“在上一波地方政府近乎瘋狂的賣地潮中，誰頭腦發(fā)熱地拿了大片的土地，誰今天就陷在里面，難以脫身。”一家上市房企高層向記者坦言。為了去庫存，房企紛紛采取“貼成本”銷售的方法，以接近零利潤的方式換來成交量，這被業(yè)內(nèi)戲稱為“貼地飛行”。
在房地產(chǎn)市場上，三四線城市是一個易被人忽視，卻十分微妙的市場。在房企市場集中度越來越高，項目遍地撒網(wǎng)的今天，三四線城市這些以往不起眼的樓市狀況，開始深刻影響著房企業(yè)績和利潤。
值得關(guān)注的是，當(dāng)一線樓市在二季度悄然回暖之時，默默無聞的三四線城市仍深陷“天量供給”的泥潭。這導(dǎo)致的結(jié)果是地方政府沒有新的土地收入，而沒有新資金就無法為既有項目做市政配套，既有項目銷售困境加劇，又回過來導(dǎo)致該地樓市的低迷。這種惡性循環(huán)成了眾多三四線城市的樓市寫照。
瘋狂的連云港：
天量土地“壓垮”房企意志
2010年7月20日，在全國上下火熱拍地的氛圍下，是一個再普通不過的日子。那天，江蘇省連云港市國土部門公示了當(dāng)年第3次國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓結(jié)果，總計超過110萬平方米的土地項目被三家企業(yè)獲得。綠地集團以10億元拿下7宗地塊，保利集團以3.916億元拿下2宗土地，福建融僑集團以3.787億元拿下連云區(qū)一幅土地。
時過兩年，上述地塊悉數(shù)入市銷售，但境況卻并不樂觀。根據(jù)記者掌握的資料，綠地觀湖一號作為當(dāng)?shù)貥?biāo)志性大盤，目前成交均價只有不足4000元/平方米，雖然土地成本低至不足1000元/平方米，但加上建安成本，綠地項目基本上是“貼成本”銷售。而相對于高達150萬平方米的建筑面積總量來說，目前不足十分之一的去化率在房企銷售進度中確屬緩慢。
保利海上五月花項目銷售進度更加滯后，總量37萬平方米的建筑面積，目前銷售不足5%。從成本來看，銷售均價5100元/平方米，土地成本就高達1227元/平方米。“一般來說，保利、萬科這樣的企業(yè)建安成本都不會太低，如果再加上融資成本等，保利這個項目也基本上沒利可賺。”易居中國分析師薛建雄稱。
更離奇的是第三個項目，福建地方知名企業(yè)融僑集團在這個連云區(qū)的項目上徹底折戟斷臂。知情人士告訴記者，融僑集團在2010年7月拿下塊地后，于當(dāng)年年底就高調(diào)立起了宣布融僑進駐連云港的大型圍欄。不過，時過兩年，施工隊都找了好幾家，項目卻仍未有動工跡象。
“據(jù)了解，融僑集團已經(jīng)把土地款交給了地方政府，但是，由于此前地塊已經(jīng)被政府拿去銀行進行了抵押貸款，地方政府收到企業(yè)出讓金后本應(yīng)該去銀行為地塊解押，再把土地使用權(quán)證給到企業(yè)。可實際上，地方政府花了土地出讓金，又沒有去銀行解押，導(dǎo)致企業(yè)一直無法拿到權(quán)證，也無法正常開工。”上述知情人士稱。據(jù)了解，目前融僑有可能正在洽談接盤項目的企業(yè)，并最終退出連云港市場。
2010年7月的三個地塊只是連云港土地市場的小小縮影。據(jù)了解，從2006年開始，連云港市在市政府帶領(lǐng)下，開始著力打造“蘇北出海口”概念。大批量出讓土地成為地方獲得建設(shè)資金，改造城市形象的重點抓手。也是從2006年開始，連云港土地出讓量急速攀升，于2010至2011年達到出讓最高峰。
數(shù)據(jù)顯示，2010年與2011年這兩年，連云港土地出讓總面積分別為1100萬平方米和1800萬平方米。土地出讓金總額分別為73億元和103億元。這個數(shù)字到底意味著什么呢？一個可以比較的城市是，上海2011年出讓經(jīng)營性用地面積657萬平方米，幾乎只相當(dāng)于連云港市土地出讓面積的三分之一。而上海常住人口是連云港市近5倍。
據(jù)介紹，雖然連云港是改革開放以來最早開放的14個港口城市之一，但這幾年來，連云港經(jīng)濟增長乏力，人口甚至出現(xiàn)外流跡象。“地方政府大片出讓土地的后果已形成反向循環(huán)：企業(yè)拿地不開發(fā)，因為政府沒有錢來做原本承諾的基礎(chǔ)設(shè)施配套。或者開了盤也賣不動，銷售受阻導(dǎo)致企業(yè)更沒有進駐興趣，地方新的土地出讓無法成行。”上述人士稱。
據(jù)了解，今年以來，連云港土地市場極為慘淡，7個月以來總計出讓土地9幅，成交6幅。和2009年至2011年平均年出讓土地160余幅的景象相比，可謂冰火兩重天。
“如果說目前上市銷售的大多是2010年出讓的土地項目，那么2011年還有更大量的土地囤在企業(yè)手中沒有上市。可以說，最近幾年，將是連云港房地產(chǎn)市場最煎熬的時間。”業(yè)內(nèi)人士稱。
所幸的是，萬科等很多大型房企尚未進入連云港這樣的高風(fēng)險城市，目前大量土地其實囤積在地方國資企業(yè)或中小企業(yè)手中。“如果市場一直不好，越來越多的爛尾樓將出現(xiàn)在這樣的三四線城市中。連云港、徐州等地已經(jīng)現(xiàn)出一些房企跑路的現(xiàn)象。”一位房地產(chǎn)市場人士稱。
悲催的唐山：
52年的消化期真需一個好“胃”
“近年來，三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展速度已經(jīng)脫離基本面，過去幾年過于激進的土地出讓速度，積累成目前的庫存高壓，將使這些地區(qū)的房地產(chǎn)競爭形勢更加慘烈。”易居研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成向記者表示。
易居研究院一份報告顯示，如果以地方2011年商品房銷售總量與2008年至2011年這四年來平均土地年成交量相比較，可以清晰地看到三四線城市的土地壓力。在華北地區(qū)的唐山，這個比較系數(shù)是7.6%。也就是說，如果按照2011年房地產(chǎn)銷售進度，唐山要想消化掉1年的土地成交面積，需要13年時間，消化掉此前四年的土地成交量，需要52年時間。
此外，連云港、揚州、中山、蕪湖、桂林、宜昌、宜興、煙臺等大量三四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。其中桂林、宜昌、連云港三地，2011年商品房銷售面積占四年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%。
如果考慮進2012年上半年的銷售情況，這個存銷比出現(xiàn)高風(fēng)險的城市量還在增加，其中沈陽需要7年多才能去化掉潛在存貨。長春、呼和浩特、蘭州、太原等二三線城市的去庫存時間也接近5年。
從經(jīng)濟結(jié)構(gòu)上看，三四線城市的樓市畸形發(fā)展趨勢已十分明顯。唐山市經(jīng)濟總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于北京市的17%、38%和18%，但前四年平均土地出讓面積相當(dāng)于北京的93%。惠州與廣州相比，其經(jīng)濟總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于廣州的17%、36%和31%，但土地成交量相當(dāng)于廣州的94%。連云港和南京相比，其經(jīng)濟總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于南京的23%、55%和55%，但土地成交面積已經(jīng)是南京的117%。
江蘇省某三線城市政府部門人士告訴記者，其地方政府近兩年最重要的工作內(nèi)容之一就是避免被列入限購，只為確保之前定下的城市大開發(fā)計劃得到順利實施。在他們眼中，沒有像一線城市那樣在前十年的房地產(chǎn)開發(fā)中賺足本錢已是遺憾，而如今一刀切的房地產(chǎn)調(diào)控，對于三四線城市來說，實屬“損失”。更重要的是，一些地方政府早已通過各種方式透支了部分土地收益，一旦土地出讓市場“斷糧”，地方政府不只是財源受阻，還有更多債務(wù)壓力出現(xiàn)。
無奈的萬科：
哪里需要這么多商品房呢？
對于企業(yè)來說，在高庫存城市的項目銷售壓力必然更大。以萬科蕪湖項目為例。知情人士介紹，萬科于2010年底在蕪湖拿地，第二年11月，蕪湖萬科城開盤。到目前，蕪湖萬科城的銷售均價是6126元/平方米，相比于2001元/平方米的樓板價，業(yè)內(nèi)評價其只能說是保本銷售，甚至有可能部分房源出現(xiàn)虧損銷售。一位萬科內(nèi)部人士也坦言，由于蕪湖市場供給量過大，要在蕪湖賣得好又賺的多，相當(dāng)困難。
中山是另一個萬科進駐的城市。萬科在中山有四個項目，分別是金色家園、城市風(fēng)景、朗潤園和萬科水晶城，總的建筑面積超過200萬平方米。“中山的問題就是供給量大，幾乎所有的大型開發(fā)商都在中山有項目，可是中山這么小的一個城市，哪里需要這么多商品房呢？”中原地產(chǎn)一位中山區(qū)負責(zé)人向記者表示。
根據(jù)記者調(diào)查，雖然萬科在中山的項目銷售量尚屬穩(wěn)定，但同樣是以價換量的結(jié)果。比如萬科朗潤園項目，其在2011年上半年曾經(jīng)創(chuàng)下11000元/平方米的月度銷售均價，但是到了今年上半年，一度銷售均價低至6500元/平方米左右，降幅高達40%。此外，萬科在佛山、無錫、揚州等眾多項目都有“貼成本”銷售的案例，相比于上海等一線城市，萬科在三四線城市銷售的穩(wěn)定多數(shù)是以價換量的結(jié)果。
萬科集團高層在今年年初曾表示，萬科2011年底開盤當(dāng)月去化率從此前的6成下降到4成左右，項目毛利率有可能在2012年下降至22%至25%。在房企這一輪“去利潤化”的趨勢中，三四線城市的天量土地供給，可謂其中推手之一。