在當(dāng)前融資環(huán)境趨緊的情況下，地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的找尋更為敏銳。一則房企引入基金的公告，再次將人們的視線聚焦到房地產(chǎn)基金上來(lái)。
7月30日晚，陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司公告表示，擬與歌斐資產(chǎn)管理有限公司（下稱歌斐資產(chǎn)）簽訂《合作框架協(xié)議》，引入9億元基金合作投資福州廈門(mén)項(xiàng)目。
“這僅僅是與我們合作的一個(gè)項(xiàng)目。”8月2日，歌斐資產(chǎn)合伙人甘世雄接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前公司PE基金募資總額約在23億元人民幣左右，未來(lái)地產(chǎn)基金部分融資或?qū)⒊^(guò)這一數(shù)字。
由于地產(chǎn)基金能夠?qū)⑸鐣?huì)投資資金從需求端（買(mǎi)房）轉(zhuǎn)移到供應(yīng)端（建房），因此，也得到了專家的普遍認(rèn)可。多位業(yè)內(nèi)人士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，“地產(chǎn)基金有較大的發(fā)展空間。”
而不同的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，正在推動(dòng)地產(chǎn)融資模式由信貸支持為主向地產(chǎn)基金支持為主，這也將帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的新一輪變革。
房企融資新寵
“房地產(chǎn)基金的興起，與房地產(chǎn)其他類融資渠道受阻密切相關(guān)。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，隨著信托和貸款面臨集中償付，新增融資受限，今年債務(wù)重組及并購(gòu)的機(jī)會(huì)顯現(xiàn)，增加了房地產(chǎn)私募基金的機(jī)會(huì)。
這一觀點(diǎn)得到了多位專業(yè)人士的認(rèn)可。
“現(xiàn)在整體房地產(chǎn)融資環(huán)境還是相當(dāng)困難的。”盛富資本和協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖說(shuō)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很高，預(yù)售禁售令傳聞使得項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)有很大的不確定性，同時(shí)由于民營(yíng)經(jīng)濟(jì)獲得資金的成本較高，對(duì)一些開(kāi)發(fā)商而言，如果不是迫不得已，一般不愿意采用高成本的融資。現(xiàn)在銀行項(xiàng)目貸款難，在房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)加劇的情況下，整個(gè)融資渠道受限。地產(chǎn)基金在這個(gè)時(shí)候起到了補(bǔ)充的作用。
諾亞財(cái)富首席研發(fā)官連凱認(rèn)為，相較于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，房地產(chǎn)私募投資基金有兩大特點(diǎn)，彌補(bǔ)了房地產(chǎn)信托的不足：一是周期較長(zhǎng)，通常在5年以上，可以跨越經(jīng)濟(jì)周期；二是一旦跨越經(jīng)濟(jì)周期，則投資項(xiàng)目未必選定某個(gè)具體項(xiàng)目，而是建立儲(chǔ)備項(xiàng)目池，所有符合條件的項(xiàng)目都進(jìn)入儲(chǔ)備項(xiàng)目池。在有交易對(duì)手、有備選項(xiàng)目的情況下，可以先募集基金，找到符合條件的項(xiàng)目，即可迅速出資。
北京嘉富誠(chéng)國(guó)際投資有限公司董事長(zhǎng)鄭錦橋在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)一直是資金需求比較大的行業(yè)，當(dāng)前樓市調(diào)控環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金會(huì)更緊。這給REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）與PE（股權(quán)投資基金）帶來(lái)了機(jī)會(huì)。REITs主要是投資擬上市公司項(xiàng)目，通過(guò)上市獲取利益；PE則是待地產(chǎn)項(xiàng)目建成后退出獲利。
在他看來(lái)，今年仍然是地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)艱難年，地產(chǎn)企業(yè)普通缺少安全感，有更多的企業(yè)傾向于使用PE。“雖然它的成本高一點(diǎn)，但相對(duì)來(lái)說(shuō)更具有短期內(nèi)解決問(wèn)題的效果。從這個(gè)角度看，PE對(duì)地產(chǎn)企業(yè)更有一些實(shí)質(zhì)性幫助。”
開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型投資人
除了獨(dú)立的私募股權(quán)投資公司在積極創(chuàng)建房地產(chǎn)基金之外，大型房地產(chǎn)商也成為房地產(chǎn)基金的另一參與主體。
鄭錦橋認(rèn)為，對(duì)于投資人而言，REITs以固定回報(bào)的方式獲得收益，保證投資人的穩(wěn)健收益。每年的收益能夠達(dá)到18%～20%，甚至更高。這使得不少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿意拿出一部分資金投資到地產(chǎn)基金里面，轉(zhuǎn)型成地產(chǎn)投資人。
據(jù)了解，“開(kāi)發(fā)商+PE”是目前最普通的模式。初期，一般是開(kāi)發(fā)商和國(guó)外PE等金融機(jī)構(gòu)合作。復(fù)地投資集團(tuán)和金地集團(tuán)則是地產(chǎn)企業(yè)里面的典型代表。復(fù)地投資集團(tuán)首席執(zhí)行官周純表示，復(fù)地就曾和摩根士丹利、荷蘭國(guó)際集團(tuán)（ING）等金融機(jī)構(gòu)合作成立過(guò)五六只地產(chǎn)基金。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控使得萬(wàn)科、復(fù)地、金地、華潤(rùn)、濱江等知名企業(yè)，在融資渠道紛紛受阻下，開(kāi)始通過(guò)房地產(chǎn)私募基金解決百億元資金缺口問(wèn)題。
一位最近參加某地產(chǎn)基金研討會(huì)的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，保守估計(jì)，目前北京至少有幾十家房地產(chǎn)私募基金公司，全國(guó)可能達(dá)到上百家，這一數(shù)字還將進(jìn)一步擴(kuò)大。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前環(huán)境下，依附開(kāi)發(fā)商設(shè)立的地產(chǎn)基金有其自身的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，可以讓基金在短時(shí)間內(nèi)迅速成長(zhǎng)起來(lái)，其缺點(diǎn)是容易產(chǎn)生利益輸送。
地產(chǎn)基金的高額回報(bào)，同時(shí)使得包括諾亞財(cái)富、展恒理財(cái)、帆茂理財(cái)?shù)榷嗉业谌嚼碡?cái)機(jī)構(gòu)，紛紛發(fā)力地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)。據(jù)悉，諾亞財(cái)富從2012年3月21日開(kāi)始啟動(dòng)TOP
50地產(chǎn)母基金，希望通過(guò)這一全球創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，推動(dòng)地產(chǎn)融資模式由信貸支持為主轉(zhuǎn)向地產(chǎn)基金支持為主。
此前諾亞財(cái)富公布的募資總規(guī)模為100億元，而目前僅募集到10億元，因此，有人據(jù)此判斷地產(chǎn)基金舉步維艱，對(duì)此，諾亞財(cái)富相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，TOP
50地產(chǎn)基金是計(jì)劃分幾期募集的。目前第一期的設(shè)計(jì)規(guī)模為40億元，基石基金設(shè)計(jì)規(guī)模為10億元，因此，募集速度與原設(shè)目標(biāo)基本一致。
地產(chǎn)基金未來(lái)或轉(zhuǎn)投不動(dòng)產(chǎn)
“和海外相比，中國(guó)房地產(chǎn)基金市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間。”鄭錦橋說(shuō)，未來(lái)地產(chǎn)基金或?qū)⒊蔀榈禺a(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道之一。
鄭錦橋認(rèn)為，REITs也是房地產(chǎn)企業(yè)整體做大、迅速發(fā)展的商業(yè)模式。在中國(guó)，部分房產(chǎn)企業(yè)存在融資難的問(wèn)題，不得不考慮民間借貸等方式。中小地產(chǎn)企業(yè)本身正在進(jìn)行一些不規(guī)范的融資，有可能涉嫌非法集資。雖然目前國(guó)家政策允許民間借貸，但這不受廣大的法律保護(hù)。如果把上述集資行為轉(zhuǎn)化為基金形式，由專業(yè)的公司——地產(chǎn)股權(quán)基金來(lái)管理，把過(guò)去借錢(qián)的人放在公司下面，資金運(yùn)作將更加方便，募集規(guī)模也將更大。
以PE為例，資料顯示，全球目前房地產(chǎn)私募基金所管理的資產(chǎn)超過(guò)5000億美元，占整個(gè)全球股權(quán)私募基金約20%（2.5萬(wàn)億美元），是私募基金行業(yè)的一個(gè)重要投資領(lǐng)域。很多著名的全球金融機(jī)構(gòu)，包括黑石集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)私募基金和喜達(dá)屋集團(tuán)、摩根斯坦利房地產(chǎn)基金等，都擁有房地產(chǎn)私募基金。
“未來(lái)一段時(shí)間的投資機(jī)會(huì)將集中在地產(chǎn)基金。”諾亞財(cái)富CEO汪靜波公開(kāi)表示。
黃立沖認(rèn)為，房地產(chǎn)基金的未來(lái)，在商業(yè)領(lǐng)域，從投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)為投資不動(dòng)產(chǎn)會(huì)更多一點(diǎn)，而轉(zhuǎn)為投資不動(dòng)產(chǎn)能否成功，很大程度取決于租金回報(bào)率和房地產(chǎn)市場(chǎng)能否進(jìn)入一個(gè)比較理性的狀態(tài)。