在經(jīng)歷以價(jià)換量后，開發(fā)商資金壓力得到極大緩解，供應(yīng)節(jié)奏出現(xiàn)不同程度減緩；二手房房東心態(tài)浮動，掛牌價(jià)格虛高；坊間不斷傳來，國家要出臺樓市新政的傳言。進(jìn)入8月，兩三個(gè)月高歌猛進(jìn)的杭州樓市遭遇急剎車，房源預(yù)定、成交量均大幅下跌。在大量需求被消耗，價(jià)格回調(diào)以及政策吹風(fēng)的綜合作用下，杭州樓市出人意料地出現(xiàn)降溫。
8月前21天主城區(qū)新房日均預(yù)定僅14套
開發(fā)商開盤節(jié)奏放緩，有些樓盤價(jià)格回調(diào)
購房心態(tài)變化，買房人下單猶豫
7月樓市的“火熱勁”讓不少人看到了樓市回暖的信號，有購房者甚至發(fā)出了“錯(cuò)過樓市底部”的感慨。但是8月初至今，杭州樓市出現(xiàn)了降溫，這其中，開盤量的劇減成為了樓市降溫的明顯信號。從需求上來說，杭州主城區(qū)一手房的成交量、預(yù)定量與7月相比，均出現(xiàn)了大幅回落，“高歌猛進(jìn)的杭州樓市開始降溫”的言論再次出現(xiàn)。
從數(shù)據(jù)上來看，8月1日至21日主城區(qū)共成交商品房3079套，相比7月份5280套的成交量來說，在剩下的一個(gè)多星期里，8月成交量鐵定難創(chuàng)新高；預(yù)定方面，8月前21天主城區(qū)僅預(yù)定296套商品房，日均預(yù)定量僅14套，預(yù)定量大幅回落，其中單日最高預(yù)定量出現(xiàn)在8月6日，當(dāng)日預(yù)定118套，其余就是1、3、4、13日這幾天預(yù)定量為兩位數(shù)外，其他時(shí)間預(yù)定量均為個(gè)位數(shù)，8月14日甚至還出現(xiàn)了零預(yù)定量的狀況。“預(yù)定量大幅回落主要還是跟開發(fā)商開盤節(jié)點(diǎn)有關(guān)，7月份新開樓盤比較多，預(yù)定情況會好很多，而這個(gè)月，全新開盤的項(xiàng)目僅個(gè)別，多數(shù)為續(xù)推房源，有些樓盤的價(jià)格又出現(xiàn)了一些回調(diào)，購房者有些觀望也很正常。”一位業(yè)內(nèi)人士分析說。
記者查找相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，7月樓市回暖后，開發(fā)商開盤積極性很高，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)，8月初將有40余個(gè)項(xiàng)目開盤，可是8月過去了20多天，開盤的項(xiàng)目甚至遠(yuǎn)未達(dá)到原先預(yù)計(jì)開盤數(shù)量的一半，開發(fā)商在推盤節(jié)奏上刻意將時(shí)間轉(zhuǎn)移到九十月份，備戰(zhàn)“金九銀十”，從某種程度上可以看出開發(fā)商對目前的樓市行情沒有持樂觀態(tài)度；而購房者，外部政策從緊的情況下，同樣選擇了觀望等待。上周末開盤的城西某樓盤，記者就看到不少購房者心態(tài)發(fā)生了明顯的變化。“之前看房子的時(shí)候，我覺得太俏，可能買不到，但是最近聽說可能會有新樓市調(diào)控政策出臺，我怕市場有變化，現(xiàn)在暫時(shí)先不買了。”來自余杭的李女士如是說。當(dāng)天現(xiàn)場與李女士有同樣想法的購房者不在少數(shù)，甚至在預(yù)定后還出現(xiàn)了反悔的情況。
8月二手房成交量持續(xù)下跌
熱門小區(qū)成交量不及上個(gè)月一半
中介傭金任務(wù)臨時(shí)下調(diào)38%之多
8月開始，二手房也進(jìn)入疲軟態(tài)勢。據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月前三周，二手房成交量持續(xù)下滑，這是近三個(gè)月來沒有出現(xiàn)過的。
“7月中下旬開始，杭城二手房成交量就開始走下坡路了。7月出現(xiàn)的最高成交數(shù)字僅是7月31日的148套。而6月底杭城二手房每天成交量在100套以上，特別是6月28日成交了165套，6月29日有207套的成交高量。”我愛我家市場研究中心負(fù)責(zé)人宋文杰介紹說，今年6月杭城二手房共成交2591套，日均成交86套，成為2011年調(diào)控至今年6月，成交數(shù)字最高的一個(gè)月。原以為這個(gè)數(shù)字會隨著市場的驟然升溫而大幅突破，然而，7月日均成交84套，日均成交量比六月少2套。
再統(tǒng)計(jì)8月至今的二手房成交量，截至8月19日，二手房成交了1209套，日均成交64套左右；7月同期，二手房成交了1524套，日均成交80套，兩者相差16套。7月二手房日均成交量已顯出后勁乏力的狀態(tài)，而8月成交量還要低，下滑趨勢更加明顯。
這一成交下滑趨勢并非在個(gè)別小區(qū)。記者比較了六、七、八月份，杭城熱門小區(qū)二手房成交量仍是下跌。以翠苑、大關(guān)為例，6月和7月，翠苑分別成交了58套、59套二手房，8月至今三個(gè)多星期，翠苑僅成交21套二手房，還不到前兩個(gè)月一半的成交量。另一個(gè)剛需熱捧小區(qū)大關(guān)，前兩個(gè)月二手房成交量分別是48套、40套，8月至今為23套，僅是前兩個(gè)月的五成左右。德勝、三塘等剛需熱衷選擇的二手房小區(qū)，成交量都有不同程度的減少。
熱點(diǎn)板塊經(jīng)紀(jì)人在8月感到了市場的絲絲涼意。天陽棕櫚灣附近的一家房產(chǎn)中介門店，上個(gè)月成交10套二手房，這個(gè)月大半過去了，只成交了2套。“估計(jì)到了月底不會超過3套的成交量，客戶心態(tài)一下子發(fā)生變化了。”店經(jīng)理無奈地說。
二手房成交量減少，很多房產(chǎn)中介不得不臨時(shí)改變門店傭金任務(wù)。某房產(chǎn)中介本周一開始將門店組均傭金量減少了5萬元，下調(diào)幅度達(dá)38%。公司相關(guān)負(fù)責(zé)人跟記者透露，本月初，公司給每個(gè)門店一組經(jīng)紀(jì)人平均完成傭金目標(biāo)是13萬元，本周一開始調(diào)整為組均傭金目標(biāo)8萬元。對此，這位負(fù)責(zé)人解釋說：“行情不好，原先制定的目標(biāo)肯定完不成，不如調(diào)整為實(shí)際一點(diǎn)，以提高經(jīng)紀(jì)人積極性。”
【原因試析】
高性價(jià)比房源被提前消化，開發(fā)商回調(diào)價(jià)格
二手房虛高掛牌價(jià)多，房東心態(tài)變化
以價(jià)換量時(shí)期暫告結(jié)束
杭州樓市回暖的這一波行情大致是從4月底一直持續(xù)到了7月底，無論是新房還是二手房，在這段時(shí)間內(nèi)，房源相對充足，同樣的價(jià)格也都比較低。“8月與前段時(shí)間相比，新房的價(jià)格有了明顯的提高，二手房不僅是高性價(jià)比房源少了，掛牌價(jià)格更是出現(xiàn)了5%-10%的上調(diào)。”
4月底到7月份的這幾個(gè)月中，包括丁橋板塊的四季公館、昆侖·天籟、橋西板塊的城市風(fēng)景、濱江區(qū)政府板塊的寰宇天下及城東新城板塊的曙光之城、金色黎明等一大批高性價(jià)比房源成功出貨，造成了5、6、7月樓市高成交行情，大批剛需甚至是改善型需求的購房者都在這段時(shí)間下了單。到了8月份，雖然之前受到熱捧的一些樓盤都推出了房源，但是與前期開盤的價(jià)格相比，都出現(xiàn)了不同程度的提高，且推出房源數(shù)量不多；更有一大批樓盤，雖然也在8月推出了房源，但是與前幾個(gè)月相比，在價(jià)格、地段、房源品質(zhì)或者開發(fā)商品牌等方面讓購房者覺得不是很滿意，換言之，就是性價(jià)比沒有像此前那么高了，買房的動力自然減少了。
二手房交易是涉及買賣雙方的個(gè)體市場，起伏最大。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，6月、7月上旬，二手房成交均價(jià)1.8萬-1.9萬元/平方米之間，7月中下旬至目前，二手房成交均價(jià)上升至2萬元/平方米，成交均價(jià)提高了1000-2000元/平方米。掛牌價(jià)格上升得更加多。以熱點(diǎn)小區(qū)萬家花城為例，6月掛牌均價(jià)集中在1.9萬-2萬元/平方米之間，現(xiàn)在掛牌價(jià)格齊刷刷地上升到2.3萬-2.4萬元/平方米之間，光是單價(jià)，每平方米就上升了三四千元之多。若一套120平方米的房源，短短兩個(gè)月，總價(jià)高了四五十萬元。
這僅是二手房掛牌價(jià)格快速上升的一個(gè)縮影，據(jù)經(jīng)紀(jì)人反映，樓市回暖后，7月開始房東坐地起價(jià)的最多，臨時(shí)總價(jià)上漲20萬元、30萬元甚至更高的比比皆是。像翠苑等熱門小區(qū)，目前二手房掛牌價(jià)格已在2.1萬元/平方米左右，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)接近2009年的最高水平了。房東虛高的掛牌價(jià)格，讓買家打退堂鼓，導(dǎo)致成交量一再下跌。
去年和今年積壓需求大量釋放，后勁乏力
樓市調(diào)控風(fēng)吹起，購房者暫緩買房計(jì)劃
觀望情緒彌漫開來
“成交量逐步萎縮，跟新增需求減少有關(guān)。目前來看，新增的購房客戶少了很多。”我愛我家的宋文杰說，以他們公司為例，7月中旬以前，公司每個(gè)星期新增3000位左右的求購客戶，特別是6月份，有些星期新增求購客戶甚至達(dá)到3500位左右；而8月至今近半個(gè)月，每個(gè)星期的新增客戶僅在2700多位，差距相當(dāng)明顯。
而且客戶來訪量、看房次數(shù)都在下降。杭城一家中等規(guī)模的中介統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該公司市中心門店，8月至今，門店經(jīng)紀(jì)人均帶客戶看房量是1.2次，上個(gè)月同期為1.6次，減少了0.4次；一直活躍的城西門店，上個(gè)月經(jīng)紀(jì)人均帶看房量是1.5次，本月至今是1次，減少了0.5次。
“同時(shí)，成交率少了很多。一個(gè)月前，我們帶5到10組客戶看房，至少能成交一套房子，現(xiàn)在帶看20組客戶才能成交一套。”經(jīng)紀(jì)人趙斌告訴記者，他最近經(jīng)手的一套天安假日公寓，性價(jià)比很高，卻只有一個(gè)客戶動心。他說，“房子單價(jià)比市場價(jià)便宜了2000元/平方米以上。按照一兩個(gè)月前的行情，這套房子掛出來一兩天就能成交，現(xiàn)在一個(gè)多星期了也只有一個(gè)客戶下了訂金。”
開發(fā)商這邊同樣是客戶來訪量和成交率的大幅減少。一位項(xiàng)目營銷相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，最好的行情是在六七月份，每到周末，都有三四十組客戶到售樓處看房，一天去化近十套房子是沒問題的。現(xiàn)在，周末客戶來訪量起碼減少了一半，去化量也減少到了兩三套左右。
“近兩三個(gè)月，一手房、二手房大批入市，迅速消耗了市場需求。這些需求一部分是去年下半年積壓下來的，一部分是今年很有意愿買房的。這兩部分需求被消耗完后，在限購令沒有取消的背景下，新購房需求增長很緩慢，從這個(gè)月就反映出來了，需求后勁乏力。”業(yè)內(nèi)人士這樣分析。
另外，7月中下旬，國家有關(guān)部門不斷放出準(zhǔn)備出臺調(diào)控政策的風(fēng)聲，給正在上升勢頭的樓市澆了盆冷水。7月下旬至8月上旬，國務(wù)院派出8個(gè)督查組，對北京市、天津市、浙江省等16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況進(jìn)行了督促檢查，強(qiáng)調(diào)對樓市調(diào)控政策執(zhí)行不力地區(qū)要問責(zé)。國務(wù)院同時(shí)強(qiáng)調(diào)，各地不得變相放松房地產(chǎn)調(diào)控；8月20日國土資源部官方網(wǎng)站發(fā)布了一則信息，披露了湖南、湖北新版房產(chǎn)稅的征收細(xì)則正在制定中，已購存量二套房也將被征稅。近期政策層面的種種動作傳達(dá)出一個(gè)信息：國家不會讓房價(jià)大勢反彈。因此，買房人又開始等看行情，觀望情緒彌漫開來。