北京熱銷樓盤調(diào)查
“北京熱銷樓盤項目漲價，每平方米上漲近萬元”，近日媒體的一則報道，為北京回暖的樓市又添了一把火。但經(jīng)過記者的實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所謂“上漲萬元”，不過是移花接木的結(jié)果。而通州、大興、房山等區(qū)域的“提價”樓盤，八成曾是降幅達(dá)到15%以上的“深度降價”樓盤。
“上漲萬元”傳言是移花接木
近日，有媒體報道，在通州新城區(qū)域，“月亮河·御泉公館（城堡），對外報價為28000元/平方米，比此前的每平方米19000元上漲了近萬元”。記者昨日來到通州新城核心區(qū)域的月亮河城堡，該項目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，月亮河城堡是精裝修住宅，價格一直比較平穩(wěn)，不存在如此大幅的波動。據(jù)介紹，該項目一期2006年開盤，一期主打中小戶型住宅，2006年開盤時1.45萬元/平方米，2009年最高時漲至2.7萬元/平方米。這位負(fù)責(zé)人表示，二期從去年6月份開始認(rèn)購，當(dāng)時的價格定在均價3.3萬元，主打戶型為低密度大戶型，預(yù)計今年9月份正式開盤。
那么，有關(guān)報道中“每平方米上漲近萬元”從何而來？記者昨日走訪了附近的地產(chǎn)中介，發(fā)現(xiàn)該項目一期部分房源掛牌價格約1.8萬元。有地產(chǎn)中介人員告訴記者，該門面近期有1.9萬元/平方米的成交記錄。據(jù)了解，月亮河一期最小戶型僅58平方米，而二期達(dá)260平方米以上，兩者在價位上完全沒有可比性，因此所謂“上漲萬元”并沒有太大意義。
微漲樓盤八成降幅曾達(dá)15%以上
盡管北京房價漲得沒那么邪乎，但7月以來熱銷樓盤價格調(diào)價卻是事實。記者昨日從通州金隅花石匠項目了解到，僅在6月30日至7月14日這半個月里，該項目就簽約了169套；其房價的表現(xiàn)則是“節(jié)節(jié)高”5月份均價為13008元，6月均價為13612元，6月30日至7月14日均價13787元。但該樓盤從開盤到今年5月降價前，均價在1.8萬元，一直未松動過。
北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：7月北京樓市繼續(xù)環(huán)比復(fù)蘇，在7月上旬銷售套數(shù)超過20套的住宅項目且在6月占據(jù)全市熱銷住宅前100位的，合計有28個項目。在28個項目中，銷售均價出現(xiàn)上漲的項目有17個，占據(jù)總項目數(shù)量的比例為61%。而這些微漲樓盤八成以上都是去年至今年6月前“深度降價”樓盤，即降幅在15%以上的樓盤。
北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，目前來看，大部分項目價格上漲的幅度都不大，而且絕對價格相比歷史最高還有一定距離。
房價微漲“倒逼”購房人加速買房
記者昨日以購房者身份來到目前銷售業(yè)績不錯的通州京貿(mào)國際城，但是卻因銷售人員人手吃緊而遭到“冷遇”。該樓盤目前有24名業(yè)務(wù)員，而記者昨日在售樓處無人接待的狀態(tài)持續(xù)了近5分鐘。
放量微漲，這樣的情況在本市其他熱銷樓盤中也存在。記者昨日來到大興區(qū)紅木林項目，目前其均價2.1萬/平方米，今年以來均價漲了幾百塊。但是，通過了解記者發(fā)現(xiàn)，紅木林實際上給了客戶較大優(yōu)惠，每一個戶型都有一部分“贈送”面積。大興區(qū)域最熱銷的樓盤應(yīng)屬保利春天里，平均一天能售10套。售樓人員表示，其目前均價1.69萬元。據(jù)介紹，保利春天里在剛開盤時有許多折扣，“從下周一開始現(xiàn)場的兩居減1萬、三居減2萬的折扣將取消”。
多位購房人告訴記者，降息等帶來的“調(diào)控放松”傳言，以及開發(fā)商取消優(yōu)惠、調(diào)價等倒逼購房人趕緊出手，而由此帶來的成交量的增長又進(jìn)一步促使更多的人趕緊買房、更多的開發(fā)商收回價格等優(yōu)惠。“不管怎樣，樓市已經(jīng)走出低谷是板上釘釘?shù)氖铝恕！?/P>
合理看待樓市的“多重博弈”
近期，一則“珠海樓市雙限令松綁”的消息在微博上廣為傳播。雖然珠海有關(guān)部門很快進(jìn)行否認(rèn)，但敏感的輿論再度猜測地方政府“微調(diào)”樓市政策的意圖。
樓市博弈愈演愈烈，這是對政府自身決心和能力的重要考驗。一旦把握不當(dāng)，便可能對市場自身運(yùn)行、政府公信力都形成負(fù)面效應(yīng)。合理看待并應(yīng)對樓市調(diào)控遭遇的多重博弈，甚為關(guān)鍵。
此前，類似的地方“微調(diào)政策”傳聞已多次出現(xiàn)。或是提高貸款額度，或是放寬稅收標(biāo)準(zhǔn)，有些則是調(diào)整甚至試圖取消限購，不一而足。一些試探之舉順利“闖關(guān)”，不少措施則被中途叫停。
市場和行政力量的博弈也在明顯加劇。雖然政府部門幾次“喊話”調(diào)控不放松，但市場仍出現(xiàn)了一些讓人擔(dān)憂的跡象：一些城市又出現(xiàn)了排隊買房、開發(fā)商漲價，樓盤降價面和降價幅度均在縮小；“地王”再度歸來，房價上漲預(yù)期強(qiáng)化。此外，信貸政策的變化，客觀上也在助推房地產(chǎn)市場的回暖。
在市場內(nèi)部，開發(fā)商、二手房房東、購房者之間的博弈更是從未停歇。近段時間，“樓市已見底”、“穩(wěn)增長必先"救市"等聲音甚囂塵上，不少擔(dān)心房價上漲的購房者已放棄等待、爭相出手。
國務(wù)院及有關(guān)部門負(fù)責(zé)人近期的接連表態(tài)，再次向市場傳遞出“調(diào)控不放松”的明確信號。地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)絕不能低估中央調(diào)控樓市的決心和能力。一旦引發(fā)房價快速反彈，便可能進(jìn)一步招致嚴(yán)厲調(diào)控，使樓市理性調(diào)整的步伐受阻，對各方都帶來不利影響。
但現(xiàn)實問題也需要正視。比如，部分剛需因市場預(yù)期不明而持續(xù)觀望，合理的購房需求難以釋放；保障房、教育、水利等與土地出讓金掛鉤的民生支出受到“拖累”；鋼筋、水泥、家裝、家電等幾十個與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)也持續(xù)低迷。
對地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)來說，調(diào)控將成為常態(tài)，世界經(jīng)濟(jì)和中國經(jīng)濟(jì)也將步入相對平穩(wěn)的增長區(qū)間，指望依靠房價暴漲賺“快錢”的時代已經(jīng)過去，降低對房地產(chǎn)的依賴、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢在必行。
房地產(chǎn)調(diào)控是一場“攻堅戰(zhàn)”，是對企業(yè)的歷練，更是對政府的考驗。如經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年所說：欲降房價，必先扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期；欲扭轉(zhuǎn)預(yù)期，必先調(diào)整利益；欲調(diào)整利益，必先推動體制改革。