隨著下半年的到來(lái)，一些房貸利率被上浮了1.1倍的房貸老客戶也開(kāi)始盤(pán)算是否在年底提前還貸。昨日，記者走訪市內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)貸部了解到，近日向商業(yè)銀行咨詢提前還貸事宜的客戶開(kāi)始增多。不過(guò)，市內(nèi)銀行理財(cái)專家建議，由于今年整體利率環(huán)境處于下行階段，預(yù)計(jì)年內(nèi)還有1~2次的降息，三種情況不適合提前還貸，市民可以選擇其他理財(cái)方式為自己的貸款“減壓”。
7折利率老客戶不要提前還貸
“對(duì)于已經(jīng)享受房貸利率7折優(yōu)惠折扣的借款人，在連續(xù)降息政策環(huán)境下，現(xiàn)在提前還貸很不劃算。”市內(nèi)一股份制銀行個(gè)貸部人士透露，在2008年買房貸款的借款人，有很多人享受到當(dāng)時(shí)的7折優(yōu)惠利率，而現(xiàn)在首套房貸利率最低只有8.5折。
該人士算了一筆細(xì)賬，對(duì)于前幾年拿到了7折優(yōu)惠利率的客戶來(lái)說(shuō)，目前5年期以上基準(zhǔn)貸款利率為6.55%，享受7折優(yōu)惠的客戶真正貸款利率也僅為6.55%×0.7即4.585%，和目前5年期以上公積金貸款4.5%的利率水平相當(dāng)。因此，在目前貸款優(yōu)惠越來(lái)越少的環(huán)境下，將7折優(yōu)惠的貸款提前還掉并不是一項(xiàng)明智的選擇。
還款期接近1/4不宜提前還貸
“從貸款方式的選擇來(lái)看，采用等額本金還款方式還款的，而且還款期已超過(guò)1/4的借款人沒(méi)必要提前還貸。”一國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)貸部經(jīng)理表示，現(xiàn)在申請(qǐng)房貸的市民主要選擇的是兩種還款方式，即等額本息和等額本金還款法。但是很少有人算過(guò)每月所還貸款中本金和利息的比例。銀行人士表示，如果所剩的貸款中，每月還款中的本金占多數(shù)，那么這時(shí)候提前貸款可節(jié)省的利息并不多。例如使用等額本金還款法的客戶，其還款期已經(jīng)達(dá)到1/4，在月供構(gòu)成中，本金也開(kāi)始多于利息，如果這個(gè)時(shí)候提前還款，也不利于節(jié)省利息，特別是進(jìn)入還款期后期，更沒(méi)有必要提前還款。而且有些銀行已經(jīng)開(kāi)始在合同中約定提前還貸的違約金的收取標(biāo)準(zhǔn)了。
貸款不滿一年不宜提前還貸
提前還貸看似簡(jiǎn)單，申請(qǐng)卻很難。據(jù)了解，借款人若要辦理提前還貸，先要向貸款銀行提出提前還貸申請(qǐng)，而且各家銀行還分別設(shè)定了不同的還款門檻。部分銀行要求貸款期限滿1年后可申請(qǐng)，需提前1個(gè)月預(yù)約，最低還款額不低于1萬(wàn)，每年有2次機(jī)會(huì)。通常各家銀行提前還貸的審批流程都在一個(gè)月左右，如果貸款期限不滿一年的，銀行會(huì)根據(jù)不同情況，可能會(huì)向借款人加收一至兩個(gè)月的貸款利息。
房貸理財(cái)產(chǎn)品為貸款減負(fù)
貸款總要付出利息，如果有了閑錢又不提前還貸，該怎樣減輕貸款壓力呢？市內(nèi)銀行理財(cái)專家支招說(shuō)，目前已有多家銀行推出了具有理財(cái)功能的房貸還款賬戶，市民將閑置的資金存入這種賬戶，就可以抵扣貸款本金，從而節(jié)省利息支出。市民辦了這種房貸理財(cái)產(chǎn)品，銀行會(huì)將辦理了房貸的客戶賬戶中超出一定數(shù)額以上的活期存款視同為提前還款，抵扣貸款本金。如果市民遇到新的投資機(jī)會(huì)、開(kāi)支計(jì)劃，或者急需用錢，也可以隨時(shí)支取存在賬戶中的存款，包括被視為提前還款的部分存款。銀行每天根據(jù)賬戶中的資金情況計(jì)算抵扣收益，每月定期匯總支付到客戶賬戶中，這樣即使賬戶中的資金經(jīng)常變動(dòng)，也能節(jié)省利息。需要注意的是，對(duì)于不同的資金量，銀行所制定的抵減標(biāo)準(zhǔn)往往不盡相同，一般來(lái)說(shuō)，資金量越大，可供抵減的比例也就越高，房貸客戶可以量力而定。