市場(chǎng)一有風(fēng)吹草動(dòng)，有時(shí)候便能引起軒然大波。
事實(shí)上，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)牽動(dòng)人心，金融機(jī)構(gòu)的政策變化同樣受人矚目。近期，一則部分銀行取消首套房貸款優(yōu)惠利率的消息，讓不少購(gòu)房人又焦急不已。這一舉措是否會(huì)引發(fā)其他銀行的“跟風(fēng)”？銀行的個(gè)人住房貸款政策是否會(huì)有變化？面對(duì)依然處于相對(duì)高位的貸款利率水平，涉及房貸理財(cái)?shù)母黜?xiàng)對(duì)策該如何排列組合？
針對(duì)一系列疑問(wèn)，我們將為你一一解答。
進(jìn)入降息周期后，面對(duì)利率市場(chǎng)化的背景，近期銀行對(duì)于首套房貸的優(yōu)惠利率再次出現(xiàn)調(diào)整。日趨靈活的調(diào)整變化，讓未來(lái)的房貸市場(chǎng)變幻莫測(cè)。分析人士指出，隨著利率市場(chǎng)化的推進(jìn)，未來(lái)各家銀行將根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況及時(shí)調(diào)整自身的房貸政策，因此房貸優(yōu)惠政策也或許將變得更為多樣化。
房貸優(yōu)惠差異化
和之前一家銀行調(diào)整房貸優(yōu)惠利率，其他商業(yè)銀行紛紛跟進(jìn)的狀況有所不同，今年以來(lái)，尤其是兩次降息后，不同銀行間房貸優(yōu)惠利率的差異化趨勢(shì)正在逐漸顯現(xiàn)。
日前，有媒體報(bào)道指出，光大銀行上海和南京等地的分行調(diào)整了個(gè)人購(gòu)買(mǎi)首套房的房貸利率優(yōu)惠政策，取消了8.5折優(yōu)惠，將首套房房貸利率變?yōu)榛鶞?zhǔn)利率，二套房貸利率則是基準(zhǔn)利率的1.1倍。
雖然光大銀行調(diào)整了其首套房貸優(yōu)惠政策，但是其他銀行卻暫時(shí)沒(méi)有跟進(jìn)的意思。記者了解到，目前滬上各家商業(yè)銀行，大都執(zhí)行之前的房貸優(yōu)惠政策。
“除了光大銀行的政策有變化外，其他銀行都和之前一樣，大部分銀行都在執(zhí)行最低8.5折的房貸優(yōu)惠利率。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一位中介經(jīng)理告訴記者。
記者從市場(chǎng)上了解的情況也證實(shí)了該中介經(jīng)理的說(shuō)法。目前，除了工行執(zhí)行最低9折的優(yōu)惠利率，滬上的中行、建行、農(nóng)行、交行、招行等銀行，提供給購(gòu)買(mǎi)首套房貸款人的最低優(yōu)惠利率都是8.5折。至于二套房貸款，各家銀行則嚴(yán)格執(zhí)行銀監(jiān)會(huì)要求的首付六成，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上提高1.1倍的政策。
然而，就在房貸市場(chǎng)主流都執(zhí)行最低8.5折的優(yōu)惠利率之際，商業(yè)銀行在利率市場(chǎng)化背景下的定價(jià)分歧正在顯現(xiàn)。日前，平安銀行行長(zhǎng)理查德·杰克遜在該行的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上曾表示，目前該行已經(jīng)重新啟動(dòng)了按揭貸款的業(yè)務(wù)，并且由于“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)觸底了，所以下半年會(huì)多做一點(diǎn)（住房按揭貸款）。”同時(shí)，據(jù)平安銀行人士介紹，該行已于日前接到總行下發(fā)的文件，將首套房的房貸利率優(yōu)惠由此前的9折下調(diào)至85折。此舉與光大銀行上調(diào)首套房貸款優(yōu)惠利率明顯“背道而馳”。
多樣化趨勢(shì)漸成
事實(shí)上，各家商業(yè)銀行針對(duì)首套房貸款優(yōu)惠利率的不同舉動(dòng)，正是利率市場(chǎng)化后銀行在定價(jià)策略上多樣化的前奏。
“光大銀行此次在部分分行上調(diào)首套房貸款的優(yōu)惠利率，應(yīng)該是與其存貸比監(jiān)管要求相關(guān)。”某銀行業(yè)內(nèi)人士分析，“今年以來(lái)商業(yè)銀行的存款下降，部分銀行的存貸比已經(jīng)接近監(jiān)管紅線，在手頭資金不夠?qū)捲５那闆r下，取消首套房貸款的優(yōu)惠利率也是情理之中。”
分析人士則指出，隨著利率市場(chǎng)化的推進(jìn)，擴(kuò)大了銀行按照風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部情況自主定價(jià)的范圍。未來(lái)這種存貸款利率浮動(dòng)的變化將日趨常態(tài)化，商業(yè)銀行的個(gè)人房貸利率或?qū)⑶Р钊f(wàn)別，貸款人將面臨多樣化的選擇。
此外，前文中的中介經(jīng)理也表示，按照往年的情況看，隨著信貸額度的逐漸緊張，每年的第四季度往往是個(gè)人住房貸款申請(qǐng)相對(duì)較難、且利率優(yōu)惠可能被取消的時(shí)段。
而前文中的銀行業(yè)內(nèi)人士亦表示：“銀行在上半年一般為了貸款規(guī)模而沖業(yè)績(jī)，到了下半年尤其是第四季度，信貸額度肯定是減少的，相關(guān)政策也會(huì)隨之從緊。”
但該人士同時(shí)指出，目前由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)欠佳，市場(chǎng)上的降準(zhǔn)預(yù)期也同時(shí)存在。“這就意味著短期內(nèi)大部分銀行的資金或許不會(huì)那么緊張，也暫時(shí)不會(huì)提高首套房貸的優(yōu)惠利率。”
市場(chǎng)動(dòng)態(tài)：
樓市回暖后勁不足
中原地產(chǎn)研究中心近日表示：隨著近期調(diào)控風(fēng)聲又起，剛性需求的釋放進(jìn)入間隙性休眠，不少熱銷(xiāo)項(xiàng)目的價(jià)格又出現(xiàn)小幅上漲，購(gòu)房者入市積極性降低。進(jìn)入8月份以來(lái)，新房成交量連續(xù)三周出現(xiàn)小幅回落，樓市回暖后勁略顯不足。
此外，中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過(guò)去的一周內(nèi)，全國(guó)54個(gè)大中城市一手住宅共成交4.9萬(wàn)套，環(huán)比前一周減少16%。二線城市成交量下降幅度最大，約22%。
因此，中原地產(chǎn)研究中心預(yù)計(jì)，8月份隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)入窗口期，購(gòu)房者入市節(jié)奏放緩，市場(chǎng)整體成交量將出現(xiàn)小幅下降。