進入2012年，上海天價豪宅市場在營銷炒作、低開或降價的刺激作用下，依舊賣得火。同策咨詢研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年單價10萬元／平方米豪宅項目成交量達68套，已經(jīng)超過2011年同期53套的水平。從數(shù)據(jù)上推算，2012年天價豪宅市場的成交量或有希望超越2011年。
濱江凱旋門一枝獨秀
2012年上半年已經(jīng)結束，5－6月市場成交量的回升似乎為整個房地產(chǎn)市場注入了信心。尤其是今年6月，全市新房住宅成交量在調(diào)控后首次突破百萬大關，而高端樓盤市場同樣勢頭迅猛。根據(jù)德佑地產(chǎn)監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，上月全市單價5萬元以上的高端樓盤成交面積達5.6萬平方米，環(huán)比上漲27.7%，創(chuàng)調(diào)控后新高。
值得一提的是，單價10萬元以上的天價豪宅表現(xiàn)毫不遜色，由年初表現(xiàn)的“觀望”轉到接近年中“賣得火”的市場局面。同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，單價10萬元以上的天價豪宅2011年上海累計成交124套，2010年全年只有76套，而今年上半年的成交量就已經(jīng)達到了68套。
市場人士認為，在樓市“史上最嚴厲”調(diào)控的市場背景下，天價豪宅逆勢實現(xiàn)成交量大幅上漲，表現(xiàn)出富裕階層尤其是富豪階層對于天價豪宅的增值及保值屬性的認同感。
記者注意到，在2012年上半年的68套天價豪宅成交中，凱旋濱江園、鵬利海景公寓成交表現(xiàn)較為突出，均在10套以上。其中，凱旋濱江園一個項目成交就將近占到整個上半年天價豪宅套數(shù)的一半。
上述頂級豪宅的成交量提升，和其價格策略都有著直接聯(lián)系。以濱江凱旋門為例，該盤之前傳言開盤均價16萬元／平方米，而其開盤后售出32套均價只有11萬元／平方米左右。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，這個位于陸家嘴濱江的頂級豪宅項目共售出了39套房源，累積合同均價為115819元／平方米。
但去年表現(xiàn)較為突出的華潤外灘九里苑、翠湖天地嘉苑、尚海灣豪庭今年上半年卻表現(xiàn)平平，而湯臣一品在周邊樓盤頻發(fā)成交捷報的同時，卻在今年上半年出現(xiàn)“零成交”。
投資客再度入場？
除了“降價”跑量之外，在營銷策略上，這些高端樓盤還有幾個營銷“奇招”屢試不爽，導致滬天價豪宅市場由“炒得熱”變?yōu)椤百u得熱”。
“高端樓盤多次預計開盤而遲遲不開，以"懸而不開"的方式引起市場注意，取得不錯宣傳效果。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示。以新鴻基濱江凱旋門為例，自去年以來曾多次透露開盤而不開，引起市場注意，這種“懸而不開”的營銷方式也值得關注，不僅在開盤前利用開盤事件營銷節(jié)省營銷成本“省錢”，又可以引起市場注意。同時，也可以利用這個階段積極蓄客，在正式開盤前又可以有一個比較長的積累客戶期，保證開盤后的市場熱銷結果。
此外，政策時效性趨弱，市場“觀望”情緒逐漸減退，通脹壓力持續(xù)的存在、人民幣持續(xù)升值導致出口企業(yè)與股市短期震蕩的因素讓部分投資客繼續(xù)關注天價豪宅市場，尋求資產(chǎn)的增值保值。
“豪宅市場的抗跌性還是比較強的。在市場高漲期，豪宅市場成交較為活躍，對于投資客的資產(chǎn)保值增值具有重要的作用。”而在市場低迷或市場平穩(wěn)期，由于樓市“限購”等因素的存在，豪宅市場盡管呈現(xiàn)出階段性成交低迷的狀況，但由于市場的長期趨好性、投資渠道缺乏及豪宅物業(yè)的抗跌性較強等原因，投資客在這個時候正是有更多的時間去選擇合適的項目進行投資。張宏偉表示，在“限購”的市場背景下，豪宅物業(yè)價格漲幅比較平穩(wěn)，未來市場一旦反彈，投資者將獲得更大的投資回報與收益。從這個意義上講，樓市“限購”對豪宅投資者來說也是贏得了投資豪宅物業(yè)的時間。