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　　渣打銀行的研究團(tuán)隊(duì)近期對全國30家房地產(chǎn)商作的調(diào)查顯示，在降價(jià)和市場情緒轉(zhuǎn)變的帶動(dòng)下，很多城市房屋銷售正在好轉(zhuǎn)，開發(fā)商的情緒也在變得樂觀。“中國房地產(chǎn)市場正在恢復(fù)要回到曾經(jīng)的繁榮將是一個(gè)漫長、艱難的跋涉，但復(fù)蘇似乎已經(jīng)開始。”渣打銀行大中華區(qū)研究主管王志浩說。
　　渣打銀行的調(diào)查從6月底開始，涉及成都、武漢、南京等8座城市，調(diào)查的問題圍繞開發(fā)企業(yè)目前的經(jīng)營狀況和市場前景，由地方性開發(fā)企業(yè)的高管和全國性開發(fā)企業(yè)的地方分支機(jī)構(gòu)高管回答。
　　之前，王志浩已經(jīng)提出中國房地產(chǎn)已達(dá)到另一個(gè)“拐點(diǎn)”。他的理由是房價(jià)似乎已觸底，部分城市房價(jià)開始再次回升；監(jiān)管部門降低了開發(fā)商和購房者的貸款成本，目前兩種類型貸款均開始緩慢增加；中國的城市化仍在進(jìn)行，從較長期看，中國需要更多房地產(chǎn)建設(shè)。新的調(diào)查更加堅(jiān)定了王志浩的觀點(diǎn)。
　　房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇首先表現(xiàn)在建筑施工活動(dòng)的趨穩(wěn)上。在史上最嚴(yán)厲的調(diào)控之下，建筑活動(dòng)一度停滯，不少開放商延遲新項(xiàng)目開工、放慢在建項(xiàng)目。如今這種情況正在改變。“當(dāng)被問及未來3個(gè)月的建筑活動(dòng)時(shí)，10家開發(fā)商稱將增加，只有兩家計(jì)劃減少，而此前的第五期調(diào)查中有9家、第四期有7家。大多數(shù)受訪者稱將保持同樣的建筑施工數(shù)量不變。”王志浩說。
　　近期土地市場并不活躍。調(diào)研中，半數(shù)受訪者反映，在過去3個(gè)月中，當(dāng)?shù)卣�府土地出售有所減少。這毫無疑問影響了當(dāng)?shù)卣�府的收入。�?shù)據(jù)顯示，全國范圍土地銷售收入同比下降了約40%。同時(shí)因?yàn)殚_發(fā)商延遲支付早期購買土地的款項(xiàng)，實(shí)際情況恐怕更糟。
　　有受訪者稱，多數(shù)新拍賣土地都被大型上市房地產(chǎn)公司拿到，有國企或者地方政府背景的開發(fā)商也很活躍，但私營開發(fā)商處境仍很艱難。買地方面，受訪開發(fā)商仍保持謹(jǐn)慎。16家受訪者稱未來6個(gè)月不會(huì)買更多的地，26家開發(fā)商多次在政府土地拍賣中受挫。
　　然而，現(xiàn)金流狀況已經(jīng)改善。18家開發(fā)商稱沒有聽說同行買地時(shí)出現(xiàn)付款能力問題。但規(guī)模較小的開發(fā)商仍現(xiàn)金緊張：16家受訪者稱見到大型的、資金充裕的開發(fā)商從處境艱難的小型開發(fā)商手中買地。
　　之前，國泰君安分析師孫建平在《2012年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略：平衡再生》 中指出，2012年中國房地產(chǎn)市場資金缺口達(dá)到1.3萬億元，如要彌補(bǔ)上述缺口，需要將銷售規(guī)模提高25%。
　　地方政府不愿意降低地價(jià)，盡管土地流拍頻現(xiàn)。半數(shù)受訪者反映地方政府拒絕降低地價(jià)。這或許標(biāo)志著政府官員也認(rèn)為土地市場會(huì)恢復(fù)。另一半受訪者認(rèn)為地方政府仍在觀望、必要時(shí)會(huì)降價(jià)。
　　相應(yīng)地，開發(fā)商似乎認(rèn)為地價(jià)已經(jīng)觸底回升。17家受訪開發(fā)商稱其所在城市地價(jià)在過去3個(gè)月中沒有下調(diào)。更少的受訪者預(yù)計(jì)近期會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。
　　“市政府寧肯土地流拍也不接受較低的地價(jià)，直接結(jié)果是減少了土地供應(yīng)。這一事實(shí)表明，房地產(chǎn)部門一個(gè)根本的問題沒有改變。高地價(jià)是高房價(jià)的主因，而高地價(jià)深植于地方政府的開支計(jì)劃和創(chuàng)收能力的不對等，即地方政府對土地收入的依賴。我們擔(dān)心不解決這個(gè)根本問題，地價(jià)不會(huì)下降只會(huì)上升。”王志浩表示。
　　房屋銷售情況有所改善。受訪的30家開發(fā)商中有13家稱“五一”假期的房屋銷量好于預(yù)期，這是自2011年10月以來銷量最好的假期。幾乎所有受訪者（總共30家中的26家）稱其同行銷量在二季度已經(jīng)回升并創(chuàng)下歷史新高。房地產(chǎn)市場信心大增。9家受訪者稱對市場信心增加了很多；19家受訪者稱信心略有增強(qiáng)。降價(jià)起了作用。三分之二的受訪者對10%~20%的降價(jià)持積極態(tài)度。
　　新的住房需求來自哪里？受訪者答，57%來自首套房購買者、31%為改善住房者、12%為投資者。這意味著近90%的房屋銷售來自真正的需求。
　　房價(jià)似乎趨于穩(wěn)定。早期調(diào)研顯示很多開發(fā)商已經(jīng)降價(jià)或打折促銷。渣打銀行調(diào)查的30家開發(fā)商中，25家稱其價(jià)格水平在過去3個(gè)月中持平或略微降低。但是，情況正在發(fā)生變化，有幾家受訪者稱價(jià)格稍微上漲。
　　“我們調(diào)查的開發(fā)商所在城市的二手房市場情況似乎更好。6家受訪者稱近幾個(gè)月價(jià)格出現(xiàn)了高達(dá)10%的漲幅，只有7家稱房價(jià)下降了，其余的反映房價(jià)沒有變化。打算降價(jià)的開發(fā)商似乎更少了。”王志浩稱。
　　13家受訪開發(fā)商稱（據(jù)其所知）沒有開發(fā)商降價(jià)了或者打算降價(jià)，這是自2011年5月渣打銀行調(diào)研以來最多的一次。16家稱有一些開發(fā)商仍在降價(jià)，9家稱很多同行在降價(jià)。更多的開發(fā)商認(rèn)為10%的降價(jià)應(yīng)該足以促使銷量回升。
　　開發(fā)商對房價(jià)趨勢的預(yù)測出現(xiàn)了大逆轉(zhuǎn)：調(diào)查的30家開發(fā)商中，現(xiàn)在有24家認(rèn)為房價(jià)已經(jīng)觸底反彈。數(shù)月之前，多數(shù)受訪者還仍然認(rèn)為房價(jià)將繼續(xù)下降。
　　開發(fā)商對中央政府政策的預(yù)期基本上沒有變化。調(diào)查中，大多數(shù)（80%） 的開發(fā)商仍舊預(yù)期未來3個(gè)月中央政府在房地產(chǎn)政策上的態(tài)度不會(huì)發(fā)生改變。總的來說，開發(fā)商們對于未來前景持謹(jǐn)慎態(tài)度。當(dāng)被問到“你是否認(rèn)為房地產(chǎn)市場的最壞的時(shí)候已經(jīng)過去”，14人回答“是”，16人回答“否”，也就是說開發(fā)商們?nèi)孕拇骐[憂（盡管他們表示相信房屋和土地價(jià)格已經(jīng)觸底且對未來銷售充滿信心）。
　　開發(fā)商們預(yù)期將看到更便捷的銀行融資服務(wù)和對首套置業(yè)型購房者及改善型購房者有利的政策。很明顯北京方面對于新一輪房價(jià)上漲表示出擔(dān)憂并開始采取防范措施，據(jù)最近報(bào)道稱在全國范圍內(nèi)派出了調(diào)查組對房地產(chǎn)業(yè)和特定項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查監(jiān)督，以確保適當(dāng)?shù)馁I家獲得抵押貸款。
　　“然而，我們認(rèn)為這些措施并不會(huì)改變行業(yè)的整體形勢。無論是宏觀數(shù)據(jù)，還是我們所調(diào)研的開發(fā)商，都表明了一點(diǎn)，那就是房地產(chǎn)市場已然逐漸復(fù)蘇。”王志浩表示。