尋找“合理而有效的需求”？面對持續(xù)不振的銀行信貸需求，銀監(jiān)會對于“久居冷宮”的房地產(chǎn)領(lǐng)域，突然迸發(fā)出了熱情。
在中國銀監(jiān)會近日召開的2012年第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報分析會議和2012年年中監(jiān)管工作會議上，銀監(jiān)會主席尚福林指出，下半年，銀監(jiān)會要支持中低價位、中小套型普通商品房建設(shè)，優(yōu)先辦理居民家庭首套真實自住購房按揭貸款。
這一表態(tài)迅速在開發(fā)商中引發(fā)熱議。7月31日，深圳市寶安區(qū)一家本土開發(fā)商的財務(wù)總監(jiān)在接受本報記者采訪時表示，難得見到監(jiān)管當(dāng)局對房地產(chǎn)發(fā)表以“支持”為關(guān)鍵詞的公開表態(tài)。與信貸放松的“暗流”相結(jié)合，該公司將在融資和財務(wù)管理方面進(jìn)行更加積極的調(diào)整和安排。
同日，中國銀監(jiān)會研究局一位要求匿名的官員在接受記者采訪時分析認(rèn)為，監(jiān)管當(dāng)局對房地產(chǎn)類貸款的態(tài)度正在發(fā)生明確的變化，將開始支持“合理而有效的需求”。他亦坦言，這也是銀行業(yè)無奈的選擇。因為整體的信貸需求已低于銀行的承受能力，有可能影響到一些銀行的可持續(xù)發(fā)展。但是，能否在房地產(chǎn)領(lǐng)域獲得有效需求，尚有很多疑問。
“支持說”落地將極為審慎
在銀監(jiān)會提供的消息中，尚福林指出，今年以來，銀監(jiān)會嚴(yán)格控制過熱地區(qū)和高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險防控取得積極成效；商業(yè)銀行信貸結(jié)構(gòu)得到了調(diào)整。
“應(yīng)該說，這種調(diào)整目前還沒有達(dá)到監(jiān)管層的要求，（所以）同時強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險防范，列出了風(fēng)險防范的若干重點。”前述銀監(jiān)會研究局人士告訴本報記者，除了地方政府融資平臺、房地產(chǎn)、流動性等傳統(tǒng)風(fēng)險揭示，上述會議還特別強(qiáng)調(diào)要關(guān)注“信用風(fēng)險和案件風(fēng)險”。
在這種慣常的辯證式思路下，今年上半年房地產(chǎn)類貸款的增長，集中在保障性住房建設(shè)信貸方面。截至6月末，保障性安居工程貸款余額5813億元，同比增長54.3%，比各項貸款平均增速高38.4個百分點。
按照尚福林的上述表態(tài)，今年下半年，普通商品房建設(shè)和購房按揭貸款將獲得“支持”。就此，參加上述會議的該銀監(jiān)會研究局人士表示，支持將會體現(xiàn)在個別地區(qū)，采取總規(guī)模控制的方式，標(biāo)準(zhǔn)則是“合理且有效”。但是，“這種表態(tài)是否能夠獲得各地方銀監(jiān)局的普遍支持，并不好下結(jié)論，因為考核他們的指標(biāo)是系統(tǒng)的，而不是單個的，他們會非常審慎。”
金融脫媒趨勢愈發(fā)明顯
監(jiān)管當(dāng)局的此番支持表態(tài)能否推動房地產(chǎn)信貸規(guī)模增長，一些銀行的分行也有很多疑問。中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行高級客戶經(jīng)理梁艷裳接受本報記者采訪時表示，他們研究分析發(fā)現(xiàn)，深圳房地產(chǎn)類融資盤面有表內(nèi)下降、表外上升的特點，可以確認(rèn)是金融脫媒趨勢，直接影響了房地產(chǎn)類貸款的合理增長。
這種趨勢的原因無疑是表外融資的日益活躍。前述深圳寶安房地產(chǎn)公司財務(wù)總監(jiān)表示，去年底房地產(chǎn)貸款全面收緊之時，地產(chǎn)企業(yè)不得不尋求融資路徑。半年下來，代付融資、票據(jù)、債券、信托和股權(quán)融資等已經(jīng)很成熟。“現(xiàn)在，利率市場化的試探性努力也給了地產(chǎn)商表外融資更多的創(chuàng)新空間。”
此外，梁艷裳透露，“有的房地產(chǎn)企業(yè)將信托融資放在‘實收資本’項下。信托融資有回購的問題，屬于企業(yè)或有負(fù)債，但這么一處理，報表上反映不出來是負(fù)債。”前述房地產(chǎn)公司財務(wù)總監(jiān)則表示，還有一些開發(fā)商將中期票據(jù)放在其他應(yīng)付款項下面，也存在此類問題。
對此，前述銀監(jiān)會官員表示，銀監(jiān)會作為監(jiān)管當(dāng)局是高度關(guān)注這類問題的潛在影響的。上述年中會議上，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險管理再次被設(shè)定為重點方向。這是因為，“從2011年第四季度以來，銀行業(yè)不良貸款余額已連續(xù)三個季度環(huán)比上升，房地產(chǎn)信托是一種相伴隨的操作風(fēng)險。”在此基礎(chǔ)上，銀監(jiān)會在今年下半年將探索企業(yè)負(fù)債全口徑管理的辦法，并要求各銀行應(yīng)關(guān)注企業(yè)發(fā)債的安全性、流動性。