盡管限購政策一再被強(qiáng)調(diào)，但大量的購房需求同時(shí)也在急不可待地入市。
“我們新開盤的200多套房源，開盤當(dāng)天用了大半天時(shí)間就賣完了，現(xiàn)在一套都沒有了。”6月27日，位于上海嘉定的新城金郡項(xiàng)目銷售人員對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》表示，該樓盤6月24日推出的210套房源優(yōu)惠后均價(jià)為14800元/平方米，盡管這一價(jià)格相比上一期每平方米上漲了接近2000元，但還是被一搶而空。
類似的情形近期還發(fā)生在廣州、深圳、南京、杭州等地的房地產(chǎn)市場中。
盡管各地出現(xiàn)的搶購潮并不能排除炒作的可能性，但一個(gè)值得探討的問題是，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，最壞的時(shí)候是否真的已經(jīng)過去了？
量價(jià)齊升？
廣州雅居樂劍橋郡新推住宅僅在半天內(nèi)就基本售罄；深圳水榭春天現(xiàn)“千人購房”；杭州寶龍城市廣場引百余人徹夜排隊(duì)；上海浦東高橋尼德蘭花園開盤當(dāng)天售出85%；碧桂園南京鳳凰城開盤日回款約3.5億元，去化率近九成……連日來，各地有關(guān)“搶房”的消息紛紛見諸報(bào)端。
市場的變化亦被統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證實(shí)。
來自北京中原針對全國54個(gè)城市的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)更顯示，截至6月25日，全國主要的54個(gè)城市月內(nèi)成交量達(dá)到了189739套，再次延續(xù)了3月來的市場復(fù)蘇。全月成交量有望再次突破22萬套，上半年累計(jì)成交將突破百萬套，達(dá)到約107萬套。
“半年成交107萬套，這一數(shù)字比2011年同期的95.4萬套上漲了12%，環(huán)比2011年下半年的96.5萬套也上漲了超過10%。”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉指出，此次統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)的成交上漲，表現(xiàn)為54個(gè)城市中的大部分均有不同程度的抬升。
目前市場中的一個(gè)微妙變化是，由成交量上漲帶來開發(fā)商樂觀情緒開始出現(xiàn)，他們不僅加快了推盤的速度，此前多數(shù)項(xiàng)目推出的優(yōu)惠折扣也逐漸消失甚至轉(zhuǎn)向?yàn)閮r(jià)格的提升。
以北京市場為例，6月北京普通住宅成交均價(jià)為21084元/平方米，環(huán)比5月19717元/平方米的成交均價(jià)，上漲了6.9%。
同一項(xiàng)目的價(jià)格提升則更具說服力。據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，在5月和6月成交套數(shù)均位于前100名的64個(gè)項(xiàng)目中，簽約均價(jià)上漲的項(xiàng)目有37個(gè)，上漲的項(xiàng)目占比已超過半數(shù)，為58%。
地王重現(xiàn)
伴隨著成交量的全面回升和成交價(jià)格的部分上漲，土地市場也在一夜之間熱鬧了起來。
6月18日，廣州珠江新城地塊以及天河軟件園地塊現(xiàn)場吸引了萬科、保利及恒大等共計(jì)21家開發(fā)商競爭，最終搶手的珠江新城地塊由恒大地產(chǎn)以13.22億元的總價(jià)獲得，樓面地價(jià)高達(dá)3.29萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到169%，刷新近年來廣州單價(jià)地王新高。
6月19日，保利地產(chǎn)以13.6億元拿下重慶九龍坡區(qū)兩宗土地。總建筑面積54.98萬平方米，成交樓面地價(jià)2474元/平方米，溢價(jià)率0.9%。
6月20日，經(jīng)過與華潤等大型開發(fā)商的激戰(zhàn)，龍湖地產(chǎn)最終以12.8億元競得成都武侯區(qū)晉陽二、六組宗地，樓面地價(jià)3315元/平方米，溢價(jià)率為76.8%。
在上述土地成交為代表之下，最近一段時(shí)間以來，較高的溢價(jià)率又出現(xiàn)在不少城市曾經(jīng)冷清的土地市場，恒大、保利、龍湖等嗅覺靈敏的房企，紛紛開始在全國范圍內(nèi)尋找拿地機(jī)會。
“1~5月土地市場成交的全面收縮，對于地方政府的土地財(cái)政收入造成較大壓力。同時(shí)，底價(jià)成交的彌漫，加上流拍的顧慮，也使地方政府沒有合適的機(jī)會推出面積較大、總價(jià)較高以及位置相對較好的優(yōu)質(zhì)地塊。”CRIC分析師孫田認(rèn)為，5月房地產(chǎn)市場成交的走高，以及6月來央行降息、房貸利率折扣放松等多種利好因素的影響，不僅僅是帶動(dòng)房企入市，也給地方政府推出優(yōu)質(zhì)地塊創(chuàng)造了機(jī)會。
博弈繼續(xù)
在土地財(cái)政的背景下，市場復(fù)蘇的苗頭，似乎讓各地方政府看到了一線希望，也帶給了他們“救市”的沖動(dòng)。
據(jù)河南當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，6月24日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等6個(gè)部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，提出首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，最低利率可達(dá)7折優(yōu)惠，并放松了房地產(chǎn)開發(fā)貸和公積金等相關(guān)政策。
盡管這一舉動(dòng)并無當(dāng)事主管部門出面證實(shí)，但這一試探性動(dòng)作無疑透露出地方政府當(dāng)下的心態(tài)。
河南省房地產(chǎn)商會秘書長趙進(jìn)京就對此表示，河南的《意見》的確能夠?yàn)殚_發(fā)商解決一些困難，但這是從保障經(jīng)濟(jì)增長和穩(wěn)定以及金融安全的大局出發(fā)。“現(xiàn)在，實(shí)體經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步趨冷，房地產(chǎn)行業(yè)中的一些中小型企業(yè)因無法取得銀行貸款而不得不借高利貸的現(xiàn)象比較普遍，確實(shí)需要地方政府施以援手。”趙進(jìn)京認(rèn)為，河南的這一做法應(yīng)該引起全國其他地方政府的重視。
截至目前，已經(jīng)有近40個(gè)城市出臺了樓市微調(diào)政策，力度也呈不斷加強(qiáng)的趨勢。例如揚(yáng)州對個(gè)人購買成品住房提供房款4%。~6%。的政府獎(jiǎng)勵(lì)、福建戶籍新政放寬城鎮(zhèn)落戶條件、重慶大幅提高公積金貸款額度等，地方政府在這場政策博弈中，對房地產(chǎn)市場微調(diào)的底線不斷被突破。
“近幾個(gè)月，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的不甚樂觀讓決策層重提"穩(wěn)增長"，拉動(dòng)GDP增長的舉措包括加大投資、放松貨幣及信貸政策，一些地方政府也在財(cái)政壓力下放松樓市調(diào)控。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，樓市成交量連續(xù)數(shù)月攀升已經(jīng)讓開發(fā)商的資金狀況得到緩解，政策見底又給了開發(fā)商更多信心，也正因如此一些開發(fā)商開始規(guī)劃漲價(jià)大計(jì)，一方面提高利潤率，另一方面也能通過項(xiàng)目的升值激發(fā)購房需求。
張大偉則將目前市場中出現(xiàn)的一系列現(xiàn)象定義為本輪調(diào)控出現(xiàn)的輕微反彈跡象，他認(rèn)為其主要原因在于，目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和投資資本仍然過分依賴房地產(chǎn)行業(yè)。
“房地產(chǎn)像前進(jìn)的列車，偶爾的調(diào)控摁住火車頭，一旦松動(dòng)市場就會再躥起一段。”張大偉表示，在本輪調(diào)控中，在去除樓市投資需求的同時(shí)，并未給這些資金尋找好的去向，這就使得市場調(diào)控難度加大，容易反彈。更為重要的是，依賴房地產(chǎn)稅費(fèi)和土地財(cái)政收入的地方政府也并沒有尋找到新的財(cái)政增長點(diǎn)，這就導(dǎo)致地方政府為調(diào)控松綁的意愿非常強(qiáng)烈。
“健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場需要多方面的支撐。從根源來說，還需要地方政府減少對土地財(cái)政的依賴，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，改變依賴投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式。”張大偉認(rèn)為，如果上述問題得不到很好的解決，地方政府有關(guān)樓市調(diào)控政策的博弈仍將繼續(xù)。