全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生日前表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入筑底階段，房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下行并不具備過(guò)多空間。而搭車(chē)樓市調(diào)控政策的空檔期，北京豪宅市場(chǎng)繼續(xù)熱銷(xiāo)。第三方市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，北京單價(jià)40000元/平方米以上的高檔住宅成交量環(huán)比6月增長(zhǎng)12%，這已經(jīng)是4月以來(lái)高檔住宅市場(chǎng)連續(xù)第三個(gè)月成交量呈現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。借勢(shì)這一結(jié)構(gòu)性的回暖，部分高檔住宅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了快速回款。萬(wàn)科、中化方興、融創(chuàng)中國(guó)等房企旗下在北京的高檔住宅項(xiàng)目回款速度均明顯提升。
“回款”新貴
“我也沒(méi)想到，如園作為一個(gè)高檔項(xiàng)目，能夠?qū)崿F(xiàn)這樣的銷(xiāo)售回款速度。”萬(wàn)科北京公司副總經(jīng)理肖勁向記者表示。如園項(xiàng)目位于北京西北旺區(qū)域，向來(lái)被視作北京的風(fēng)水寶地。如園也是萬(wàn)科在北京開(kāi)發(fā)的最高端住宅項(xiàng)目。記者了解到，8月12日，如園樓王產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)，共計(jì)推出59套房源，均位于小區(qū)中心位置，擁有項(xiàng)目中最佳的景觀及地段。據(jù)了解，本次推出的樓王產(chǎn)品單套平均總價(jià)約為1200萬(wàn)元，主力戶型為280平方米四居，成交均價(jià)約43000元/平方米。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天熱銷(xiāo)五億多元，成交45套，當(dāng)期實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售率超七成。截至目前，如園項(xiàng)目2012年已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售總額近10億元人民幣。預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)約18億元，占北京萬(wàn)科2012年銷(xiāo)售計(jì)劃的近20%。
高檔項(xiàng)目向來(lái)由于貨值較大，認(rèn)轉(zhuǎn)簽時(shí)間較長(zhǎng)，難以形成快速的銷(xiāo)售回款。但是，從2012年4月開(kāi)始，單價(jià)較高、貨值較大的高檔住宅項(xiàng)目成為各一線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)回款“主力”的現(xiàn)象，卻并非萬(wàn)科北京公司一家獨(dú)有。4月30日，融創(chuàng)中國(guó)開(kāi)發(fā)的西山壹號(hào)院項(xiàng)目獲得北京住建委的預(yù)售許可，6月8日，該項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。記者綜合北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)和融創(chuàng)中國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月31日，西山壹號(hào)院項(xiàng)目總銷(xiāo)售回款接近8億元，占同期融創(chuàng)中國(guó)在北京銷(xiāo)售回款總額約50%以上。方興置業(yè)北京公司營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，自去年開(kāi)盤(pán)至今，金茂府總計(jì)銷(xiāo)售回款60億元。同樣售價(jià)在4萬(wàn)元/平方米左右的保利東郡項(xiàng)目，也在5月進(jìn)入重點(diǎn)推廣期以來(lái)，完成了超過(guò)10億元的銷(xiāo)售額。
政策空檔
一位長(zhǎng)期從事高檔住宅房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理的負(fù)責(zé)人向記者表示，即便在2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮之時(shí)，也沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)在一定時(shí)間內(nèi)，高端項(xiàng)目“快銷(xiāo)”成為一線房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售回款的主力的情況。記者采訪的多位業(yè)界人士均向記者表示，從4月以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的不斷改變，實(shí)際上造就了至今仍在延續(xù)的豪宅項(xiàng)目結(jié)構(gòu)性熱銷(xiāo)。第三方市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月開(kāi)始，北京市商品住房成交量連續(xù)環(huán)比上漲。至2012年6月，商品住房期房成交量甚至出現(xiàn)了同比超過(guò)20%的漲幅。這讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期開(kāi)始逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)繼續(xù)下行的預(yù)期基本退出市場(chǎng)。
“我們也在不斷地對(duì)銷(xiāo)售回暖的原因進(jìn)行分析，但迄今為止，我們?nèi)匀幌嘈虐ǜ邫n住宅項(xiàng)目在內(nèi)的銷(xiāo)售速度提升，是我們合理定價(jià)的結(jié)果，而不是市場(chǎng)又將重新回到2009年時(shí)的瘋狂狀態(tài)。”肖勁向記者表示。不過(guò)他承認(rèn)，從2012年4月開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)被抑制了一段時(shí)間的改善性需求開(kāi)始逐步釋放。此前，在接受記者采訪時(shí)，聶梅生表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入筑底階段，房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下行并不具備過(guò)多的空間。但是房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資總額等先行指標(biāo)的下降，在一定程度上也成了擺在政府面前的一大問(wèn)題。
“從5月開(kāi)始，宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的下行，使穩(wěn)增長(zhǎng)逐漸成為政府經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)，盡管對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策沒(méi)有直接的松動(dòng)，但是利率下調(diào)，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，都使市場(chǎng)中的流動(dòng)性更為充裕，這實(shí)際上是制造了一個(gè)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策空檔，使房地產(chǎn)市場(chǎng)成為最大的受益者。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向記者表示。
增量備貨
“如園項(xiàng)目沒(méi)有大幅度提價(jià)的計(jì)劃，盡管銷(xiāo)售業(yè)績(jī)比較好，公司對(duì)我們的要求，一直是合理定價(jià)，一定要尊重市場(chǎng)的選擇。”萬(wàn)科如園項(xiàng)目銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示，目前項(xiàng)目的訴求仍是利用市場(chǎng)大勢(shì)總體向好發(fā)展的機(jī)會(huì)，提高項(xiàng)目銷(xiāo)售速度，實(shí)現(xiàn)合理的項(xiàng)目銷(xiāo)售回款。“預(yù)計(jì)下一批單位100余套將于10月中下旬推出”。
事實(shí)上，其他擁有豪宅項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也有類似的考慮。金茂府與萬(wàn)科如園同天開(kāi)盤(pán)，8月12日，推四期樓王房源，這部分房源是戶型面積為280-390平方米的精裝4居，共計(jì)106套。與此同時(shí)，西山壹號(hào)院項(xiàng)目的后期銷(xiāo)售也已經(jīng)進(jìn)入預(yù)售許可的審批階段，該項(xiàng)目后期將集中對(duì)大戶型的房源進(jìn)行消化。曾在今年6月開(kāi)盤(pán)一炮走紅的遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館項(xiàng)目，下半年主要消化項(xiàng)目中戶型面積相對(duì)較小的房源，預(yù)計(jì)將于10月推出170平方米戶型。
“在一定程度上，西山壹號(hào)院、金茂府、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館、如園這幾個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況和后期的推盤(pán)策略，已經(jīng)成為了整個(gè)北京高檔住宅市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。”前述長(zhǎng)期從事高檔住宅項(xiàng)目代理銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商向記者表示。