購房熱情與降息關(guān)系重大
自6月以來，各地樓市成交持續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，購房熱情高漲與降息關(guān)系重大。中原地產(chǎn)分析師瞿安新表示，由于信貸放松，各地樓市成交量持續(xù)回升，部分需求開始恐慌性入市。6月份北京、上海、廣州、深圳、天津、成都等6個(gè)城市的二手住宅成交面積合計(jì)約474萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)18.1%。其中成都環(huán)比增幅高達(dá)四成。
“如果以100萬貸款，20年付清為例，兩次降息后月還貸成本減少近300元。這確實(shí)是我們考慮買房的動(dòng)力之一。”深圳一位籌備買婚房的時(shí)小姐告訴記者。
除了月還貸成本的變化外，降息更主要的是對(duì)樓市走向的預(yù)期產(chǎn)生了重大影響。“房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)是個(gè)政策市，降息信號(hào)傳導(dǎo)的宏觀政策信號(hào)十分明確，很多投資客認(rèn)為樓市調(diào)控已經(jīng)觸底，房?jī)r(jià)將因此回升，而這才是他們?nèi)胧匈彿康淖钪饕颉＝跇鞘幸呀?jīng)出現(xiàn)投資客回潮的現(xiàn)象，甚至連限購都不能抵擋成交回升的趨勢(shì)。”中原地產(chǎn)某區(qū)域公司負(fù)責(zé)人告訴記者。
廈門某房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，自6月以來，廈門商品房成交量大幅攀升，使原本打算在7月1日起實(shí)施寬松限購政策的地方政府打消了念頭。
成都方面，世聯(lián)地產(chǎn)某研究員也告訴記者，成都自5月以來成交逐步回暖，到7月一直延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。如果不出新的政策，估計(jì)未來三個(gè)月都會(huì)持續(xù)這種態(tài)勢(shì)。
上海易居中國(guó)分析師薛建雄則表示，上海上周商品房成交量估計(jì)與7月首周相當(dāng)，大約在20萬平方米左右。“這個(gè)周成交量大幅低于6月的情況，主要是上海在6月底收緊限購令的影響。因?yàn)閺?月情況看，上海成交量已經(jīng)嚴(yán)重過熱。”據(jù)專家介紹，上海正常的商品房月成交量在60萬至80萬平方米之間，如果低于60萬平方米，開發(fā)商就有折扣動(dòng)力，高于80萬平方米，就有加價(jià)可能。而6月上海商品房成交面積超過100萬平方米，導(dǎo)致部分開發(fā)商小幅提價(jià)10%左右。“如果不及時(shí)出臺(tái)政策抑制成交，漲價(jià)就不是10%的問題了。”薛建雄稱。
開發(fā)商對(duì)完成業(yè)績(jī)信心滿滿
除降息外，樓市回暖也是多種因素共同作用的結(jié)果。自央行宣布，金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍后，各地銀行對(duì)首套房利率折扣幅度也有所松動(dòng)。目前上海、深圳等地普遍利率折扣幅度在8折、8.5折和9折之間。其中中小銀行折扣幅度較大。對(duì)于此前動(dòng)輒采取基準(zhǔn)利率的房貸市場(chǎng)，購房人明顯嘗到了優(yōu)惠的甜頭。
隨著成交回暖，很多開發(fā)商開始對(duì)完成全年業(yè)績(jī)信心滿滿。以恒大為例，其二季度銷售267.7億元，占全年任務(wù)近三分之一。7月初，恒大位于啟東的海上威尼斯項(xiàng)目開盤，銷售超過2500套，回款超過20億元。在此趨勢(shì)下，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)恒大等多個(gè)開發(fā)商在未來幾個(gè)月可能上調(diào)全年銷售目標(biāo)。
樓市成交回暖也反過來刺激了土地市場(chǎng)。財(cái)政部最新數(shù)據(jù)表明，上半年全國(guó)土地出讓收益銳減，但剛過去的6月份單月數(shù)據(jù)卻開始呈現(xiàn)回暖跡象。北京、上海、廈門、杭州等地土地交易再現(xiàn)活躍，開發(fā)商拿地溢價(jià)率不斷創(chuàng)出新高。“開發(fā)商此前不拿地，一是資金緊張，二是看不清后市。隨著成交回暖和宏觀政策的明朗，越來越多開發(fā)商開始看好后市，不過，這種土地市場(chǎng)的回暖相比商品房銷售市場(chǎng)來說，還不十分普遍。”一位房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。
對(duì)于這種一路看漲的投資熱情，業(yè)內(nèi)稱唯一可能改變預(yù)期的是緊縮性政策的再度出臺(tái)。7月7日，溫家寶總理在江蘇常州調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，要防止變相放松購房政策，毫不動(dòng)搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控工作，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，決不能讓房?jī)r(jià)反彈。而據(jù)記者了解，國(guó)務(wù)院正組織多路調(diào)研機(jī)構(gòu)研究樓市現(xiàn)狀，希望搞清楚兩大問題：一是如此嚴(yán)格的限購政策下，房?jī)r(jià)為何還會(huì)回升？二是如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，政策將怎樣應(yīng)對(duì)。有業(yè)內(nèi)解讀稱，以房?jī)r(jià)走勢(shì)為參照，一旦價(jià)格上漲明顯，新的緊縮性政策出臺(tái)的可能性仍然存在。