經(jīng)過漫長的銷售冰封期之后，5月下旬的樓市似乎走出了一段不錯的反轉(zhuǎn)行情，多個城市成交創(chuàng)新高，熱銷項目頻頻現(xiàn)身，標桿企業(yè)更是不斷傳出業(yè)績捷報。業(yè)內(nèi)人士分析，這顯然與企業(yè)抓牢市場窗口期和現(xiàn)金為王的策略調(diào)整分不開。此輪地產(chǎn)調(diào)控以來，越來越多的房企開始兩條腿走路：一方面加入到高周轉(zhuǎn)企業(yè)的行列，快速銷售回籠資金；另外一方面，房地產(chǎn)企業(yè)深耕特色，希望通過戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型獲得更好的發(fā)展。
房企以價換量策略 顯成效
“上半年特別是3—6月份連續(xù)4個月的成交量都基本支持了回穩(wěn)的信號。可以看到4—5月份以來，特別是剛剛過去的6月份成交量創(chuàng)造了歷史新高。應該說其中有一部分城市已經(jīng)比往年最好月份的銷量還要高。”
易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁、克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司董事長丁祖昱在談到上半年市場時表示。
而對于開發(fā)商來說，要取得良好的銷售業(yè)績就必須踏準市場節(jié)奏，采取靈活的價格策略出貨。“在市場高點的時候，比如6月份，世茂也是一個相對的高點，單月完成了60億元的簽約指標，5月份完成了50億元的簽約指標，我們也是在跟著整個市場的節(jié)奏推進銷售，我們的速度和市場整體節(jié)奏是比較吻合的。”
世茂房地產(chǎn)營銷總經(jīng)理蔡雪梅告訴記者，世茂房地產(chǎn)的銷售業(yè)績在上半年實現(xiàn)了同比五成以上的增長。房企上半年的以價換量和各地樓市的微調(diào)對市場成交推波助瀾的同時，同樣推動了企業(yè)業(yè)績的增長。
來自CRIC研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年TOP50企業(yè)的銷售金額與面積入榜門檻同比均有上升，其中TOP10企業(yè)銷售面積的增幅最明顯。而銷售金額方面，今年上半年TOP10入榜門檻為174億元，同比增長11%，而TOP20的入榜門檻為78.9億元，與同期的72億元相比增長10%。此外，從個別標桿企業(yè)的業(yè)績來看，盡管銷售金額同比去年上半年有所下滑，但銷售面積同比均有所增長，這些數(shù)據(jù)都很好地說明了今年是一個典型的以價換量的行情。
行業(yè)集中度加速提升 大趨勢
今年上半年，雖然調(diào)控大方向未產(chǎn)生實質(zhì)性的變化，然而伴隨樓市政策微調(diào)與金融政策放松同時上演，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回穩(wěn)跡象。
這直接體現(xiàn)在剛剛發(fā)布的《2012年度上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》中，在入榜企業(yè)的半年銷售表現(xiàn)上，百億級別企業(yè)與去年同期相比，銷售金額均值小幅上揚。而從銷售面積來看，銷售均值中第一和第二梯隊也均有所上升。與此同時，數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年全國TOP10企業(yè)市場份額達到16.17%，較2011年上半年的13.51%增加了2.66個百分點，而TOP20的變化情況與TOP10如出一轍。
“伴隨著住宅成交的快速釋放，我們?nèi)珖髽I(yè)的業(yè)績，特別是大企業(yè)的發(fā)展速度已經(jīng)超過了整個行業(yè)成長的速度。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會市場委員會副秘書長、克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司研究中心總經(jīng)理陳嘯天表示，2008年恒大的銷售額是64億元，去年是840億元，3年的時間漲了13倍左右；龍湖地產(chǎn)去年的銷售額是383億元，3年的時間大概翻了4倍，很多大型企業(yè)的銷售增長速度在這幾年里明顯快于全國平均水平，所以集中度的進一步上升也是這個行業(yè)的大勢所趨。
深耕細作企業(yè)特色 謀轉(zhuǎn)型
盡管如此，對于多數(shù)企業(yè)而言，今年整體的外部大環(huán)境包括市場環(huán)境和整體融資環(huán)境其實都比較艱難。
這種環(huán)境下，企業(yè)業(yè)績能夠保持與去年同期持平已是難得。而在上半年銷售排名前50的房企中，更有21家企業(yè)實現(xiàn)了同比增長。除了世茂，華潤今年上半年業(yè)績增幅達到50%，連續(xù)兩年實現(xiàn)超高速成長，而藍光、卓越、復地以及旭輝等一批潛力企業(yè)的表現(xiàn)也非常引人關注。
“這輪調(diào)控力度比較大，很多企業(yè)的首要目標是要活下來，而不再是追求利潤最大化。”丁祖昱表示。他認為，行業(yè)利潤降低的最終結(jié)果將是房產(chǎn)企業(yè)數(shù)量大幅減少，預計到2020年約九成房企將銷聲匿跡，行業(yè)集中度會越來越高。
為適應新的行業(yè)環(huán)境，不少企業(yè)進行了策略調(diào)整，以期在這輪大浪淘沙的洗牌中生存下來。例如利用資源優(yōu)勢快速“捕獲”剛性需求的新城地產(chǎn)，在“快速開發(fā)、快速銷售、快速周轉(zhuǎn)”核心驅(qū)動下的佳兆業(yè)，還有提出“高運轉(zhuǎn)”和“重資產(chǎn)”雙結(jié)合運營思路的越秀地產(chǎn)，而世茂房地產(chǎn)也在對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進行調(diào)整和優(yōu)化后，主動調(diào)低了利潤率指標，以配合企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
“大家沒有必要去比大，而是比誰有特色，誰的地域優(yōu)勢更明顯。”法國巴黎銀行亞太區(qū)房地產(chǎn)董事陳銳彬表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤率在下降，如果企業(yè)能夠通過深耕部分領域或區(qū)域，未來幾年的利潤能夠保持相對穩(wěn)定，將會吸引更多的機構(gòu)投資者。