最近統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月首周京城商品住宅成交均價(jià)上漲8.6%，80%以上的樓盤(pán)已經(jīng)止跌。當(dāng)開(kāi)發(fā)商終結(jié)以價(jià)換量，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入筑底階段，京南亦莊等區(qū)域樓市價(jià)值洼地將凸顯。
資金壓力緩解
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，今年上半年應(yīng)該是房企資金最緊張的時(shí)點(diǎn)，從目前諸多跡象來(lái)看，盡管下半年仍面臨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下滑的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控也有加碼的可能性，但總體來(lái)看，房企資金狀況緩解的大局已定。截至8月9日，根據(jù)同花順iFinD咨詢統(tǒng)計(jì)，共有萬(wàn)科等26家房企公布了中期業(yè)績(jī)，這26家房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額在2011年上半年末還是負(fù)的636.32億元，但到了2012年6月底已成功“轉(zhuǎn)正”，26家房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額已達(dá)到了761.31億元，增量達(dá)1397.63億元，同比增幅高達(dá)225.46%。
“樓市成交回暖，銷售回籠資金是開(kāi)發(fā)商資金壓力緩解很重要的原因之一。”北京和裕地產(chǎn)公司營(yíng)銷中心總經(jīng)理王騫表示。據(jù)其介紹，公司旗下樓盤(pán)地處亦莊核心的林肯公園在售戶型面積93平方米至260平方米，戶型面積涵蓋范圍較廣，隨著今年樓市剛性需求以及改善性需求相繼爆發(fā)，項(xiàng)目取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。自3月份以后銷售情況一直向好，7月份，項(xiàng)目二期限量推出景觀樓王，單月銷售額就達(dá)到了5億元。
八成樓盤(pán)止跌
開(kāi)發(fā)商資金壓力緩解，加之目前不少公司今年預(yù)定的銷售業(yè)績(jī)已提前完成，三季度由于存貨減少，為了追求利潤(rùn)率，開(kāi)發(fā)商普遍會(huì)彌補(bǔ)前期損失利潤(rùn)，不少樓盤(pán)收回折扣，甚至試探性開(kāi)始漲價(jià)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部針對(duì)7月第四周和8月首周均有成交的112個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格統(tǒng)計(jì)，8月首周京城商品住宅成交均價(jià)上漲8.6%，80%以上的樓盤(pán)已經(jīng)止跌。其中，價(jià)格環(huán)比上漲的樓盤(pán)占到49%，漲幅超過(guò)5%的占比為26%，美唐花園、長(zhǎng)灘庭苑、興業(yè)嘉園等漲幅超過(guò)10%。
另外，近期發(fā)布中期業(yè)績(jī)的上市房企，包括華潤(rùn)置地等在內(nèi)的多家房企亦紛紛謹(jǐn)慎表示，由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)因素，下半年降價(jià)空間不大。對(duì)此，王騫分析認(rèn)為，“下半年尤其是定位于高端客群的樓盤(pán)而言，僅靠降價(jià)難以持續(xù)撬動(dòng)市場(chǎng)，更重要的是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。”王騫以林肯公園為例分析，由于項(xiàng)目定位于世界城市公園地產(chǎn)典范，歷經(jīng)五年區(qū)域深耕，目前區(qū)域內(nèi)生活配套日趨完善，包括基鉑爾曼等多家五星級(jí)酒店及5A級(jí)寫(xiě)字樓，亦莊創(chuàng)意生活廣場(chǎng)等大型重量級(jí)商業(yè)配套，20萬(wàn)平方米沃爾瑪商圈建成使用等等。因此，對(duì)于項(xiàng)目下半年的營(yíng)銷而言，肯定不會(huì)降價(jià)，而是進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)，所以開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目二期產(chǎn)品進(jìn)行了全面升級(jí)，由內(nèi)而外提高筑造標(biāo)準(zhǔn)，精裝達(dá)到了五星精裝，力求精益求精。
樓市價(jià)值洼地效應(yīng)將被放大
樓市以價(jià)換量階段，買家普遍期待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，而樓市進(jìn)入止跌上行階段，樓市的價(jià)值洼地效應(yīng)將被放大。根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，7月份，從京城樓盤(pán)供應(yīng)量的環(huán)線分布來(lái)看，新增供應(yīng)中二環(huán)內(nèi)僅有崇文區(qū)的世藏168新增項(xiàng)目入市，三四環(huán)之間和四五環(huán)之間各有一個(gè)新增項(xiàng)目入市，分別為太陽(yáng)公元和金第萬(wàn)科·朗潤(rùn)園。其余超過(guò)95%的項(xiàng)目位于五環(huán)之外，五六環(huán)之間占比最高，達(dá)56.51%，六環(huán)之外新增供應(yīng)占比也較高，達(dá)39.32%。
在樓市供應(yīng)進(jìn)一步郊區(qū)化的趨勢(shì)下，優(yōu)勢(shì)地段、性價(jià)比較高的樓盤(pán)，價(jià)值洼地效應(yīng)表現(xiàn)得就越明顯。以五環(huán)為分界點(diǎn)，綜觀整個(gè)北京市場(chǎng)，東五環(huán)、北五環(huán)、西五環(huán)樓盤(pán)基本單價(jià)都達(dá)到了四五萬(wàn)元。如地處京東四五環(huán)間的公園1872項(xiàng)目，目前均價(jià)每平方米4.7萬(wàn)元，凱德錦繡均價(jià)每平方米4.2萬(wàn)元/平方米；京北四五環(huán)間的保利中央公園單價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米，而遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館價(jià)格高達(dá)5.8萬(wàn)元/平方米；京西五環(huán)附近的如園等項(xiàng)目的銷售價(jià)格也都在四五萬(wàn)元/平方米以上。
相比較之下，京南五環(huán)尤其亦莊區(qū)域樓盤(pán)性價(jià)比較高。以區(qū)域核心代表性超級(jí)大盤(pán)林肯公園為例，目前該樓盤(pán)售價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米，其中每平方米贈(zèng)送6000元精裝修，若去除精裝費(fèi)用，單價(jià)在1.6萬(wàn)左右/平方米。此前7月份，京南大興舊宮綠隔地塊誕生地王，預(yù)計(jì)未來(lái)新房定價(jià)或超3萬(wàn)元，林肯公園目前價(jià)格實(shí)際相比較舊宮地王16478元/平方米的樓面地價(jià)還要略低。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，亦莊區(qū)域整體面臨補(bǔ)漲。
“至少房?jī)r(jià)會(huì)向京東、北、西其他幾個(gè)方向看齊。”王騫判斷。而支撐其判斷的重要依據(jù)是亦莊區(qū)域的區(qū)域價(jià)值面臨著全面爆發(fā)。作為北京市唯一同時(shí)享受國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)雙重優(yōu)惠政策的開(kāi)發(fā)區(qū)，亦莊產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)明顯，交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施的發(fā)展現(xiàn)狀及前景非常不錯(cuò)。而2012年將是總投資達(dá)2900億元的城南行動(dòng)收官之年，借力北京新城南行動(dòng)計(jì)劃，亦莊的居住價(jià)值也還將不斷發(fā)生改變。“隨著京南新增741億元投資的落實(shí)、第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)等利好升級(jí)，包括亦莊在內(nèi)的京南樓市目前尚處于價(jià)值洼地，預(yù)計(jì)將迎來(lái)一次新的發(fā)展契機(jī)。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示。