早上8點半，白領(lǐng)周怡走出十號線國貿(mào)站，下意識地拉一拉襯衫，踏著高跟鞋，跟上眾多年輕人的步伐，信步往嘉里中心走去。
早上8點半，呼家樓南里的費大爺已經(jīng)送完孫子，從呼家樓中心小學(xué)回來的路上買好當(dāng)天的蔬菜，天氣還不是很熱，費大爺打算上樓拿個板凳，再去看看小區(qū)里樹陰下的“牌局”開始了沒有。
早上8點半，世貿(mào)天階附近的新城國際小區(qū)，孩子們?nèi)齼蓛稍诩胰嘶虮Ｄ返膸ьI(lǐng)下往旁邊的雙語幼兒園走去，路邊的西餐廳和咖啡館還沒營業(yè)，各種膚色的孩子們用英語或中文相互打著招呼。
這是CBD一天的開始。在這個全國最著名的中央商務(wù)區(qū)，有最高最現(xiàn)代的商務(wù)樓，也有富有時代特色的居民住宅；有成熟自信的外企高管、朝氣蓬勃的小白領(lǐng)，也有土生土長的北京大爺大媽。北京的現(xiàn)代化發(fā)展，在這里凸顯，北京的城市韻味，也在這里彌漫。
CBD構(gòu)想與建設(shè)
CBD構(gòu)想確立于1993年。當(dāng)年，國務(wù)院批復(fù)了《北京城市總體規(guī)劃》，明確提出北京要建設(shè)商務(wù)中心區(qū)，即CBD。此前，對究竟要把CBD建在哪里，曾經(jīng)起過不小的爭議。
原北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院院長、北京CBD規(guī)劃建設(shè)總顧問柯煥章回憶，從上世紀(jì)80年代末到90年代初，先后曾提出并論證比較的CBD方案有好幾個，如前門外、王府井地區(qū)、建國門外二三環(huán)路地區(qū)、北中軸北部地區(qū)和南中軸南四環(huán)地區(qū)。
當(dāng)時，商務(wù)區(qū)雛形已經(jīng)開始在這里展露，以長安街東延線建外大街和東三環(huán)路兩條東西、南北軸線構(gòu)成“金十字”框架區(qū)域，北連首都機(jī)場，東接津、塘等港口，西臨北京火車站；使館區(qū)及其他外事機(jī)構(gòu)，都集中在這一帶。80年代以來，建成京廣中心、國貿(mào)大廈、建國飯店、國際大廈、長富宮飯店、長城飯店、昆侖飯店、燕莎商城、賽特大廈、豐聯(lián)廣場等高檔寫字樓和飯店、公寓，一大批境內(nèi)外大公司、商社駐京機(jī)構(gòu)在此落戶，已初步具有商務(wù)中心的功能和基礎(chǔ)。
雖然沒有王府井和前門的位置核心，但這一區(qū)域內(nèi)數(shù)十家工廠正在外遷，具有良好的基礎(chǔ)設(shè)施條件和用地條件，便于做統(tǒng)一規(guī)劃。
1997年，北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院在1993年總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)這一區(qū)域的地理環(huán)境、建設(shè)條件和北京國際大都市未來發(fā)展的需要，適當(dāng)擴(kuò)大了用地規(guī)模，規(guī)劃范圍由三環(huán)路向東擴(kuò)大到西大望路，向北輻射到亮馬河地區(qū)。規(guī)劃中的北京商務(wù)中心區(qū)由一個核心區(qū)、一個輻射區(qū)和一個混合區(qū)組成，并由建國門外大街和東三環(huán)路兩條大街構(gòu)成“金十字”，將這幾個區(qū)連成一體。北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院1998年編制完成的《北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，將北京商務(wù)中心區(qū)范圍確定為朝陽區(qū)內(nèi)西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽路之間約3.99平方公里的區(qū)域。
但在2000年之前，CBD還處于一種自發(fā)建設(shè)狀態(tài)中。
據(jù)介紹，1996年，有關(guān)部門對北京的商務(wù)設(shè)施進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果讓專家們嚇了一跳——當(dāng)時北京已經(jīng)批準(zhǔn)和正在規(guī)劃立項的商務(wù)設(shè)施有2000多萬平方米，商務(wù)辦公寫字樓占一半。“如此巨大的建設(shè)量沒有多少集中于商務(wù)中心區(qū)。如果集中1/5的商務(wù)設(shè)施建在CBD，就相當(dāng)于上海浦東陸家嘴CBD的規(guī)模”。柯煥章介紹，為此，有關(guān)專家給政府寫了報告，這份報告得到市政府的重視，為此“CBD建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室”成立，由一位常務(wù)副市長掛帥，來具體推動CBD建設(shè)。
CBD建設(shè)的過程也并非一帆風(fēng)順，柯煥章記得，1997、1998年的亞洲金融危機(jī)造成一些外商緊縮開支影響了CBD建設(shè)。“到2000年，我們再次給政府寫了報告。2000年6月，CBD建設(shè)再次由一位常務(wù)副市長掛帥成立了組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。同年8月朝陽國際商務(wù)節(jié)推出了加快建設(shè)CBD的宣傳，得到廣大市民的支持和理解。”
聚集最高建筑
如今，在CBD現(xiàn)代化樓群的映襯下，京廣中心顯得不是那么突出。而在22年前，這座52層總高209米的大廈卻被譽(yù)為“北京之巔”。
京廣中心建設(shè)之前，原址上是呼家樓綜合服務(wù)樓，呼家樓郵電局的單身宿舍距離那里一步之遙，郵電局的小年輕們喜歡到服務(wù)樓里吃飯、理發(fā)、洗澡。工資不高的年輕人常去服務(wù)樓下的餐廳改善生活，點一個炒菜，一碗米飯，換換口味。洗澡要買澡票，兩毛六分錢；理發(fā)五毛錢；早上喝碗豆?jié){，吃油餅，一毛多錢就夠了。當(dāng)時，這樣的服務(wù)樓，北京城有許多，屬于居民小區(qū)配套服務(wù)設(shè)施。
呼家樓郵電局的老職工老秋記得，呼家樓服務(wù)樓拆除后，就變成了一個大工地，施工的是日本熊谷組株式會社。京廣中心工地施工相當(dāng)文明，工地管理極其嚴(yán)格，絕無擾民現(xiàn)象。“我們宿舍雖然與工地近在咫尺，但從沒有聽到過施工的聲響，大批建筑材料似乎是無聲無息地運到這里。但大廈建得并不快，因為這建筑太高了，巨大的塔吊徐徐上升，那時真不知道要蓋多高的樓。”
北京各個時期最高的建筑幾乎都存在于CBD，十余年后，總高249.9米的銀泰中心大廈，刷新了由京廣中心保持的京城最高大廈的紀(jì)錄。沒過多久，國貿(mào)三期再一次刷新高樓記錄。公眾的注意力從對高樓建筑的仰慕轉(zhuǎn)向?qū)ㄖY源是否浪費、建筑安全如何保障的問題上來。
“建筑過高其實是一種浪費”，北京市建筑設(shè)計研究院工程師廖涵一說，作為建筑物，超過一定高度后，繼續(xù)增高會降低實用性，使成本增加。從結(jié)構(gòu)上講，越高的樓層意味著越大的地震影響，北京本身就處于地震帶上，作為首都，抗震設(shè)防烈度又被人為地再次提高，所以結(jié)構(gòu)抗震設(shè)計從措施到計算都更嚴(yán)格。
廖涵一認(rèn)為，高大雄壯的建筑自古就對人類有著不可抗拒的吸引力。因為，這是實力的炫耀，“建筑本身的價值早已超過了建筑物的本質(zhì)”，就連附近的居民也喜歡說“我住在xxx旁邊”。
“混搭”社區(qū)
同時，在這一帶，商住混合的寫字樓群、高端的國際化小區(qū)、歷史遺留下來的工廠宿舍區(qū)，形成復(fù)雜又讓人感興趣的“混搭”社區(qū)。
柯煥章認(rèn)為，從居住配套來講，CBD區(qū)域內(nèi)的住宅建設(shè)一般應(yīng)是高檔住宅，且規(guī)模控制在25％左右，這是商務(wù)功能的需要，也是社區(qū)平衡發(fā)展的需要。而且，這25％的住宅是為跨國公司、金融、IT企業(yè)等商務(wù)公司的總裁、高級職員配置的。這部分住宅一要品質(zhì)好，二要環(huán)境好，即建設(shè)檔次要高，要適應(yīng)這一批人的生活方式的需求。另一方面，由于這些公司的職員也有國外和本土之分，因此，在建設(shè)檔次和形式上有所不同。
呼家樓南里小區(qū)無疑不屬于這樣的高檔住宅，作為這一帶小區(qū)的“老字輩”，呼家樓南里小區(qū)居住著第二印染廠、機(jī)床廠、電線廠、北京汽車制造廠等十多個工廠的職工及其家屬。葉秀華上個世紀(jì)70年代嫁入機(jī)床廠的工人家庭搬到這里住，在她印象里，自家的房屋從來沒有整修過，樓道黑暗，廁所只有一個蹲坑，廚房的門小得只能側(cè)身通過。但30多年前，葉秀華剛搬來時，還曾感慨“樓房真寬敞明亮”。
葉秀華的家屬于“大集體”，要與另外一戶人家共用一個廁所、一個廚房，就連裝一個幾百元的熱水器也要跟鄰居協(xié)商。因為廁所太小，喜歡養(yǎng)狗的葉秀華從來沒法在廁所給愛狗洗澡，不過，相比小區(qū)里的筒子樓，葉秀華家50平方米的兩居室也算不錯了。
“我們這兒最好的是小區(qū)中間的干部樓，當(dāng)年都是廠領(lǐng)導(dǎo)和機(jī)關(guān)干部住的，最差的是那8棟沒有暖氣的樓，有的還用爐子煙囪”，葉秀華說，前幾年商業(yè)樓盤禧瑞都建造時，小區(qū)最西邊的幾棟樓都拆遷了，大家很羨慕，隨著CBD東擴(kuò)啟動，葉秀華和她的鄰居們希望拆遷也能盡快“向東推進(jìn)”。
京廣橋的西邊，與呼家樓南里小區(qū)遙遙相望的，是建外SOHO。這些風(fēng)格獨特的樓群讓一些向往自由職業(yè)、急于體現(xiàn)自身價值的年輕人感受到了夢想、小資和時尚。他們穿梭在這里的公司、餐廳、服裝店、咖啡廳和書店，SOHO對于他們，是夢想，是打拼的戰(zhàn)場，也是休憩的驛站。
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專家說法
CBD更新升級需要過程
●莊寧，清華大學(xué)建筑學(xué)院城市規(guī)劃系教授，主講《居住區(qū)規(guī)劃與住宅設(shè)計》等課程
老舊小區(qū)存在于CBD，是時代原因造成的，但老舊小區(qū)的改造是早晚的事。
老舊小區(qū)改造時，有一定代表性的小區(qū)，可以在保留歷史遺跡的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造。對那些房屋質(zhì)量較差、甚至出現(xiàn)安全問題的，該拆就要拆。比如CBD現(xiàn)在的地理位置，核心區(qū)內(nèi)的老舊小區(qū)，地段好，但房屋建筑水平低，要想發(fā)揮土地價值，就要進(jìn)行更新升級。
這一區(qū)域新建造的住宅應(yīng)該是高端的，這由土地價值決定，比如美國紐約的曼哈頓島，宋美齡省錢也要住在中央公園旁的高端住宅。這樣的區(qū)域的住宅是為高端服務(wù)，國外商務(wù)區(qū)也都具有這個更新升級的過程。
CBD如果只是一味建造商務(wù)設(shè)施，生命力將非常有限。
CBD文化建設(shè)逐步顯現(xiàn)
●柯煥章，北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院原院長、北京CBD規(guī)劃建設(shè)總顧問
中央商務(wù)區(qū)的文化配套建設(shè)，需要一個過程，先建造商務(wù)樓，然后在區(qū)域建設(shè)中逐漸完善。近年來，CBD的文化設(shè)施建設(shè)在逐步顯現(xiàn)。區(qū)域內(nèi)有了劇場、電影院、劇院、大型書店等。
我們看國外有些地方，像芝加哥商業(yè)區(qū)里有劇院、音樂廳、電影廳等。雖然是很大很老的芝加哥CBD，但變化很大，文化提升了，吸引了很多人。
在功能結(jié)構(gòu)方面，北京CBD人居環(huán)境建設(shè)較好地借鑒和吸收了國外CBD建設(shè)發(fā)展過程中的經(jīng)驗與教訓(xùn),開始注重公共配套設(shè)施，強(qiáng)調(diào)CBD的多功能和復(fù)合性。
CBD核心區(qū)主要為寫字樓辦公區(qū)和部分酒店，在CBD的外側(cè)多安排居住建筑，在居住區(qū)和核心商務(wù)區(qū)之間安排適應(yīng)多種功能包括寫字樓和住宅酒店等設(shè)施的混合區(qū)，適應(yīng)CBD發(fā)展的動態(tài)需要。加強(qiáng)綠化也是我們規(guī)劃的重點，四個主題公園、一個主題廣場及沿主要街道的綠化帶形成整個CBD綠化環(huán)境系統(tǒng)。
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域外體驗
曼哈頓商務(wù)區(qū)住宅少而昂貴
●Nancy
Zhang，美國喬治城大學(xué)畢業(yè)生，曾經(jīng)在紐約曼哈頓工作兩年
相比北京CBD的大氣和整齊，曼哈頓顯得擁擠，樓間距小，很多樓宇都很舊，站在兩個商務(wù)樓之間向天空看，只能看到一道比較寬的縫隙，是藍(lán)天。
在這中央商務(wù)區(qū)，有住宅，但是數(shù)量少，而且非常貴。一套六七十平方米的公寓，售價100多萬美元，而同樣的價格，即便是在美國最好的學(xué)區(qū)，也可以買一套面積大十倍的房子。
我曾在這里住過一段時間，房子雖然舊，但很干凈，入住前，會有專業(yè)的公司清潔地毯、粉刷墻壁。很小的房子，每月租金1500美元。
據(jù)說，杰奎琳曾經(jīng)買過這里的房子，是11間房子連起來的一層，在中央公園旁邊。