頂，外資機(jī)構(gòu)將項(xiàng)目變現(xiàn)避險(xiǎn)的意圖越來越明確；最后，外資同樣“受累”宏觀調(diào)控，與內(nèi)資企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中，外資也不得不以價(jià)格戰(zhàn)來力保生存。種種因素綜合在一起，最終上演了外資2012年在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱情的大逆轉(zhuǎn)。
火熱戀情“戛然而止”
從今年初開始，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的到位資金結(jié)構(gòu)出現(xiàn)重大變化：利用外資額從1至2月同比增長(zhǎng)24.2%，一路下降。前3個(gè)月至前7個(gè)月的利用外資額同比降幅分別為22.4%、42.9%、36.8%、53.9%和54.3%。以前7個(gè)月228億元的利用外資額計(jì)，平均每月房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額32.6億元，按此推算，全年或在400億元左右。一個(gè)可以對(duì)比的數(shù)字是，2011年和2010年，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額分別為814億元和796億元。也就是說，如果2012年外資投資金額以400億元計(jì)算，其同比跌幅可能接近“腰斬”。
在2010年房地產(chǎn)繁榮時(shí)期的終結(jié)點(diǎn)前，外資對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的貢獻(xiàn)額同比增幅高達(dá)66%，是所有到位資金來源中，增速最快的領(lǐng)域。再遠(yuǎn)一點(diǎn)，回到2007年，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資中，利用外資同比增長(zhǎng)幅度為632%。即便在2008年全球金融危機(jī)集中爆發(fā)的時(shí)候，外資在2009年體現(xiàn)出來的中國(guó)房地產(chǎn)投資額也有470億元，同比只下降35.5%。
可見，今天中國(guó)樓市上外資的身影和姿態(tài)正呈現(xiàn)質(zhì)的變化。如果把這些冰冷冷的數(shù)據(jù)落實(shí)到市場(chǎng)上，各類外資企業(yè)收縮中國(guó)樓市投資的姿態(tài)，就更加鮮活。
鐵獅門48億低調(diào)甩賣兩上海地塊
近日，素有美國(guó)頭號(hào)房企之稱的鐵獅門又開始低調(diào)叫賣囤在手中的中國(guó)地塊。記者從業(yè)內(nèi)人士獲悉，此次鐵獅門想轉(zhuǎn)手的是位于上海新江灣城的兩塊地，一塊為43畝商辦用地，總建筑面積11.4萬(wàn)平方米，樓板價(jià)14000元/平方米，總價(jià)約16億元。另一塊地126畝，樓板價(jià)17000元/平方米，總建筑面積19.47萬(wàn)平方米，土地款約32億元。兩塊的轉(zhuǎn)讓方式都是單塊地項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓。
資料顯示，美國(guó)鐵獅門房地產(chǎn)公司成立于1978年，以在世界各地收購(gòu)、開發(fā)或管理物業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。2005年，鐵獅門中國(guó)基金建立，開始其在中國(guó)相對(duì)獨(dú)立的房地產(chǎn)開發(fā)，并陸續(xù)在上海、北京、天津、成都等城市展開項(xiàng)目布局。
2008年初，當(dāng)時(shí)上海土地市場(chǎng)最熱門板塊新江灣城開出F地塊，總建筑面積90萬(wàn)平方米，因集合了辦公、酒店、文化娛樂、商業(yè)和住宅等各類物業(yè)而備受關(guān)注，掛牌起始價(jià)高達(dá)67.517億元。最終，地塊被唯一競(jìng)購(gòu)方——鐵獅門摘得，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)總價(jià)“地王”，折合樓板價(jià)7500元/平方米。
此后三年時(shí)間，世界經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了2008年開始的全球金融危機(jī)，這一地王項(xiàng)目的開工進(jìn)度也變得一波三折。業(yè)內(nèi)傳言稱，鐵獅門受累金融危機(jī)資金鏈吃緊，欲出售F地塊部分股權(quán)融資。最終，2010年底，上海城投置業(yè)作為該地塊出讓時(shí)的一級(jí)開發(fā)商，以26.6億元回購(gòu)了項(xiàng)目36%的股權(quán)。
到2011年6月，停擺3年的鐵獅門項(xiàng)目以“尚浦領(lǐng)世”的名字宣布動(dòng)工，總投資額高達(dá)170.75億元。中房集團(tuán)分析師薛建雄介紹，尚浦領(lǐng)世第一期公寓項(xiàng)目將在今年年底前開始預(yù)售。但是顯然，在歐美經(jīng)濟(jì)危機(jī)愈演愈烈的情況下，鐵獅門在現(xiàn)有股權(quán)比例下支撐項(xiàng)目推進(jìn)也已經(jīng)遇到問題。“金融危機(jī)暴發(fā)以來，鐵獅門上海地王項(xiàng)目屢傳轉(zhuǎn)賣，最終還是沒能撐到最后。”薛建雄感慨。
一位接近鐵獅門的內(nèi)地房地產(chǎn)大佬級(jí)人物向記者介紹，鐵獅門等作為美國(guó)最大房地產(chǎn)企業(yè)，其退出部分中國(guó)市場(chǎng)，一方面是平衡單個(gè)項(xiàng)目收益，另一方面是因?yàn)槿珖?guó)經(jīng)濟(jì)不景氣而有意控制風(fēng)險(xiǎn)。
眾外企降價(jià)促銷 回款壓力不遜內(nèi)資
除了賣項(xiàng)目以外，更多在華投資的外資房企選擇順應(yīng)市場(chǎng)，降價(jià)跑量。
今年以來，注冊(cè)于新加坡的仁恒置地在上海等地的豪宅項(xiàng)目陸續(xù)傳出降價(jià)消息和質(zhì)量糾紛，涉及包括上海仁恒森蘭雅苑、仁恒怡庭等。“質(zhì)量糾紛多是在房?jī)r(jià)下降周期時(shí)出現(xiàn)。業(yè)主對(duì)價(jià)格的不滿情緒有時(shí)候會(huì)通過交房階段的質(zhì)量投訴體現(xiàn)出來。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。據(jù)仁恒怡庭一位購(gòu)房者介紹，其在2010年購(gòu)買的房子價(jià)格在7萬(wàn)元/平方米以上，但目前仁恒怡庭別墅項(xiàng)目成交價(jià)格不過5萬(wàn)元/平方米左右。在去年12月，其別墅成交單價(jià)最高到8.1萬(wàn)元/平方米。
更多聰明的外資企業(yè)選擇開盤就降價(jià)促銷。比較典型的是和記黃埔和九龍倉(cāng)。據(jù)了解，和記黃埔旗下常州御翠園項(xiàng)目在今年7月開盤，公寓的價(jià)格由原計(jì)劃的2萬(wàn)元/平方米降至1.1萬(wàn)元/平方米左右，別墅由原計(jì)劃4萬(wàn)元/平方米降至2.4萬(wàn)元/平方米左右。降幅在40%至50%之間。
正是因?yàn)楸容^積極的價(jià)格策略，和黃上半年在地產(chǎn)及酒店方面錄得收益總額92.11億港元，較去年同期增長(zhǎng)24%。在房地產(chǎn)業(yè)整體低迷的今天，這一成績(jī)已經(jīng)算是喜人。相比之下，李嘉誠(chéng)旗下另一企業(yè)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)就不那么幸運(yùn)了。根據(jù)其半年報(bào)，上半年長(zhǎng)實(shí)物業(yè)銷售營(yíng)業(yè)額為155.21億元，較去年同期大幅減少85.97億元。物業(yè)銷售收益為60.4億元，比去年同期減少13.8%。
除了降價(jià)促銷外，間接投資房地產(chǎn)企業(yè)的外資基金公司今年同樣謹(jǐn)言慎行。包括荷蘭ING、摩根大通、華平投資、淡馬錫等傳統(tǒng)基金大鱷今年以來都鮮有動(dòng)作。
“我們一直密切接觸這些基金，他們目前在中國(guó)確實(shí)非常謹(jǐn)慎。”薛建雄表示，這里面原因很多，一方面國(guó)際融資已經(jīng)不再如前幾年那樣容易。而人民幣匯率階段性貶值，也影響了部分外資在華投資熱情。對(duì)于手里有錢的企業(yè)來說，投資中國(guó)物業(yè)的操作難度也在增加。比如，對(duì)于一些傳統(tǒng)基金來說，他們慣常做法是單獨(dú)運(yùn)作持有型物業(yè)，收購(gòu)后可以通過一段時(shí)間經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格升值。但是目前，在北京、上海租金大幅攀升的情況下，這類物業(yè)很難找。另外一些外資基金近年來通過與房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的模式來獲利，但是因?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理比較不規(guī)范，外資基金的財(cái)務(wù)管控效果不佳。
外資炒樓熱情“暗合”升值周期
回顧外資“作戰(zhàn)”中國(guó)樓市的歷史，可以清晰地看到與人民幣升值周期捆綁的投資曲線。
2005年7月21日，中國(guó)人民銀行宣布，我國(guó)開始實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)，參考一攬子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)、有管理的浮動(dòng)匯率制度。一場(chǎng)引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)大變局的匯率改革自此啟動(dòng)。此后7年，人民幣升值幅度最高攀至30%附近。而外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大舉進(jìn)入，也多集中在2005年后三年，直到2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)暴發(fā)，外資對(duì)中國(guó)樓市的投資熱情也只是短暫地冷卻了幾個(gè)月，又在2010年那一輪經(jīng)濟(jì)刺激和樓市暴漲下卷土重來。其中比較典型的外資投資案例，包括荷蘭ING集團(tuán)、瑞銀集團(tuán)、凱德置地等與金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)等龍頭房企結(jié)盟開發(fā)的眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目。
人民幣升值利好房地產(chǎn)的道理非常簡(jiǎn)單，外資收購(gòu)房地產(chǎn)可享受雙重收益，一方面是不動(dòng)產(chǎn)本身的升值收益，一方面是產(chǎn)業(yè)資本的本幣價(jià)值帶來的匯率收益。“前幾年外商投資整體持續(xù)增長(zhǎng)，主要就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)和其他一些投機(jī)資本的加入。房地產(chǎn)遇冷后，F(xiàn)DI（外商直接投資）必然會(huì)出現(xiàn)持續(xù)下滑。”商務(wù)部研究院一位研究人員表示。
根據(jù)商務(wù)部8月16日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年7月我國(guó)FDI金額為75.8億美元，同比下降8.7%，創(chuàng)下了兩年內(nèi)新低。今年前7個(gè)月，全國(guó)實(shí)際使用外資金額666.7億美元，同比下降3.6%。有分析人士指出，F(xiàn)DI出現(xiàn)持續(xù)下滑的主要原因是歐債危機(jī)反復(fù)的影響，另外國(guó)內(nèi)吸收外資的優(yōu)勢(shì)也在弱化。
“因?yàn)橥馍讨苯油顿Y房地產(chǎn)在中國(guó)是被政策禁止的，所以一些外商就把在國(guó)內(nèi)其他收益用于房地產(chǎn)投資。如果這些項(xiàng)目資金鏈出現(xiàn)問題，外資沒有辦法直接從國(guó)外調(diào)美元進(jìn)中國(guó)樓市，所以只能依靠國(guó)內(nèi)私募來完成融資。這也是造成部分外資在國(guó)內(nèi)樓市投資不那么順暢的原因。”薛建雄表示。