“北京地價(jià)已經(jīng)回歸三年前水平”話音剛落，7月17日北京出讓的大興舊宮地塊地價(jià)，就比3年前翻漲了一倍。
北京億城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理李璞稱，“如果說(shuō)萬(wàn)柳地王是孤例的話，大興舊宮作為普通地塊拍出這個(gè)地價(jià)（單價(jià)為16478元/平方米），是一個(gè)清晰無(wú)誤的信號(hào)。”
此前一天，北京市國(guó)土資源局披露，“2011年四季度以來(lái)，北京市成交住宅用地大部分以起始價(jià)成交，當(dāng)前北京市土地整體成交價(jià)出現(xiàn)回歸，基本回到2009年前期水平，顯示宏觀調(diào)控成效明顯。”不過(guò)，北京市國(guó)土局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)蹊蹺地扣除了二環(huán)周邊的地塊。
人們想知道，北京地價(jià)到底是降了還是漲了？
被統(tǒng)計(jì)下降的地價(jià)
根據(jù)北京市國(guó)土局統(tǒng)計(jì)報(bào)表，除了二環(huán)周邊的住宅地塊以外，從成交價(jià)格上看，2012年上半年北京住宅樓面單價(jià)為每平方米4528元，較之2011年下半年每平方米5333元的住宅樓面單價(jià)下降了15%；較之2011年全年住宅樓面單價(jià)每平方米4908元，下降了7%；較之2010年全年住宅樓面單價(jià)的每平方米7255元、2009年全年住宅樓面單價(jià)每平方米5690元相比，則分別下降了38%和20%。
北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這意味著，北京市今年上半年土地價(jià)格已回到2009年前期水平，宏觀調(diào)控成效明顯。
截至今年6月30日，成交的住宅用地29宗，約317公頃，成交額約256億元，成交地塊大部分以起始價(jià)成交。29幅土地中，有21宗地塊為劃撥地塊（劃撥地塊屬于零地價(jià)成交），只有8宗進(jìn)行了正常的招拍掛競(jìng)價(jià)行為。這8宗地塊中，由于東直門成交單價(jià)較高，北京市國(guó)土局將此地塊扣除了。也就是，2012年真正進(jìn)入統(tǒng)計(jì)樣本的地塊只有7幅地塊。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，2010年，北京共計(jì)成交了82宗住宅地塊；2011年，北京共計(jì)成交60宗住宅地塊。也就說(shuō)，按照上述統(tǒng)計(jì)方式，2012年的7宗地塊成交地價(jià)與2009年到2011年的諸多地塊比拼。
值得注意的是，在這個(gè)真正發(fā)揮統(tǒng)計(jì)作用的7宗住宅地塊中，如果扣除了二環(huán)周邊的東直門香河園地塊后，只有兩宗地塊溢價(jià)率超過(guò)零，一宗溢價(jià)率為2%，一宗溢價(jià)率為50%。其余溢價(jià)率均為零。
一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，今年上半年納入統(tǒng)計(jì)的7宗地塊，能否代表真實(shí)的地價(jià)水平？
地價(jià)的剛性支撐
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，土地價(jià)格階段性下調(diào)的走勢(shì)未能長(zhǎng)久。
他發(fā)現(xiàn)，政府并未大幅度調(diào)低土地競(jìng)拍的起始價(jià)格，以朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)區(qū)域地塊為例，該地起始樓面價(jià)格已由去年的10807元/平方米攀升至今年的12523元/平方米。同時(shí)，由于城市建設(shè)小區(qū)化趨勢(shì)明顯，它帶來(lái)的地價(jià)下調(diào)僅為結(jié)構(gòu)性下調(diào)，事實(shí)上，同一區(qū)域內(nèi)可出讓土地?cái)?shù)量在不斷減少，地價(jià)出現(xiàn)大幅下調(diào)的可能性較小，而稀缺的優(yōu)質(zhì)區(qū)域地塊價(jià)格還在攀升。
令任啟鑫擔(dān)心的是，由于近期北京樓市出現(xiàn)大幅回暖，開(kāi)發(fā)商回款頗豐，重新燃起了買地?zé)崆椋恋毓⿷?yīng)節(jié)奏并未同步跟上。供需的不匹配，使得土地市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)回升，近期成交的幾宗宅地溢價(jià)率已從去年下半年的零溢價(jià)或微溢價(jià)，上升至40%-50%。
一位長(zhǎng)期參與土地競(jìng)拍的品牌開(kāi)發(fā)商相關(guān)人士告訴記者，“政府的保底土地出讓金是由兩部分構(gòu)成，一部分是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)，一部分是政府要給自己留有8%的土地整理利潤(rùn)。扣除這兩部分保底收益后，其余高出部分便是地方財(cái)政所得。很顯然，地價(jià)越高，政府的收益就越高。”
該人士還透露，目前的拆遷成本也無(wú)法支持地價(jià)下降。他以北京中信城一級(jí)整理開(kāi)發(fā)為例。“中信城一期開(kāi)發(fā)的時(shí)候，拆遷成本是每平米3-5萬(wàn)元，到了三期，每平米的拆遷補(bǔ)償已漲到了10萬(wàn)元。低于這個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)拆遷戶都不會(huì)走，有時(shí)還會(huì)繼續(xù)要價(jià)。”
可怕的傳導(dǎo)信號(hào)
縱觀多個(gè)房地產(chǎn)波動(dòng)的周期，地價(jià)高不一定代表未來(lái)售價(jià)就高，售價(jià)高也不一定代表這幅地的地價(jià)高。兩者之間并沒(méi)有必然聯(lián)系。但實(shí)踐表明，地價(jià)走勢(shì)會(huì)對(duì)商品房銷售傳導(dǎo)出明確而強(qiáng)烈的預(yù)期和信號(hào)。
如7月17日成交的大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期A1地塊，由中冶和第五建筑聯(lián)合體競(jìng)得，剔除保障房面積，實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)16478元。該區(qū)域內(nèi)共計(jì)有5個(gè)項(xiàng)目樓面價(jià)超過(guò)萬(wàn)元，其中最高樓面價(jià)為18013.58元，為2009年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)競(jìng)得的大興亦莊鎮(zhèn)地塊；而與該地塊最近的是2011年11月3日成交的北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期1號(hào)地B地塊，樓面價(jià)9756.16元。也就是說(shuō)，相比2011年11月成交的地塊，2012的地價(jià)漲幅超過(guò)70%。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，目前大興區(qū)樓面價(jià)為萬(wàn)元以上的5個(gè)地塊，有4個(gè)已開(kāi)盤入市，最高的是25977元/平方米的遠(yuǎn)洋天著。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部分析師陳雪稱，以此次成交的舊宮地塊樓面價(jià)計(jì)算，預(yù)計(jì)其新房定價(jià)或超3萬(wàn)元。這無(wú)疑將大大拉升該區(qū)域的房?jī)r(jià)。
可資為證的是，萬(wàn)柳地王對(duì)房?jī)r(jià)的推導(dǎo)效應(yīng)已經(jīng)激烈上演。
據(jù)央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》報(bào)道，萬(wàn)柳地王出爐前，周邊13個(gè)二手樓盤已經(jīng)開(kāi)始漲價(jià)，平均漲幅在3000元/平米以上。如今，又有媒體前往該區(qū)域調(diào)查，萬(wàn)柳地王周邊二手房最高已經(jīng)漲至單價(jià)12萬(wàn)元/平方米。