利率優(yōu)惠最多8.5折。銀行的房貸史上，鮮有如此一致。
自6月8日存款利率有了彈性空間，銀行間的利率戰(zhàn)未鳴金就已開打。利潤依靠存貸款息差收入的銀行明顯感覺到了壓力，在“貸款利率下限下浮至80%”的政策保護(hù)傘下，市場暗潮涌動，也曾一度被傳出“首套房貸利率七折”的誤讀。
理財周報記者在對滬上20余家銀行實地走訪的過程中得知，銀行三套房貸款均不做，二套房政策幾乎一樣，都是首付6成，利率上浮10%。而首套房，各家銀行的利率有所差別。
外資行門檻降低
近日，滬上樓市回暖的消息不絕于耳，房市敏感的神經(jīng)再次被觸動。
相比中資行，一向房貸政策比較中規(guī)中矩的外資行，在這場利率市場化之爭的開篇，相同利率優(yōu)惠的門檻相對較低。
“首套房首付至少3成，利率可打8.5折。”理財周報記者實地走訪中，滬上能做零售業(yè)務(wù)的外資行，不約而同地表示。
相同的答案，卻包含不同的附加內(nèi)容。花旗上海分行信貸部的客戶經(jīng)理說，該行現(xiàn)行的房貸要求為首付3-5成，貸款金額低于120萬元享受9折的優(yōu)惠利率，高于120萬利率才可以打8.5折。
對于提供放貸的樓盤，花旗也有明確的規(guī)定。“為了控制風(fēng)險，與我們有長期合作的開發(fā)商是我們貸款的優(yōu)選，上市公司開發(fā)的樓盤也可以考慮，民營企業(yè)開發(fā)的不予放貸。”上述客戶經(jīng)理表示。
對于剛拿到人民幣牌照的澳新則是求“貸”若渴。“現(xiàn)在還說不準(zhǔn)，不過可以洽談，1-2個月后給結(jié)果。不過我們銀行的最低的貸款額度要100萬以上，申請9折應(yīng)該沒問題，打下來多少要看具體情況，因為內(nèi)部系統(tǒng)還在調(diào)試。”該行相關(guān)工作人員表示。
相比前面兩家銀行，東亞、匯豐、渣打等外資行的房貸政策則有著明顯趨松的跡象。
東亞上海分行的信貸員告訴記者，從6月中旬開始，該行首套房貸款的利率由以往的基準(zhǔn)改為8.5折的利率優(yōu)惠，且審批條件較為寬松，大部分申請的客戶都可以拿到。
“首套三成，根據(jù)綜合情況評定利率優(yōu)惠一般為8.5折。不過這不是這次降息后給出的，是4月份的時候跟著市場調(diào)整的大軍來調(diào)的，沒調(diào)之前是9折。”匯豐相關(guān)人士說。
房貸政策變幻莫測地莫過于渣打。在2009年銀行大軍給出8折或者更低優(yōu)惠利率的彼時，渣打毅然打出7折利率的優(yōu)惠來攬客。直到樓市調(diào)控漸趨漸緊的2011年上半年，它才逐漸回歸到房貸大軍的正常利率水平，2011年第四季度，曾一度停貸，直到2012年開春，利率水平又控制在基準(zhǔn)線甚至上浮5%-10%，6月，又更改至8.5折到9.5折之間的優(yōu)惠幅度。
利率政策的微動，不僅房貸，連個人消費信貸也跟著受惠。部分外資銀行近期不僅將首套房貸8.5折優(yōu)惠的范圍擴(kuò)大，還降低了個人消費貸款的利息。如渣打，該行的官網(wǎng)上顯示，無擔(dān)保個人貸款月利率為1.75%-2.05%，如果現(xiàn)在申請，可在通行利率的基礎(chǔ)上降低0.1個百分點。根據(jù)客戶資質(zhì)不同，最低月利率可至1.35%。此貸款可用于個人或家庭消費，如果申報手續(xù)齊備，最快一天可放款，最高貸款額度為50萬元，最長還款期限為5年。
中資行普遍利率8.5折，暗中趨緊
相比外資行，中資銀行反而對房貸利率優(yōu)惠政策執(zhí)行得更加謹(jǐn)慎。以往可以下浮10%左右的銀行甚至開始收緊優(yōu)惠。
政策起伏不定的當(dāng)下，部分銀行不僅暫停了此前對優(yōu)質(zhì)客戶首套房貸9折利率優(yōu)惠的審批，而且將首套房貸利率重新調(diào)回基準(zhǔn)水平。
“現(xiàn)在我們行的首套房貸款利率是國家規(guī)定的基準(zhǔn)利率，3-4月份的時候還可以打9折，但現(xiàn)在不行了。且對具體利率還有兩種規(guī)定，一個是以審批通過的為準(zhǔn)，還有一種是以放款時間和金額為準(zhǔn)。”工行肇嘉浜路支行的信貸員說。
其他三大行中，申請按揭貸款的客戶大多可享受8.5折的優(yōu)惠利率。要求不高的為中行，建行要看借款人的征信記錄和收入，農(nóng)行要房價在160萬以上，房齡不超過20年才予以授信。且具體利率還有明顯的兩個派別，中行和建行以放款時間的利率為準(zhǔn)，農(nóng)行以審批合同時的利率為準(zhǔn)。
股份制銀行中，額度顯得并不寬裕，即便基準(zhǔn)也要排隊。“如果在交行開貴賓卡成為沃德客戶，在里面存50萬，即使即刻取出，一般都可以享受八五折優(yōu)惠。”交行衡山路支行信貸員說。
條件放寬的則屬招行，該行工作人員說，現(xiàn)在8.5折最低，還是金卡客戶，以前要白金卡客戶才能享受這種優(yōu)惠，貸款額度100萬以上才能申請8.5折，且額度越高越好。
部分股份制銀行提出的條件越來越苛刻。如光大，現(xiàn)行8.5折的利率優(yōu)惠6月底就會宣告結(jié)束。浦發(fā)和華夏，一般是9折，8.5折需要申請，條件難講。興業(yè)坦言，這塊業(yè)務(wù)做得很少，現(xiàn)在連基準(zhǔn)利率都要求很高。如果達(dá)到該行的審批要求，具體利率，該行會根據(jù)國家的利率政策予以考慮放行。國家利率上調(diào)，就按照合同規(guī)定，利率下調(diào),就按照放款時間。
一些銀行甚至停掉了按揭貸款，如中信。深發(fā)展市西支行也承認(rèn)停掉了該項業(yè)務(wù)，要與平安整合后再重新啟動。
城商行中，房貸政策最優(yōu)惠的依舊仍是南京銀行)。“以審批時的利率為準(zhǔn)，我們可以提供9折的優(yōu)惠利率。”南京銀行上海分行的相關(guān)人士表示。寧波銀行、杭州銀行則嚴(yán)格遵守基準(zhǔn)利率的政策，且以放款時間的利率為準(zhǔn)。
不僅如此，這些城商行對房子還提出了一定的要求。“我們只貸款給房齡在20年以內(nèi)，房屋面積85平方以上的，借款人的貸款年限+年齡不超過65方的可以申請。”肇嘉浜路上的杭州銀行信貸員說。
7折利率已成歷史
“短期內(nèi)，銀行下調(diào)貸款利率的可能性不是很大，房地產(chǎn)調(diào)控的政策剛見成效，決不會朝令夕改。對于銀行，首套房利率優(yōu)惠很可能隨時會取消，優(yōu)惠名額也是十分有限。”一家研究銀行業(yè)多年的分析師告訴理財周報記者。
對于近期冒出的“7折利率優(yōu)惠”的傳言，大多數(shù)銀行人士回應(yīng)“難以再現(xiàn)”。
“當(dāng)年7折的利率優(yōu)惠受惠于2008年的金融危機(jī)。自2010年10月20日起，央行經(jīng)歷了5次加息，中長期存款和貸款利率之間的利率差越來越小。當(dāng)前的市場已有很大改變，銀行資金面依舊偏緊，如果商業(yè)銀行執(zhí)行房貸7折利率，則會出現(xiàn)與存款利率倒掛的現(xiàn)象，所以重回7折利率優(yōu)惠的可能性不大。”一家外資行的高層說。
以工行官網(wǎng)上6月8日開始執(zhí)行的利率為例，3-5年（含5年）中長期貸款年利率為6.65%，假如打7折，6.65%×0.7=4.655%，而5年期整存整取存款利率為5.10%。由此簡單對比，不考慮其他復(fù)雜因素，二者已出現(xiàn)明顯的倒掛現(xiàn)象。以8折利率計算，3-5年（含5年）中長期貸款年利率為6.65%×0.8=5.32%，銀行勉強(qiáng)還可以“保本”。
而以2008年年底的利率為例，當(dāng)時3-5年（含5年）中長期貸款年利率為5.76%，假如打7折，5.76%×0.7=4.032%，而5年期整存整取存款利率當(dāng)時為3.60%。以那時的存取款利率差看，即使打7折，也不存在倒掛現(xiàn)象。
“目前銀行的存款利率已經(jīng)因央行利率新政開始不同程度的上浮，這種情況下，執(zhí)行對房貸的基準(zhǔn)利率實施7折，將造成存貸利率倒掛，8.5折也是冒了一定的風(fēng)險，能申請下來的肯定少之又少，只有資產(chǎn)達(dá)到一定金額的人士才能享受。不過也不排除銀行做虧本生意的買賣，畢竟個貸只是銀行業(yè)務(wù)的一部分，加速資金流動才能賺更多的錢。”上海一家股份制銀行的高層告訴記者。
房貸政策不會放松
在“2012陸家嘴論壇新聞發(fā)布會”上，央行上海總部副主任凌濤表示：“關(guān)于房貸，人行總行已經(jīng)有正式答復(fù)，房貸政策沒有變化，只是在這次下調(diào)基準(zhǔn)利率和擴(kuò)大存貸款浮動區(qū)間中重申了，可能有媒體過度解讀。”
銀監(jiān)會辦公廳副主任楊少俊則表示，從銀監(jiān)會角度來說，對房地產(chǎn)監(jiān)管要求沒有任何改變。
對于近幾月房地產(chǎn)市場的回暖現(xiàn)象，住建部政策研究中心副主任王玨林曾對媒體表示，由于信貸政策相對調(diào)整，再加上房地產(chǎn)商的“以價換量”，的確使剛性需求有所釋放，房地產(chǎn)市場相對向好。
但是值得擔(dān)心的是，現(xiàn)階段的形勢變化容易引起對后市情況的錯判和誤判。錯判就是容易出現(xiàn)提價，他認(rèn)為，現(xiàn)在并不是以提價來應(yīng)對市場需求的好時機(jī)。
提及近期樓市回春，成交量上升的原因，匯豐銀行董事總經(jīng)理兼大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家屈宏斌在接受理財周報記者采訪時表示，“原因比較復(fù)雜”。
宏斌認(rèn)為，有些價格的確在回調(diào)，特別是一級市場在打折，在通過各種各樣的方式銷售，這可能是在一定程度上大家對于價格的反映。
“另外就是對于一些真實性需求的釋放，比如說我們的降息，比如說總體信貸總量適度放松，這些貨幣政策和信貸政策是總量政策，一旦有所放松的話，各個部門，包括房地產(chǎn)都會直接或者間接受益。降息就是一刀切的政策，誰都可以受益，包括房地產(chǎn)。所以我覺得不要賭這方面的政策會有放松。”