調(diào)控下不確定的市場,讓開發(fā)商更加謹(jǐn)慎和保守,轉(zhuǎn)型成了重中之重。
一年前,開發(fā)商們想到的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向有很多:商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)……似乎要窮盡一切與地產(chǎn)有關(guān)的行業(yè)。
一年之后,開發(fā)商開始變得更為保守。雖然旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)還是論壇討論的話題,但多數(shù)房企談?wù)摰倪是住宅的轉(zhuǎn)型這項(xiàng)他們一直在做,而且更擅長的產(chǎn)品線。
參加本次2012博鰲房地產(chǎn)論壇的一些房企高層認(rèn)為,未來的機(jī)會仍然更多地存在于二、三線城市,而調(diào)整產(chǎn)品類型與產(chǎn)品結(jié)構(gòu),挖掘潛在的剛性需求則是行業(yè)發(fā)展的主流方向。
對整個中國地產(chǎn)業(yè)來說,有質(zhì)量的穩(wěn)健增長,正在代替快速的增長。房地產(chǎn)即將變?yōu)橐粋慢牛行業(yè)。
變革方向:產(chǎn)品小戶型
“從大的政策環(huán)境不變的情況來講,無論是把它政策化還是制度化,從兩個方面都要去做一些調(diào)控。一是在需求方面,一定要抑制炒房的現(xiàn)象,支持自住;二是供給方面,一定要打擊囤地,增加普通商品房的供應(yīng)”。在昨日(8月9日)開幕的“2012博鰲房地產(chǎn)論壇”上,萬科執(zhí)行副總裁周衛(wèi)軍這樣闡述他對于未來市場的判斷。
周衛(wèi)軍指出,基于上述判斷,萬科的應(yīng)對策略主要包括三個方面:一是為普通人蓋好房子,二是要蓋有人住的房子,三是在細(xì)分市場研究的基礎(chǔ)之上做產(chǎn)品創(chuàng)新。
據(jù)周衛(wèi)軍透露的數(shù)據(jù),上半年萬科144平方米以下戶型的銷售占比已經(jīng)高達(dá)89%,折射出的信息則是中小戶型已經(jīng)成為市場的主力戶型。萬科“好房子”的含義還包括其一直提倡的精裝房,據(jù)悉,萬科交付了6萬多套房子,其中有4.5萬套是精裝房。
萬科對于“小戶型”的追求幾乎已經(jīng)達(dá)到極致,早在去年的論壇上,萬科就表示將開發(fā)面積僅為15平方米的房子,雖然由于政策原因沒有“兌現(xiàn)”,但這被萬科看作是在細(xì)分市場的一個積極的嘗試。
周衛(wèi)軍此次透露的最新信息則是,即使15平方米的房子無法開發(fā),萬科還將計(jì)劃推出30平方米的小產(chǎn)品,以滿足都市年輕一族的需求。
事實(shí)上,早在發(fā)布今年一季度數(shù)據(jù)時(shí),萬科就表示,一季度中小戶型的銷售占比已經(jīng)占據(jù)了90%的比例。
對于“小戶型”的追求漸成業(yè)界主流。金地集團(tuán)董事長凌克此前曾對外透露,早在2011年10月就已經(jīng)對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整,主要內(nèi)容就是加大中小戶型的結(jié)構(gòu)比例,適應(yīng)市場調(diào)控狀態(tài)下的剛需。
在本次論壇上,關(guān)于產(chǎn)品類型與結(jié)構(gòu)的調(diào)整成為眾多房企高層關(guān)注的焦點(diǎn)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總裁陳潤福指出,“外圍環(huán)境變化以后,客戶需求會產(chǎn)生變化。”陳潤福透露,今年前7個月遠(yuǎn)洋的成交結(jié)構(gòu)中,改善性需求占比提高的幅度比較大,而遠(yuǎn)洋針對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整從去年就已經(jīng)開始。
對此,他認(rèn)為,原因在于需求端對政策、外圍約束條件的適應(yīng)也在逐漸地成熟,且今年市場的變化與預(yù)期沒有什么兩樣,遠(yuǎn)洋是在按部就班地推出后續(xù)經(jīng)過修改調(diào)整的產(chǎn)品和項(xiàng)目。
“中小戶型”潮流早已涌動
事實(shí)上,眾多業(yè)內(nèi)人士對于后市的判斷在此前已經(jīng)在部分地區(qū)得到市場驗(yàn)證。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解,多個城市的住宅市場上中小戶型已經(jīng)晉升為“主角”。
官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,7月份,南京樓市共成交8528套,其中80~100平方米之間的房源達(dá)到了2896套;100~120平方米房源成交了1808套,140~160平方米和160平方米以上的房源則分別僅成交525套和480套。
除此之外,據(jù)記者了解,南京的部分地區(qū)的項(xiàng)目還出現(xiàn)戶型“大改小”的情況。這種趨勢還得到了江蘇省官方的鼓勵,江蘇省住建廳此前就對媒體表示,江蘇省將做好相關(guān)政策儲備,切實(shí)促使開發(fā)商加大中小戶型項(xiàng)目開發(fā),保證市場平衡。
除江蘇以外,其他地區(qū)的情況大抵如此。從記者了解到的情況來看,尤其是在一些二、三線城市,由于總價(jià)相對較低,較為符合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力,中小戶型等剛需性的產(chǎn)品受到了市場的歡迎。
相關(guān)分析指出,調(diào)控持續(xù)深入,投資性需求一定程度上得到抑制,但以首次置業(yè)為主的剛性需求則還是持續(xù)釋放,對于庫存高企的開發(fā)商來說,從這些趨勢中不難找到解決問題的辦法。
金地(集團(tuán))股份有限公司總裁黃俊燦就指出,房企庫存壓力依舊沒有得到釋放,優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將會使庫存去化得更好一些。那么,改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu),在推向市場的產(chǎn)品中多推一些與首次置業(yè)、首次改善房對路的產(chǎn)品,可以優(yōu)化項(xiàng)目成本,“你的售價(jià)被政府限價(jià)的時(shí)候,肯定要優(yōu)化原來不必要的成本,優(yōu)結(jié)構(gòu)、快增長、保利潤是短期的一個經(jīng)營策略。”
此前,世茂房地產(chǎn)甚至把豪宅的面積定義在90平方米以內(nèi)。這些都在說明,房地產(chǎn)的產(chǎn)品未來將會是小戶型的。
機(jī)會存在于二、三線城市
如果說產(chǎn)品類型和結(jié)構(gòu)是在目前的形勢下房企作出的微觀調(diào)整,那么關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大命題則是:下一步企業(yè)將走向哪里?
黃俊燦指出,雖然上半年市場出現(xiàn)了一波回暖,但不同城市之間的分化還是“比較厲害的”。以金地為例,僅今年上半年,金地在杭州的成交量就已經(jīng)超過了去年全年,這被他看做是某些城市“復(fù)蘇”的標(biāo)志。
對此,黃俊燦提出這樣的命題怎么樣在下一輪找到應(yīng)該要去的市場?
事實(shí)上,答案或許早已經(jīng)由市場給出。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示,從上半年成交量的變化來看,一線城市成交量增長7%,二線城市成交量顯著回升,同比增幅高達(dá)26%,在各城市梯隊(duì)中增速最高,但與之形成鮮明對比的則是三線城市下降了15%。
相關(guān)分析認(rèn)為,原本成熟的一線城市增長乏力,二線城市顯示了加強(qiáng)的增長勢頭,三線城市的下滑不應(yīng)該被看做是“悲觀”的信號,反而顯示了這些尚待開發(fā)的城市蘊(yùn)藏的巨大市場能力。
如果說隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷深入,二、三線城市成為市場“主角”是一個必然的過程,那么住宅市場的調(diào)控?zé)o疑就相當(dāng)于一支“催化劑”。
在本屆論壇中,一些業(yè)內(nèi)人士對于未來機(jī)會存在于二、三線城市的判斷也主要基于對調(diào)控政策走勢的判斷。
此前,調(diào)控是否會松綁、何時(shí)松綁幾乎成了讓業(yè)界有些“審美疲勞”的話題,但在本屆論壇上,多位房企的高層則幾乎認(rèn)可“調(diào)控趨于常態(tài)化”的判斷。
周衛(wèi)軍就指出,調(diào)控趨勢應(yīng)該是長期的,這是這個行業(yè)考慮其他問題的首要前提。
一個最大的轉(zhuǎn)變在于,與此前廣受外界批評的“盲目樂觀”、“打腫臉充胖子”等態(tài)度相比,行業(yè)對待調(diào)控的態(tài)度也出現(xiàn)了明顯的轉(zhuǎn)變。正如前述,與其喋喋不休地討論政策走向,不如安靜下來想想更為實(shí)際的問題。
二、三線城市已經(jīng)越來越多地被房企所“青睞”,就在此次論壇上,星河灣集團(tuán)董事副總裁梁上燕還稍顯“激動”地宣布了與雅居樂聯(lián)手開發(fā)成都某項(xiàng)目的計(jì)劃。
“中國有大量的二線、三線城市,發(fā)展的潛能非常大”,在梁上燕看來,未來行業(yè)的機(jī)遇之一就是二、三線城市尚待挖掘的巨大的市場潛力,“其實(shí),二、三線城市的需求隨著GDP的增長和西部大開發(fā)的戰(zhàn)略還在不斷地拓展。”