綠地又刷新了成都天際線的高度。高達(dá)468米的成都綠地中心，將成為“成都第一、西部第一、中國(guó)第四、世界第七”，現(xiàn)今已進(jìn)入施工階段。
而成都綠地中心從拿地到動(dòng)工，綠地僅花了不到半個(gè)月的時(shí)間。
7月19日，綠地集團(tuán)以底價(jià)14.8億拿下成都錦江區(qū)糧豐村447.69畝地塊。12天后，綠地隨即宣布成都綠地中心正式動(dòng)工。
對(duì)綠地而言，這只是以綠地命名的又一座超高層建筑而已。近年來，綠地已在南京、南昌、大連、武漢、濟(jì)南、鄭州等六地陸續(xù)打造一批超高層區(qū)域地標(biāo)性建筑，并統(tǒng)一冠名為“綠地中心”。
截至目前，綠地在建的超高層建筑已經(jīng)超過16棟，建筑規(guī)模量亦是中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)中最大的。
隨著一座座綠地中心迅速在全國(guó)各地落樁，綠地的發(fā)展重心也開始逐步向商業(yè)地產(chǎn)傾斜。
超高層專業(yè)戶
綠地在商業(yè)地產(chǎn)方面有相當(dāng)大的想象。
綠地董事長(zhǎng)張玉良日前透露，目前綠地已經(jīng)把40%的開發(fā)量都放在商業(yè)地產(chǎn)上，其中在建面積4500萬平方米，已建面積達(dá)到3000萬平方米。
“這兩年房地產(chǎn)調(diào)整的比值很大，之前商業(yè)地產(chǎn)占我們整個(gè)地產(chǎn)的比重當(dāng)中的10%到20%，今年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量占到整個(gè)集團(tuán)的40%，這種業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整極大地推進(jìn)了我們的發(fā)展。”張玉良稱。
不僅如此，張玉良還透露，2011年綠地商業(yè)地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)100億元，而在今年上半年，商業(yè)地產(chǎn)相比同期亦增長(zhǎng)100億元，預(yù)計(jì)今年全年綠地商業(yè)地產(chǎn)銷售額會(huì)增長(zhǎng)200億元。
而這一切，隨著各地超高層建筑的逐一落成而實(shí)現(xiàn)。綠地儼然已成為國(guó)內(nèi)超高層建筑的專業(yè)戶。
“做地標(biāo)性建筑不是我們想做，而是政府想做。我們是中國(guó)超高層專業(yè)戶，他們都想我們?nèi)プ龀邔印Ｎ覀兿脒M(jìn)入一個(gè)新城市，就要做政府喜歡做的事，政府想要做，我們就做。我們不會(huì)隨便跑到一個(gè)城市去建超高層，因?yàn)槌邔油顿Y額度大，建設(shè)周期長(zhǎng)建設(shè)難度大。”綠地相關(guān)人士曾無奈表示。
亦曾有人士如此直言，多數(shù)超高層項(xiàng)目的立項(xiàng)不是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)技術(shù)原因，而是因?yàn)檎卧颍胍稣?jī)。不過，這恰恰是綠地快速擴(kuò)張的捷徑。
相關(guān)分析人士直指，綠地這一看似是一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的盈利模式，本質(zhì)是官商尋租為主導(dǎo)的偽市場(chǎng)模式。
業(yè)內(nèi)喜歡把張玉良稱為“紅頂商人”，緣因綠地一直“做政府想做的事”，將“紅頂”的積極一面充分發(fā)揮，使之成為綠地實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的獨(dú)特模式。
張玉良曾表示：“綠地集團(tuán)做的是當(dāng)?shù)卣胱觯?dāng)?shù)仄髽I(yè)又做不了或者不容易做的事。在服務(wù)全國(guó)的同時(shí)發(fā)展和壯大自己，我們是最懂政府的開發(fā)商。”
地標(biāo)運(yùn)作模式
商業(yè)地產(chǎn)資深人士指出，在當(dāng)今社會(huì)，開發(fā)超高層的技術(shù)已經(jīng)不是問題，所以綠地做超高層的核心目的，就是意欲借此獲得更多的土地。
“現(xiàn)在政府要我們拿地，不是我們想去，政府想建超高層建筑，不是我們主動(dòng)想做。如果他們給我其它的地，不要我建超高層，我何樂而不為呢？”綠地相關(guān)人士曾稱。
行業(yè)人士透露，綠地已經(jīng)把為地方政府建設(shè)超高層建筑作為重要的戰(zhàn)略，因?yàn)槌邔幽玫乇阋耍�能得到地方政府的其他支持。
有一則業(yè)內(nèi)流傳的小故事就是，張玉良2009年到濟(jì)南考察，當(dāng)?shù)毓賳T建超高層地標(biāo)欲望強(qiáng)烈，綠地決定接標(biāo)。
不過在與官員商談超高層項(xiàng)目時(shí)，張玉良就提出將11億元地價(jià)降到8億元。幾經(jīng)商討，結(jié)果地價(jià)不變，政府將原給綠地的2000畝捆綁用地增加至2500畝。
通過上述方式，綠地這幾年以低價(jià)吸入大量土地儲(chǔ)備，每年的土儲(chǔ)量都能保持5000萬至6000萬平方米左右。據(jù)張玉良保守測(cè)算，綠地項(xiàng)目獲得的方式，在各地通過邀標(biāo)、協(xié)議方式獲得土地的比例在一半以上。
相關(guān)人士指出，這樣前期開發(fā)成本的降低，讓綠地可以利用較大的杠桿布局全國(guó)數(shù)十個(gè)城市，并保證穩(wěn)妥的資金匹配，最終也令綠地項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。
不僅如此，盡管綠地至今未上市融資，卻在各地不斷擴(kuò)容動(dòng)輒上百億的大型項(xiàng)目。據(jù)了解，單成都綠地中心的投資額就達(dá)到120億元。
張玉良更透露，今年二季度綠地集團(tuán)在全國(guó)各地已上馬超過1000億元的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年的總額會(huì)達(dá)到2000億元，
然而至目前為止，尚未看到綠地資金受困的跡象。
不難發(fā)現(xiàn)，綠地每每有重要項(xiàng)目上馬，背后總是會(huì)出現(xiàn)由多家銀行組成的強(qiáng)大銀團(tuán)。
以大連綠地中心為例，在項(xiàng)目開工典禮上，綠地與國(guó)家開發(fā)銀行上海分行、中國(guó)銀行遼寧省分行、中國(guó)工商銀行大連分行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行大連分行簽署了銀企合作協(xié)議，四家銀行總計(jì)為大連綠地項(xiàng)目的工程建設(shè)提供45億元的資金支持。
當(dāng)然，由于目前銀行對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的信貸已經(jīng)全面收緊，綠地也開始尋求更多產(chǎn)業(yè)如能源的拓展，以支持地產(chǎn)開發(fā)需要。
高處不勝寒？
不過，“做政府想做的事”的綠地，雖然經(jīng)常得到地方政府的大力支持，但可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)及難題也不少。
2010年上海嘉定地王由綠地以近20億的底價(jià)獲得，折合樓面價(jià)僅9774元/平方米。然而，擺在綠地面前的，還有更苛刻的出讓條件，不是一般企業(yè)愿意碰的。
據(jù)悉，上述地塊保證金高達(dá)出讓總價(jià)的30%，6個(gè)月內(nèi)動(dòng)工，且有5%的保障房配建要求(定價(jià)僅為該地塊開發(fā)的商品住宅售價(jià)的60%，房型和建筑面積則需與住房保障事務(wù)中心協(xié)商)。
此外，分析指出，由于多數(shù)項(xiàng)目為政治性工程，因此可能存在時(shí)間短、論證少的特征，這對(duì)后期的設(shè)計(jì)、實(shí)施產(chǎn)生不利影響。
據(jù)了解，綠地濟(jì)南普利中心項(xiàng)目高260米，為濟(jì)南第一高樓。普利中心在設(shè)計(jì)過程中就遇到了兩大難點(diǎn)地下泉水的保護(hù)及地下電纜的維護(hù)。
前者在設(shè)計(jì)階段才開始重視，進(jìn)而影響了設(shè)計(jì)進(jìn)度；后者在規(guī)劃要點(diǎn)出臺(tái)之后才擺出來，最終影響了裙房的布置。
同時(shí)，相關(guān)分析人士亦指出，國(guó)內(nèi)超高層建筑的建安成本為3000-5000元/平方米，在定價(jià)上，綠地可獲得較高的溢價(jià)，但這對(duì)綠地的資金實(shí)力和整體營(yíng)銷能力也將帶來一個(gè)不小的考驗(yàn)。