國務(wù)院國資委經(jīng)濟(jì)研究中心、北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心博士后研究員趙曉更愿意以經(jīng)濟(jì)和金融角度研究房地產(chǎn)。在他看來，利率的下調(diào)實(shí)際上已相當(dāng)于調(diào)控政策放松了75%。趙曉勸告購房者，要抓住本輪調(diào)控帶來的購房機(jī)會(huì)。他認(rèn)為，如果經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑，那么，房地產(chǎn)的寬松政策不可避免，而屆時(shí)很可能出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的局面。不過，他同時(shí)也認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)如2009年、2010年那樣的房?jī)r(jià)瘋漲局面。
對(duì)買房人的忠告
趙曉直言不諱地說，當(dāng)前“經(jīng)濟(jì)已經(jīng)跌破相”。
“從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，今年一季度已經(jīng)是連續(xù)五個(gè)季度回落。二季度形勢(shì)更加嚴(yán)峻。例如，4月份規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實(shí)際增長9.3%，比3月份回落2.6個(gè)百分點(diǎn)，而5月份規(guī)模以上工業(yè)增加值同比僅增長9.6%。看起來5月份似乎回升了，但除去工作日因素（今年5月份比4月份多了兩個(gè)工作日）影響5月大約多增長1個(gè)百分點(diǎn)，5月份的工業(yè)實(shí)際增長很可能比4月份更衰。大家共知的是，不到10%的工業(yè)增長所對(duì)應(yīng)的中國經(jīng)濟(jì)增長，應(yīng)該不高于7%。中國經(jīng)濟(jì)增長從原來10%下降到9%，而后又下跌到8%，現(xiàn)在還在往下掉。經(jīng)濟(jì)可以說，已經(jīng)跌破相。”
趙曉認(rèn)為，嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)最終導(dǎo)致了相對(duì)寬松的金融政策調(diào)整，“等于一夜之間，相當(dāng)于50%-75%的緊縮政策沒有了。”趙曉分析說，在房地產(chǎn)調(diào)控的各種手段中，信貸金融政策的影響力幾乎可以起到一半作用。以此次利率下調(diào)為例，利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)幾乎相當(dāng)于房?jī)r(jià)降了20%。
據(jù)此趙曉給買方人的忠告是，“十八大”之前老百姓一定能收到一個(gè)禮物，這個(gè)禮物就是房?jī)r(jià)調(diào)控要見一點(diǎn)效果，要給老百姓一個(gè)交代。所以，老百姓要趁著這個(gè)機(jī)會(huì)，趕緊把“十八大”送的禮物拿到手。“如果老百姓不接受這個(gè)紅包就有可能來不及了。”
趙曉認(rèn)為，買方最好的機(jī)會(huì)就是今年的一、二季度，這也是房地產(chǎn)最冷的時(shí)候，隨后樓市見底反彈。不過，他表示，由于多數(shù)開發(fā)商仍處于以價(jià)換量的階段，見底反彈是一個(gè)緩慢的過程，購房人仍然有機(jī)會(huì)。
下半年有可能量?jī)r(jià)齊漲
按照趙曉的說法，本輪調(diào)控已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)型調(diào)控變成政策性調(diào)控。未來給購房人等待的空間應(yīng)該不會(huì)太多。“這是因?yàn)檎紤]經(jīng)濟(jì)增長。如果中國經(jīng)濟(jì)的增長速度低于7%，就是二次探底。今年的二季度，經(jīng)濟(jì)增長基本就在7%左右，如果僅從5月份來看，恐怕還超不過7%。政府一定會(huì)在經(jīng)濟(jì)與調(diào)控之間做出平衡。如果經(jīng)濟(jì)跌破底線，就是跌到7.5%以下，甚至7%以下，這時(shí)政策就要轉(zhuǎn)向，這一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。”
對(duì)于接下來的市場(chǎng)變化，趙曉判斷，“接下來樓市的過渡過程可能是這樣：首先是成交量的過渡，這段時(shí)期是以降價(jià)作為代價(jià)；然后成交量繼續(xù)攀漲，再過一段時(shí)間，量?jī)r(jià)都逐漸往回升。我預(yù)測(cè)到下半年，樓市很有可能會(huì)從上半年的量漲價(jià)跌，直接轉(zhuǎn)換成量?jī)r(jià)齊漲。”
但趙曉認(rèn)為，樓市不會(huì)重演2009年、2010年的瘋狂。這其中，最主要的原因就是供求關(guān)系發(fā)生了變化。“過去樓市是處于供不應(yīng)求的情況，在這種背景下貨幣又大量放水，最終導(dǎo)致樓價(jià)飆升。但現(xiàn)在情況則不同，雖然政府還會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)貨幣發(fā)行，但供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了改變。”房地產(chǎn)已從過去的賣方市場(chǎng)慢慢轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)。這種局面至少會(huì)持續(xù)到2017年。2020年之后，房地產(chǎn)將會(huì)走下坡路。
盡管如此，趙曉稱，從世界經(jīng)濟(jì)角度看，發(fā)展重心仍然在中國，其中最大的發(fā)展空間是中小城市。
“東部區(qū)域有些城市已經(jīng)飽和，比如北京，總是莫名其妙堵車，突然全城癱瘓，這就足以說明它已經(jīng)嚴(yán)重飽和了。但很多中西部的城市剛開始起步。一般來說，人均GDP達(dá)到3000美元時(shí)，這個(gè)國家的城市化才真正開始，中國的人均GDP雖然已達(dá)5000美元，但中國城市化水平去年才剛剛跨越50%。所以，中國房地產(chǎn)未來發(fā)展仍然大有空間，主要在中西部城市。”趙曉表示。