百城房?jī)r(jià)環(huán)比再漲
月初，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，7月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8717元/平方米，環(huán)比6月上漲0.33%。其中70個(gè)城市環(huán)比上漲。與上月相比，環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)增加25個(gè)。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，造成7月份多個(gè)城市價(jià)格上漲的主要原因在于，首先，成交增長(zhǎng)明顯推動(dòng)價(jià)格上漲。數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)多地樓市成交量創(chuàng)調(diào)控新高。短期的供需失衡導(dǎo)致市場(chǎng)參與者的心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，恐慌性購(gòu)房者增加，開發(fā)商漲價(jià)預(yù)期增強(qiáng)。其次，信貸政策利好逐漸顯現(xiàn)，經(jīng)過(guò)兩次降息，購(gòu)房成本降低拉動(dòng)了部分需求。
房?jī)r(jià)的止跌也引發(fā)了房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步收緊的預(yù)期。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，當(dāng)前房?jī)r(jià)面臨重新上漲的壓力，不出新的調(diào)控措施，則下半年漲價(jià)的預(yù)期將進(jìn)一步增大。雖然近期監(jiān)管層曾多次表態(tài)堅(jiān)定樓市調(diào)控，但“調(diào)控精神要想轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力，還需相關(guān)細(xì)化政策予以保障”。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員常清認(rèn)為，政府層面對(duì)于樓市調(diào)控依舊沒(méi)有放松，釋放的政策收緊信號(hào)也在不斷增強(qiáng)，如果市場(chǎng)進(jìn)一步升溫，可能會(huì)招致進(jìn)一步的調(diào)控，而馬上臨近的“金九銀十”或許會(huì)成為樓市的轉(zhuǎn)折。
“地王”頻現(xiàn) 土地溢價(jià)率大漲
在房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)的同時(shí)，土地市場(chǎng)的異動(dòng)也引發(fā)了人們對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的預(yù)期。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州和深圳的一線城市2012年7月住宅土地出讓金為111.8億元，環(huán)比大漲近1.7倍，成交土地宗數(shù)雖然僅為10宗，較上月減少15宗，但平均樓面價(jià)卻高達(dá)7379元/平方米，環(huán)比上漲2.6倍，溢價(jià)率為33%，繼2011年3月以來(lái)，首次超過(guò)30%。
常清表示，近期土地市場(chǎng)溢價(jià)率的提高，北京、上海、廣州等多個(gè)城市均出現(xiàn)新“地王”，雖然高溢價(jià)地塊的出現(xiàn)與其優(yōu)質(zhì)性有很大關(guān)系，但在市場(chǎng)量?jī)r(jià)逐漸回調(diào)的階段下，也在一定程度上帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期的升溫。為避免地價(jià)給房?jī)r(jià)帶來(lái)的推動(dòng)作用，不排除中央再出臺(tái)有關(guān)的調(diào)控措施。
地方政府與中央的政策博弈也在進(jìn)行當(dāng)中。盡管多個(gè)地方政府嘗試放松限購(gòu)政策都無(wú)疾而終，仍有不少城市嘗試打擦邊球。地方政府在投資和財(cái)政壓力下屢屢出現(xiàn)的小動(dòng)作也引發(fā)了市場(chǎng)預(yù)期的混亂。鞏固調(diào)控成果，加強(qiáng)問(wèn)責(zé)和監(jiān)管的調(diào)控預(yù)期也在不斷增加。
調(diào)控儲(chǔ)備政策出臺(tái)預(yù)期大增
7月31日召開的中央政治局會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈。
根據(jù)此前中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的各種表態(tài)，在當(dāng)前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)調(diào)控的儲(chǔ)備政策逐漸浮出水面的可能性大大增加。
“當(dāng)前房?jī)r(jià)反彈的預(yù)期已經(jīng)形成，如果調(diào)控沒(méi)有新舉措，下半年抑制房?jī)r(jià)反彈的難度很大。”楊紅旭表示，在目前的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)調(diào)控新政策的出臺(tái)已經(jīng)勢(shì)在必行。“綜合各種因素，接下來(lái)相關(guān)部門仍可能出臺(tái)一系列細(xì)化措施，既傳遞出國(guó)家抑制房?jī)r(jià)反彈的決心，又讓相關(guān)執(zhí)行部門和地方政府提高政策的可操作性。”
對(duì)于調(diào)控的走向，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，如果市場(chǎng)仍舊保持上漲的態(tài)勢(shì)，在限購(gòu)等現(xiàn)行政策不變的前提下，加大地方調(diào)控效果問(wèn)責(zé)力度，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，積極引導(dǎo)和支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加普通商品房的供給等措施有望很快被提上日程。
新聞鏈接
預(yù)售制存廢引熱議
房地產(chǎn)業(yè)深層改革迫在眉睫
近日，一條“商品房預(yù)售制將取消”的消息在網(wǎng)上盛傳。盡管相關(guān)部門很快辟謠，但被奉為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)基石的預(yù)售制究竟是存是廢，引發(fā)網(wǎng)友熱議。
傳言引預(yù)售制存廢之爭(zhēng)
商品房預(yù)售制度俗稱“買期房”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給消費(fèi)者，并由購(gòu)房者支付定金或者房?jī)r(jià)款。一般認(rèn)為，我國(guó)商品房預(yù)售制度始于1994年。
“預(yù)售制最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問(wèn)題，以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)。”中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東表示，目前為預(yù)售制辯護(hù)的聲音主要觀點(diǎn)是，取消預(yù)售制將降低房地產(chǎn)開發(fā)的杠桿效應(yīng)，導(dǎo)致商品房供應(yīng)不足，抬高房?jī)r(jià)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款已占到房地產(chǎn)開發(fā)資金的30%以上，形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面，是房企重要的資金來(lái)源。
不過(guò)，大多數(shù)普通購(gòu)房者認(rèn)為，正是房地產(chǎn)開發(fā)的高杠桿導(dǎo)致開發(fā)商的高負(fù)債激進(jìn)戰(zhàn)略，推高地價(jià)和房?jī)r(jià)。最近的一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，75%的網(wǎng)民認(rèn)為應(yīng)該取消預(yù)售制，因?yàn)椤伴_發(fā)商將只在圖紙上存在的房子拿出來(lái)賣，助長(zhǎng)了投機(jī)資金的涌入，致使房?jī)r(jià)居高不下”。
網(wǎng)友“另類的公益”認(rèn)為，在商品房預(yù)售制下，受傷的一直是老百姓，這種不對(duì)等的交易制度早就該取消了。
弊端遭遇空前質(zhì)疑
預(yù)售制度以其高杠桿效應(yīng)增加了樓市供給。但實(shí)行十多年來(lái)，預(yù)售制度的弊端逐漸顯現(xiàn)，這一中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)基本制度正遭遇空前的質(zhì)疑。
眾多網(wǎng)友和消費(fèi)者表示，預(yù)售制違背了“一手交錢，一手交貨”的交易原則，引發(fā)諸多糾紛和矛盾。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則表示，預(yù)售制最大的問(wèn)題就是其巨大的杠桿效應(yīng)，開發(fā)商的有限資本發(fā)揮出巨大的乘數(shù)效應(yīng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)狂飆式發(fā)展，購(gòu)房者被裹挾到樓市泡沫之中。
預(yù)售制弊端隨著樓市調(diào)控深入而逐漸增多。2012年3月29日，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被債權(quán)人向法院申請(qǐng)破產(chǎn)清算。金星房產(chǎn)開發(fā)的西城時(shí)代家園項(xiàng)目的幾百名業(yè)主面對(duì)的情況是：房款已經(jīng)全部支付，但交房遙遙無(wú)期。西城時(shí)代家園業(yè)主馮平耀等人認(rèn)為，表面上看，金星破產(chǎn)是因?yàn)橘Y金鏈斷裂、預(yù)售資金被挪用，而根源卻是商品房預(yù)售制度。
行業(yè)需要深層次改革
專家表示，隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入、房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速，以預(yù)售制為代表的房地產(chǎn)行業(yè)深層次改革迫在眉睫。
多位專家表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，取消商品房預(yù)售、改期房銷售為現(xiàn)房銷售是大勢(shì)所趨，不過(guò)，從目前情況看，驟然取消預(yù)售制并不現(xiàn)實(shí)。
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，目前，我國(guó)整體金融創(chuàng)新相對(duì)滯后，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，即使取消商品房預(yù)售制度，預(yù)售活動(dòng)也不會(huì)自動(dòng)終止，而是以私下交易等違規(guī)形式繼續(xù)存在，反而會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加大調(diào)控難度。
專家同時(shí)表示，隨著樓市調(diào)控深入，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，應(yīng)在此“窗口期”，對(duì)預(yù)售制進(jìn)行“大改”，即將一次性付款逐漸改為同期房建設(shè)進(jìn)度基本相適應(yīng)的分期付款，逐步降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)。可以在一些城市逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度，對(duì)新出讓土地，逐步做到不再實(shí)行預(yù)售。