上半年，樓市回暖跡象逐漸顯現(xiàn)。近兩個(gè)月來樓市更是持續(xù)“高燒”，排號(hào)買房重現(xiàn)江湖，甚至部分開發(fā)商有“捂盤惜售”的苗頭。然而，成交見漲的同時(shí)，房企上半年業(yè)績(jī)情況卻顯示六成房企利潤(rùn)下滑或虧損。上市房企中報(bào)披露接近尾聲，數(shù)據(jù)顯示，盡管房企資金壓力在前階段的“以價(jià)換量”中有所緩解，但整體庫存仍居高位。當(dāng)前市場(chǎng)正處于膠著狀態(tài)，熱銷與冷清并存。
業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控政策對(duì)房企利潤(rùn)的營(yíng)銷已經(jīng)十分明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成整體回暖趨勢(shì)，隨著下半年進(jìn)入全年銷售目標(biāo)的沖刺階段，“金九銀十”有可能會(huì)帶來新一輪的推盤高峰，并帶動(dòng)成交量的整體上升。
房企
去庫存仍為主要目標(biāo)
Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年8月25日，滬深兩市已有101家房地產(chǎn)上市公司公布了半年報(bào)，總體來看，上半年房企銷售普遍飄紅，但利潤(rùn)增幅明顯落后于銷售增幅“招保萬金”四大行業(yè)巨頭上半年?duì)I業(yè)收入總額超過674億元，相比去年的484億元大幅增長(zhǎng)近40%；但凈利潤(rùn)只比去年同期增長(zhǎng)不足2億元，為79.59億元。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清表示，作為內(nèi)地上市房企的前四強(qiáng)，“招保萬金”的經(jīng)營(yíng)情況反映了大型房企的一些特征“由于結(jié)算項(xiàng)目數(shù)量和質(zhì)量的不同，“招保萬金”的營(yíng)收和利潤(rùn)漲幅不一，但整體而言，四大房企"增收不增利"。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從房企的結(jié)算周期來估計(jì)，目前反映在房企上半年報(bào)表中的項(xiàng)目多數(shù)都受到了2010年以來調(diào)控的影響。除招商地產(chǎn)部分毛利率較高的項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算以外，其余3家房企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率都出現(xiàn)下調(diào)。其中，萬科為26.5%，同比下降5.6個(gè)百分點(diǎn)；金地為36.1%，同比下降3.16個(gè)百分點(diǎn)；保利為37.51%，同比下降3.19個(gè)百分點(diǎn)。
根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，四大房企持有現(xiàn)金1097.77億元，與年初
比增加了相27.67%。新增短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款合計(jì)575.65億元，同比基本持平。鏈家地產(chǎn)據(jù)此分析認(rèn)為，近幾個(gè)月來房企為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，拓寬資金來源，加大了和其他房企以及資金實(shí)力較強(qiáng)機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目上的合作“上半年的開源節(jié)流，現(xiàn)金為王使得房企當(dāng)前償債壓力明顯降低。”盡管大多數(shù)房企在年初以來普遍推行“以價(jià)換量”的銷售策略，緩解了一些資金壓力，但庫存量依然有增無減。最新數(shù)據(jù)顯示，四大房企的當(dāng)前庫存合計(jì)為5157.68億元，與年初4760億元相比增長(zhǎng)了8.35%。
常清還說道，僅從數(shù)據(jù)來看，房企的庫存同比上漲明顯。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算周期的影響，部分已經(jīng)被銷售但尚未結(jié)算的物業(yè)也包含在庫存之中。而這部分物業(yè)的價(jià)值可以用房企的預(yù)收賬款數(shù)量來估算。如果減去預(yù)售賬款部分，房企的真實(shí)庫存為2499.43億元，與年初相比則降低了1.56%。
金地集團(tuán)總裁黃俊燦告訴記者，“盡管當(dāng)前房企的庫存消化周期在下降，已經(jīng)從12個(gè)月降到10個(gè)月。但是預(yù)計(jì)下半年很多標(biāo)桿房企推到市面上的總量在增加，所以當(dāng)前房企去庫存的壓力依然很大。”
黃俊燦還說，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率下滑將是未來趨勢(shì)“對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，從2009年到2011年，成本在上升，居民地價(jià)未來也有可能上升。總體來看，房企未來的利潤(rùn)空間會(huì)下滑。”他認(rèn)為，房企未來的策略除了去庫存以外還要改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。
預(yù)測(cè)
下半年房?jī)r(jià)難言上漲
盡管四大房企資金鏈和去庫存的壓力相對(duì)有所改善，但更多的中小房企償債能力仍然堪憂，行業(yè)內(nèi)“業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型及股權(quán)收購(gòu)兼并”的案例屢有出現(xiàn)。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，雖然5月以來房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量總體出現(xiàn)了回升的局面，“但是至今還沒有帶動(dòng)房地產(chǎn)投資規(guī)模回升或出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖的局面。因此，整體樓市尤其是開發(fā)企業(yè)資金面相對(duì)較為緊張的基本面并沒有改變”。
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，調(diào)控以來，先后有中弘地產(chǎn)、ST珠江、萊茵置業(yè)、鼎力股份、華業(yè)地產(chǎn)等10余家地產(chǎn)公司開始轉(zhuǎn)型其他行業(yè)。張大偉說，“非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加劇了房企間的并購(gòu)浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購(gòu)潮的半壁江山。上半年來已經(jīng)有多家上市房企開始涉及其他行業(yè)，房企開礦等轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)的行為逐漸增加。”
該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2012年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)公開的規(guī)模股權(quán)交易達(dá)到了51宗，已經(jīng)公開的總交易額就達(dá)到了205億，同比2011年上半年的42宗131億上漲了21%及56%，股權(quán)變動(dòng)明顯增加。張大偉說，“本輪調(diào)控使得部分大型企業(yè)獲得發(fā)展機(jī)遇，或以專業(yè)化，或以資金優(yōu)勢(shì)謀得利潤(rùn)；而另外一些資金壓力過緊的企業(yè)則只能甩股換錢”。
在庫存壓力及年度目標(biāo)的激勵(lì)下，眾多的開發(fā)商均對(duì)即將到來的傳統(tǒng)旺季躊躇滿志。
2012年上半年，大部分房企完成了全年銷售目標(biāo)的50%以上。在市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)的情況下，房企希望在“去庫存”及業(yè)績(jī)方面更上層樓。下半年至今，先后有世茂房地產(chǎn)和中海地產(chǎn)上調(diào)年度銷售目標(biāo)，分別從307億元和800億港幣上調(diào)至350億元和1000億元港元。調(diào)整后目前這兩家房企上半年分別完成了年度銷售目標(biāo)的76%和75%。
在房企以價(jià)換量銷售策略下，前7月不少房企銷售業(yè)績(jī)大增，其中中海、保利、世貿(mào)已經(jīng)完成全年目標(biāo)的七成。然而房企在業(yè)績(jī)大幅提升的同時(shí)，銷售額增幅低于銷售面積增幅，銷售單價(jià)下降已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，這也導(dǎo)致房企營(yíng)收和利潤(rùn)的下降。
而在下半年，資金狀況得到改善的房企，或?qū)仐墶耙詢r(jià)換量”的銷售策略。據(jù)媒體報(bào)道，部分房企內(nèi)部高層已經(jīng)認(rèn)為自己上半年賣虧了，稱要在三四季度的產(chǎn)品銷售上采取保價(jià)提利的策略。盡管如此，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)金九樓市“量增價(jià)穩(wěn)”，房?jī)r(jià)不會(huì)大幅上漲。
常清也認(rèn)為，從現(xiàn)金流入增加來說，目前房企資金狀況明顯好于去年同期，房企信心由年初的悲觀轉(zhuǎn)向樂觀。但是目前房企現(xiàn)金流入增加主要來源于信貸政策的放松，再加上下半年地方政府龐大的供地規(guī)模和購(gòu)房者有限的購(gòu)買力，下半年的地價(jià)和房?jī)r(jià)走勢(shì)仍然會(huì)以穩(wěn)為主，難現(xiàn)大漲。