4700余套，6700余套，連續(xù)兩個月杭州主城區(qū)的成交量都讓人瞠目結(jié)舌，最新6月份的成交量更創(chuàng)下樓市調(diào)控以來的新高。回想今年1月份的行情，大家還用“成交極度低迷，列41個月來倒數(shù)第二”來總結(jié)。從冰凍到炙熱，杭州樓市花了半年時間上演“絕地反擊”，究竟哪些板塊、哪些樓盤充當(dāng)了突圍主角？突圍路線又是如何進行的？且看最新出爐的杭州樓市半年報。
基本面
上半年住宅成交突破17000套
低點反彈超越2011年
點評：成交量從1-2月份的谷底到5-6月份的高位沖量，價格是主要因素，但與2009年的量價同時反彈還是有區(qū)別的。春節(jié)后，不少樓盤屏不牢開始降價“裸奔”，不惜甩開架子以“屌絲”自居，迎合以剛需為主體的市場趨勢，逐漸打開局面，同時提振購房者信心；到這兩個月，市場行情整體回暖，成交放量，也是水到渠成之事。但需注意的是，調(diào)控未松，價格仍未有大幅反彈的跡象。
根據(jù)統(tǒng)計，杭州主城區(qū)今年上半年（1.1-6.30）商品房總成交21830套，其中住宅成交17228套，突破17000套，表現(xiàn)出色。與近幾年的情況比較，2012年上半年住宅成交量在近五年樓市成交量僅次于史上最火爆的2009年，位居第二；同時，超過了2010年和2011年住宅上半年成交量之和。無論是商品房還是住宅，2012年上半年的表現(xiàn)都堪稱亮眼。
仔細(xì)分析過去6個月的成交情況，杭州樓市的確走出了一個觸底反彈、步步上揚的行情。1月份為成交谷底，特別是商品房成交量筑成2011年以來月度最低點；2月份開始略有反彈，到了3月份，隨著部分樓盤大幅度降價，成交量出現(xiàn)突破性上揚，商品房和住宅各突破4000套和3000套；此后，3-6月一直維持在4000套以上的高水平，也形成了2011年以來月度成交的最高峰時期。
成交量之所以呈現(xiàn)突破性上揚態(tài)勢，主要是受兩方面的影響，一是價格大幅下調(diào)影響：從3月開始，杭州不少樓盤開始了大幅度價格下調(diào)，涉及申花、橋西、丁橋、九堡、下沙、城東新城、臨平、良渚、濱江等各大板塊，除了市中心板塊價格表現(xiàn)穩(wěn)定，其他區(qū)域均有不同程度的下降，部分樓盤甚至出現(xiàn)了破成本價銷售。正是基于價格的下降，意向購房者的購房積極性得以激發(fā)，降價樓盤受到市場的強烈關(guān)注，日光樓盤再次出現(xiàn)，故樓市成交量大幅度回升。另一方面是，從2011年3月開始的宏觀調(diào)控影響明顯，樓市一直呈現(xiàn)下行發(fā)展態(tài)勢，在接近一年的樓市下行發(fā)展中，剛需購房者的購房需求受到抑制，而到2012年3月開始受價格下降刺激，需求得以爆發(fā)，形成了3-6月的成交高峰期。
房價破紀(jì)錄下降
4000-5000元/平方米的降幅很普遍
點評：“7折”、“裸奔”、“破發(fā)”……這些降價代名詞在今年的杭州樓市已不再諱莫如深，往往被當(dāng)做關(guān)鍵詞醒目地出現(xiàn)在各種硬廣、軟文中。面對調(diào)控顯現(xiàn)的降價效應(yīng)，杭州的開發(fā)商從死扛到坦然面對雖然也經(jīng)歷了一段心路歷程，但最終承認(rèn)“以價換量”才是突圍利器。至于降價幅度，不論是一路探底的下調(diào)，還是一步到位的斷崖式降價，擊穿底線、破紀(jì)錄是肯定的。
從價格上看，2012年上半年也刷新了杭州歷史紀(jì)錄，部分樓盤大幅度降價帶動了整個杭州樓市成交價的下調(diào)，前6個月的住宅成交均價接近于2009年11月份的水平，房價破紀(jì)錄下降也成為2012年上半年樓市最主要的特征。
進入2012年后，杭州樓市房價就一路下滑，成交均價從1月的19720元/平方米回落到最低點的5月份15000元/平方米，降幅達31.3%。杭州樓市大幅度降價的序幕從3月份拉開，降幅達1000-2000元/平方米已較為常見，到4、5月份降幅達4000-5000元/平方米的也很普遍，部分樓盤還破成本銷售，例如寰宇天下推出的90方毛坯房源，首次推盤單價僅16000-18000元/平方米，較其180方精裝修產(chǎn)品售價低了至少6000元/平方米；同處丁橋的天籟與四季公館則展開了一場“血腥”的虧本降價戰(zhàn)，天籟8800元/平方米“裸奔”，四季公館8500-9000元/平方米貼身肉搏，前者土地樓面價5524元/平方米，后者土地樓面價7245元/平方米，怎么算都是“小虧”與“大虧”的區(qū)別。
一言以蔽之，這波降價潮的的確確是杭州樓市近十年來最大幅度的一次。
板塊表現(xiàn)
濱江、下沙、城東新城位列成交榜前三甲
大橋西板塊新興發(fā)力
點評：濱江、下沙、城東新城成為今年上半年成交最猛的三大板塊，這與板塊內(nèi)各大樓盤的“以價換量”有著密不可分的聯(lián)系，這三個板塊的成交均價均為過2萬元/平方米，剛需盤仍是主力軍。而從居住的可實現(xiàn)性而言，濱江、下沙、城東新城板塊的各大樓盤依靠地鐵1號線的利好，在居住半徑上拉近了與市中心的距離，為購房者下單又添加了一分信心。
從2012年上半年成交項目所屬的板塊看，濱江、下沙、城東新城板塊表現(xiàn)突出。濱江總共成交住宅3417套，為板塊成交冠軍，占據(jù)上半年總銷售量的19.8%，也是上半年唯一一個成交量突破3000套的板塊。這兩年，不少開發(fā)商進軍區(qū)政府板塊拿地，而該板塊也憑借著即將通車的地鐵1號線的利好，板塊內(nèi)各盤在今年上半年推盤迅猛。其中中海·寰宇天下項目單盤的成交量就達到了1323套，占據(jù)了濱江板塊整體成交量的三分之一。而濱江板塊的另外兩個樓盤錢塘帝景和半島國際也有不錯的表現(xiàn)，成交量均在700套以上。
而下沙板塊共成交2956套，是今年上半年成交亞軍。2012年上半年代表樓盤是龍湖滟瀾山、東郡國際和觀瀾時代，其中龍湖滟瀾山為上半年樓市成交排行前十的樓盤，在大幅降價后多次開盤取得良好的成績。
城東新城板塊是2012年上半年新崛起的板塊，板塊總共成交2125套，成為上半年板塊成交季軍，其隨著金色黎明和曙光之城的高調(diào)低開，一舉成為市場“焦點”，較高的性價比同時贏得了購房者的高度關(guān)注，金色黎明和曙光之城兩盤總共成交2105套，占板塊總成交的99%，其中金色黎明和曙光之城分別以1177套和928套位居個盤成交排行的第3、4名。
丁橋板塊作為開發(fā)多年的老板塊，2012年上半年憑借眾多樓盤的大幅度降價也成為成交量名列前茅的板塊，總共成交1430套，為進入2011年后成交表現(xiàn)最火爆的一段時期，其中新樓盤昆侖天籟和四季公館為板塊成交做了重大貢獻。
而大橋西板塊作為2012年新啟動的板塊，其成交量與丁橋相近，作為一個低價開盤的板塊，加上新樓盤眾多，也獲得了一定購房者的關(guān)注，閱城、荷塘月色、北海公園和麗晶灣均有不錯的表現(xiàn)。
城東新城板塊成交漲幅達5642%
位居板塊漲幅第一
點評：板塊成交量漲幅很好地對比了去年同期與今年各盤的成交量，當(dāng)然多數(shù)板塊今年的成交量明顯高于去年，漲幅最明顯的居然達到了5642%。當(dāng)然這個漲幅跟樓盤的節(jié)點有重要的聯(lián)系，而更為重要的，可能是開發(fā)商的心態(tài)與推盤的節(jié)奏。
據(jù)合創(chuàng)地產(chǎn)機構(gòu)追蹤的杭州目前在售樓盤的19個板塊中，濱江、城北、城東新城等，其中有13個板塊的成交量都超過了去年同期，其中漲幅最明顯的是城東新城板塊，該板塊2011年上半年成交37套，而今年上半年成交2125套，漲幅達到了5642%。
就城東新城板塊而言，去年上半年該板塊內(nèi)在售樓盤不多，而新開的樓盤幾乎沒有，所以去年上半年僅成交37套；而今年，伴隨著該板塊內(nèi)兩大樓盤的開盤，且都以相對較低的價格推出房源，成功實現(xiàn)“以價換量”，一下子拉高了城東新城的整體成交量，漲幅自然也達到了56倍的高位。
而橋西板塊，自去年下半年兩大樓盤開打“價格戰(zhàn)”以來，成交量一直不錯。2011年上半年該板塊的成交量僅39套，而2012年上半年成交量卻達到了1019套，漲幅達2513%。
其余各個板塊的話，相比去年同期有增長的板塊還有丁橋、華豐、九堡、三墩、下沙、之江、祥符板塊。而與去年同期相比下降的板塊則有城北、城西、市中心等板塊。
據(jù)業(yè)內(nèi)相關(guān)人士分析，今年上半年不少板塊都有了不同程度的上漲，最主要的原因還是在于板塊內(nèi)各個樓盤積極推盤，以價換量成為了板塊成交量崛起的根本因素。
剛需盤支撐各大板塊的成交量
點評：剛需購房者絕對是2012年上半年支撐成交量的主力軍，同理，剛需盤聚集的剛需板塊也自然而然成為了成交量“高歌猛進”的板塊。這些板塊中，有不少板塊曾一度想走高端路線，只是在行情的壓力下，也不得不向市場低頭。
2012年上半年經(jīng)歷了1、2月份的冰凍，到了3、4月份，不少開發(fā)商紛紛調(diào)低價格，剛需也開始積極入市，到了6月份更是創(chuàng)下了6750余套的高成交量。從上半年杭州各個成交量靠前的板塊來看，成交套數(shù)過1000套的七大板塊，其成交均價均未超過20000元/平方米，其中濱江板塊的成交均價為19029元/平方米、橋西板塊的成交均價為19023元/平方米，雖然價格接近20000元/平方米，但是相比之前這些板塊的成交均價，顯然已經(jīng)下調(diào)了不少。換言之，2012年上半年杭州主城區(qū)的成交量主要還是靠剛需盤的支撐。七大板塊中，下沙、祥符、華豐和丁橋這四大板塊，成交均價均未超過15000元/平方米。上半年，伴隨著各盤價格的調(diào)整，丁橋、華豐板塊的一些樓盤甚至單價已經(jīng)破萬，同樣的，這樣的價格也得到了市場的認(rèn)可。
剛需盤、剛需板塊在2012年上半年表現(xiàn)生猛。同理，成交均價較高的板塊表現(xiàn)則較為萎靡，目前杭州在售板塊中，有兩個板塊成交均價在40000元/平方米以上，分別是市中心、錢江新城板塊，此兩個板塊的半年成交套數(shù)均在100套以內(nèi)。
個盤表現(xiàn)
9個樓盤成交超過500套
上半年各盤“以價換量”表現(xiàn)生猛
點評：相比去年上半年沒有1個樓盤成交超過500套，今年上半年各大樓盤“以價換量”換得相當(dāng)徹底，9個樓盤成交超過500套，這其中有3個樓盤成交過千套。這樣的成績的確說明了“沒有賣不動的房子，只有賣不動的價格”，而開發(fā)商采用“以價換量”，從某一程度而言，應(yīng)該也是資金鏈緊缺、趁早走量的表現(xiàn)吧。
從2012年上半年杭州樓市整體成交看，上半年共有140多個樓盤有成交記錄，其中有42個樓盤的成交量在100套以上，有27個樓盤成交量在200套以上，有9個樓盤成交量超過500套，這其中有3個樓盤成交量超過1000套，對比去年同期沒有1個樓盤超過500套，個盤成交量明顯上升。
在上半年的個盤表現(xiàn)中，位于濱江的寰宇天下、城東新城的金色黎明和三墩的金地自在城是表現(xiàn)最突出的3個樓盤，成交量均超過1000套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他樓盤的成交量。其中，寰宇天下今年領(lǐng)降濱江，第一次開盤均價僅16000元/平方米，較之前在售的180平方米精裝修產(chǎn)品售價低9000元/平方米，在短短2個月的時間內(nèi)成交量超過1000套，成為上半年成交冠軍樓盤。
而位于城東新城的濱江·金色黎明其低價走量也可圈可點。今年4月，金色黎明首次開盤，其第一次開盤均價僅15000元/平方米，為周邊精裝修樓盤萬科·草莊的一半，破成本價的銷售方式為其贏得了市場口碑，成交量超過1000套。而三墩大盤金地·自在城依靠特價房、學(xué)區(qū)、大規(guī)模樓盤等優(yōu)勢，受到購房者的青睞，持續(xù)熱銷，成為2011年以來樓市成交的常青樹。
從2012年上半年住宅的成交金額榜來看，住宅樓盤2012年上半年成交金額在5億以上的有14個，有7個樓盤單盤收入在10億以上，成績非常不錯。其中中海·寰宇天下以26億的成交總額排名第一，金色黎明、曙光之城則分別以19億、18億位居二三位。這三個樓盤在上半年的表現(xiàn)的確可圈可點，多次開盤多次售罄，更是讓不少購房者買房未果，漏夜排隊依然選不到房源。
在排行前十名的樓盤中，可以發(fā)現(xiàn)，大部分為售價不高的剛需樓盤，絕大多數(shù)樓盤實際成交均價基本在20000元/平方米以內(nèi)。而從開發(fā)商的品牌而言，多數(shù)為品牌房企，在市場較冷淡的情況下，品牌公司對資金周轉(zhuǎn)要求更高，因此，對于降價行為更易接受，而購房者在當(dāng)前這樣的行情下，也愿意選擇品牌開發(fā)商，所以造就了高成交量。