“最近幾個月，我們一直在中關(guān)村周邊看房，可沒想到的是那里現(xiàn)在的房價甚至比調(diào)控前還要高出不少。”8月8日，由于男朋友在附近工作而想在中關(guān)村區(qū)域置業(yè)結(jié)婚的金小姐對《第一財經(jīng)日報》抱怨。
直到最近，金小姐才明白，原來他們是誤打誤撞闖入了學(xué)區(qū)房的置業(yè)區(qū)域。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)大河莊苑店的經(jīng)紀(jì)人小王介紹，目前該區(qū)域超過20年房齡的二手房價格為37000~38000元/平方米，“由于處在教育資源豐富的地區(qū)，現(xiàn)在我們這里的房價已經(jīng)達(dá)到甚至超過去年年初宏觀調(diào)控之前的水平了，房價恢復(fù)的速度顯然快于其他非學(xué)區(qū)的房源。”
萬柳傳奇
在遍布北京市各地的學(xué)區(qū)房中，最為耀眼的當(dāng)數(shù)位于海淀的萬柳地區(qū)，其區(qū)域內(nèi)房價攀升的速度堪稱傳奇。
由于緊鄰中關(guān)村三小、人大附小、人大附中等名校，清華大學(xué)、北京大學(xué)及人民大學(xué)等高等學(xué)府也是近在咫尺，再加上周圍優(yōu)越的地理環(huán)境，萬柳區(qū)域的房子成為北京升值最快的學(xué)區(qū)房之一。
以其中的萬城華府項目為例。2005年，當(dāng)時號稱萬柳地區(qū)最后一個住宅項目的萬城華府入市，一期售價16000元/平方米，直到2010年初，該項目最后一套330平方米躍層的現(xiàn)房房源，最終成交總價為1500萬元/套，均價約為45000元/平方米。
“萬城華府是本區(qū)域內(nèi)品質(zhì)最好的項目之一，因此價格也是最貴的。”萬柳地區(qū)鏈家地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人張揚介紹，就在今年6月1日~20日，萬城華府二手房成交了5套，其中的4套成交均價為8萬多元/平方米，另外一套成交價則超過9萬元/平方米。“最近，這個項目的二手房價又上漲了一些，均價已經(jīng)超過9萬元/平方米，個別帶花園的房源價格甚至超過了10萬元/平方米。”
七年之間，萬城華府的溢價率已達(dá)到5.6倍，相比兩年半前項目封盤售罄時的價格也實現(xiàn)了翻番。
不僅是萬城華府一個項目，其周邊一些較早開發(fā)的項目如光大花園、萬泉新新家園等的二手房均價2005年時在8500~9500元/平方米左右。而目前，這兩個項目的售價則在5萬元~7萬元/平方米不等。
“萬柳區(qū)域內(nèi)帶中關(guān)村三小上學(xué)名額的碧水云天、蜂鳥家園等幾個項目的二手房價格還要比其他項目每平方米貴1萬多元。”張揚表示。
他提到的碧水云天項目中的一部分房源只是當(dāng)年提供給萬柳地區(qū)拆遷戶的回遷房，“當(dāng)初的房價每平方米不過三四千元”。十年間，這部分房源的價格漲幅甚至已超過10倍。
顯然，目前的價格并非萬柳地區(qū)房價的頂部。
7月10日，經(jīng)過激烈競拍，中赫置地最終以26.3億元外加配建16400平方米回購房面積的代價，摘得了北京市海淀區(qū)萬柳地區(qū)居住用地（六郎莊搬遷平衡資金用地）。據(jù)估算，扣除回購房成本后，該地塊商品住宅部分的樓面價約為每平方米4.15萬元，不僅排名北京住宅類地塊樓面價首位，也是全國土地單價的第一。
有機構(gòu)預(yù)計，未來該項目入市時，售價有望達(dá)到15萬元/平方米。
資源緊缺
“為解決子女就學(xué)問題，置換學(xué)區(qū)房已由"個別現(xiàn)象"日漸形成"普遍、提前"的主流趨勢，這正是教育資源稀缺、學(xué)區(qū)房源少推動形成的。”21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍如是說。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，當(dāng)前北京市學(xué)區(qū)房成交均價大約在25000~50000元/平方米不等。其中部分重點小學(xué)周邊的房價明顯偏高，如朝陽門商圈的史家小學(xué)的學(xué)區(qū)房平均價格高達(dá)48000元/平方米，其周邊樓盤均價不到40000元/平方米；而海淀區(qū)中關(guān)村一小、中關(guān)村二小的學(xué)區(qū)房均價則為42000~45000元/平方米，其周圍普通樓盤價格僅為30000~35000元/平方米。
“整體來看，調(diào)控對于學(xué)區(qū)房價格作用并不明顯。一年來，其價格基本持平無變化，僅有個別區(qū)域有所回落。”鏈家市場研究部馮聯(lián)聯(lián)舉例表示，其中降幅最為明顯的是白家莊西里，在今年3月市場價格最低時均價約為29000元/平方米，同比降幅約5%，明顯低于全市平均價格降幅。
在教育資源最為豐富的海淀區(qū)，鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，海淀區(qū)二手住宅成交均價從1月份的2.71萬元/平方米，上漲至7月上旬的3.18萬元/平方米，其中6、7兩月成交均價都在3.1萬元/平方米以上。其中，學(xué)區(qū)房成交價格的快速上漲，成為助推海淀區(qū)二手房價上漲的主要原因。數(shù)據(jù)顯示，海淀全部成交的二手房中，學(xué)區(qū)房的占比大約在45%，位于各區(qū)域占比前列，該類房源價格的上漲成為帶動區(qū)域二手房均價上漲的主要力量。
馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，學(xué)區(qū)房的價格之所以抗政策風(fēng)險的能力較強，一方面是因為其稀缺性強，需求相對穩(wěn)定。另外一方面也是因為重點小學(xué)一般都位于優(yōu)質(zhì)地段，抗跌性好。在限購政策實施，二手房整體價格下滑的情況下，學(xué)區(qū)房能夠快速止跌，保持企穩(wěn)。
鏈家地產(chǎn)的一項統(tǒng)計就顯示，隨著傳統(tǒng)的學(xué)區(qū)房旺季開始，今年3月份學(xué)區(qū)房需求與前兩月相比明顯增加，部分區(qū)域超過了1倍。在3月房地產(chǎn)市場的觀望氣氛最為濃厚之時，北京學(xué)區(qū)房的供需比仍達(dá)到1：4。
“不過，購房者在購買學(xué)區(qū)房時，不僅要及早關(guān)注目標(biāo)房源，還要提前了解目標(biāo)學(xué)校的學(xué)區(qū)房政策，比如一些學(xué)校就要求全家戶口均在戶口本上，且落戶要滿3年。”寇海龍?zhí)嵝眩瑢W(xué)區(qū)房的劃分，各個學(xué)校對學(xué)區(qū)房的要求也會不斷調(diào)整，購房者還需要與目標(biāo)學(xué)校、教委或者中介公司人員進(jìn)行咨詢、求證，以免發(fā)生適齡兒童不能及時入學(xué)的局面。