土地出讓底價悄然抬升，成為近年來土地市場跌宕起伏表象下的一股“暗流”。
根據(jù)北京市國土局的公告，海淀區(qū)萬柳地塊的現(xiàn)場拍賣時間由7月4日推遲至10日。經(jīng)過10次網(wǎng)上報價，該地塊的總價被抬高至19.56億元，樓面價達(dá)25160元/平方米。單是這一價格，就能排進(jìn)北京地區(qū)出讓地塊樓面價歷史排行榜的前五名。
中國證券報記者梳理北京市大興區(qū)舊宮、朝陽區(qū)來廣營、房山區(qū)長陽西站等熱點(diǎn)區(qū)域發(fā)現(xiàn)，近兩年來上述區(qū)域的土地底價明顯提高，并被視為整個北京土地一級開發(fā)的縮影。這不僅成為土地溢價率降低，土地流標(biāo)、流拍增多的一個因素，也是悄然抬升房價剛性成本的一個原因。
出讓底價明顯上漲
進(jìn)入7月，北京土地市場繼續(xù)表現(xiàn)出復(fù)蘇跡象。除推遲競拍的萬柳地塊外，位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)的“舊村改造二期A1地塊二類居住用地、商業(yè)金融用地項目”于7月3日開始接受網(wǎng)上報價。
掛牌文件顯示，該地塊的規(guī)劃建筑面積為138212平方米，是近期土地市場為數(shù)不多的大體量優(yōu)質(zhì)地塊。入市時，北京市土地整理儲備中心為其標(biāo)注的底價達(dá)15.168億元。由此計算，該地塊起拍的樓面價為10974元/平方米，創(chuàng)舊宮區(qū)域地塊樓面價新高。
而同樣位于大興舊宮區(qū)域，去年8月成交的“舊宮3號地C-11、C-14地塊公建混合住宅、二類居住用地項目”，起拍的樓面價為6928元/平方米；去年12月成交的“舊宮3號地C-17、C-24、C-25地塊二類居住用地、托幼用地項目”，起拍樓面價為8427元/平方米。
短短一年間，目前掛牌的舊宮舊村改造地塊分別比去年成交的兩個舊宮地塊上漲了58.4%和30.2%。
這三宗地塊的體量大致相當(dāng)，區(qū)位因素較為雷同(后兩宗為相鄰地塊)，且用地性質(zhì)差別不大。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，即便剔除這些影響定價的因素，這三塊地的底價仍表現(xiàn)出了明顯的抬升趨勢。
在北京土地市場，這種情況不止一例。以朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)為例，去年12月，“來廣營鄉(xiāng)土地儲備項目B1-B3組團(tuán)居住及商業(yè)金融項目”以底價成交，樓面價為10807元/平方米。距該宗交易完成還不到一個月，同一區(qū)域的“來廣營鄉(xiāng)土地儲備項目A4和B4地塊二類居住用地”入市，底價定為23.7億元，折合樓面價12523元/平方米，比前一宗地塊高出16%。
在房山區(qū)域，去年12月同時入市的“房山區(qū)房山線長陽西站4號地、5號地和6號地”，起拍樓面價分別是4500元/平方米、3600元/平方米和4000元/平方米。而在2010年初成交的“長陽西站1、2號地”，底價僅為3000元/平方米，比前者低出不少。
北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，雖然土地性質(zhì)占比不同可能影響地價，但近幾年來，北京土地底價抬升的趨勢十分明顯，即使此前房價有所下調(diào)，政府也并未調(diào)整土地底價。“地方政府不愿意低價賣地的心理依然普遍存在。”
按照規(guī)定，土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準(zhǔn)地價的70%。但中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，在北京地區(qū)，土地出讓底價大多比上述標(biāo)準(zhǔn)高出不少。來自中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國不少熱點(diǎn)城市的土地市場，近幾年的土地出讓底價都有明顯提高。
一級開發(fā)成本增加
土地出讓底價通常由土地估價結(jié)果、供地政策、用地性質(zhì)和土地市場行情等因素綜合決定。其中，一級開發(fā)成本往往是最主要的參考因素。
北京從事土地一級開發(fā)的某企業(yè)負(fù)責(zé)人向中國證券報記者表示，近年來拆遷成本越來越高，導(dǎo)致土地一級開發(fā)成本水漲船高，進(jìn)而影響到底價。他說，在土地一級開發(fā)成本中，拆遷成本大約占一半。
供地方式的變化也在影響土地出讓底價。盡管近年來政府部門越來越多地介入土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)，但國土部逐漸禁止“毛地”出讓，要求在完成“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等基礎(chǔ)上，實行“凈地”出讓。這在提高了土地供應(yīng)質(zhì)量的同時，也在一定程度上抬高了土地的供應(yīng)成本。
土地出讓底價的變化往往還取決于“區(qū)域價值”。上述負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)一個區(qū)域競出一宗優(yōu)質(zhì)地塊時，在各種配套實施建設(shè)和營銷手段的作用下，該區(qū)域的價值往往被放大，房價也擁有上漲預(yù)期。在這種判斷下，政府有理由提高后期土地報價。
“就像賣房子，在首期項目通過熱銷贏得口碑后，后期的項目價格大多會上漲，很少出現(xiàn)降價的。”他說，這也算是土地出讓的“品牌效應(yīng)”。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，政府部門將土地底價調(diào)高，也說明對后市的預(yù)期較好。這種預(yù)期通常取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，房地產(chǎn)市場長期走勢的看好，區(qū)域配套設(shè)施的完善，軌道交通建設(shè)的加速等等。
上述負(fù)責(zé)人也表示：“一條地鐵、一個超市、一所學(xué)校都能成為房價上漲的理由，同樣也能成為地價上漲的理由。”
事實上，在對未來土地市場走勢的判斷中，外界已將房地產(chǎn)市場筑底反彈的預(yù)期投射到土地市場中。不少業(yè)內(nèi)人士表示，隨著經(jīng)濟(jì)走勢的長期看好，居民收入水平的提高，以及房地產(chǎn)市場逐漸回暖，土地市場升溫，土地出讓底價緩慢提升將可能成為未來的大趨勢。
抬升房價“鋼地板”
但2011年市場并未認(rèn)可這種良好的長遠(yuǎn)預(yù)期。來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，2011年全國有近900宗土地遭遇流標(biāo)流拍，約為2010年的3倍。這既是由于企業(yè)對后市預(yù)期不明朗，從而放緩拿地節(jié)奏所致，也因為部分土地出讓底價過高，超出了企業(yè)可以接受的底線。
近日，在北京的一場土地拍賣中，一位開發(fā)商感嘆：“政府把底價定得越來越高了，如果用暗標(biāo)的方式出讓，大多數(shù)企業(yè)的估價都會出現(xiàn)失誤。”
他向中國證券報記者表示，在北京拿地保證金一般相當(dāng)于土地出讓底價的30%左右，因此在采用暗標(biāo)出讓時，企業(yè)可通過繳納的保證金數(shù)量測算出土地的底價。但從去年下半年以來，一些土地的底價明顯提高，使得不少企業(yè)的報價低于土地底價，進(jìn)而導(dǎo)致流標(biāo)的現(xiàn)象發(fā)生，土地溢價率明顯降低。
張大偉認(rèn)為，土地定價偏高使得土地市場流標(biāo)數(shù)量增加，影響了整體市場的供應(yīng)和成交情況。除北京外，去年以來，在合肥、蘭州等二線城市的市場，也頻頻出現(xiàn)上述現(xiàn)象。
另一方面，土地出讓底價的提升無疑提高了房地產(chǎn)企業(yè)的成本，進(jìn)而助推房價上漲。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生向中國證券報記者表示，從中長期來看，土地成本的提高勢必會給未來的房價提供更大的支撐。
張大偉稱，2009年以來的北京“地王”，土地成本占售價的比例約為四成。更有民間機(jī)構(gòu)報告稱，土地成本已占房價的一半。這也在一定程度上反映出，土地成本已成為影響房價的重要因素。
近期，土地市場明顯回暖，不少城市的土地交易重現(xiàn)多輪競拍、高溢價的情況，土地價格迅速回升。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著下半年土地供應(yīng)的放量和企業(yè)資金壓力的緩解，土地市場將繼續(xù)升溫，單價“地王”或?qū)F(xiàn)身。
事實上，在構(gòu)成房價的因素中，除土地成本外，企業(yè)財務(wù)、融資、人力資源等成本都在不斷上升。按照聶梅生的說法，隨著上述一系列成本的提高，房價或面臨一個難以壓縮的“鋼地板”。