6月前20天，上海樓市成交呈現(xiàn)淡季不淡的局面，均價(jià)同時(shí)創(chuàng)下18個(gè)月來(lái)的新高，但持續(xù)回暖仍是未知數(shù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月預(yù)開(kāi)盤項(xiàng)目縮水三成。業(yè)內(nèi)人士分析，7月上海樓市成交走勢(shì)仍要看6月樓市的行情。
成交：6月或成上半年之最
金豐易居&佑威監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，截止到6月20日，上海商品住宅6月成交了57.86萬(wàn)平方米，較5月同期41.6萬(wàn)平方米的成交量上升了16.4%，與5月全月80.63萬(wàn)平方米的成交量相比，占比也超過(guò)了六成，
佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)表示，如果保持目前的水平，則6月可達(dá)到83.89萬(wàn)平方米的成交量，有機(jī)會(huì)超過(guò)5月的80.63萬(wàn)平方米，成為上半年的月度成交冠軍。即便6月因梅雨原因不能超過(guò)5月，差距也不會(huì)太大。
黃志堅(jiān)分析，之所以6月會(huì)比原先業(yè)內(nèi)預(yù)期的高，主要是和降息、首套房貸利率最低可至7折等政策有關(guān)。加上宏觀經(jīng)濟(jì)有加大力度止跌企穩(wěn)的需要，讓整個(gè)市場(chǎng)有了房地產(chǎn)調(diào)控政策見(jiàn)底的預(yù)期，因而吸引了一部分買家入市“抄底”，推高了成交量。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，由于宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)市場(chǎng)政策“微調(diào)”為市場(chǎng)成交量回暖提供了政策面、市場(chǎng)面的機(jī)會(huì)，4月、5月開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)“降價(jià)跑量”取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。因此，在今后一段時(shí)期內(nèi)，開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)該抓住政策面“微調(diào)”給予市場(chǎng)釋放剛需的“窗口期”，及時(shí)推盤跑量。只有及時(shí)跑量回籠資金，開(kāi)發(fā)企業(yè)才可以
“現(xiàn)金為王”。這樣，無(wú)論是政策面再度收緊，還是開(kāi)發(fā)企業(yè)出手拿地，都將得心應(yīng)手。
均價(jià)：創(chuàng)18個(gè)月新高
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)布的最新報(bào)告顯示，6月前17天上海一手商品住宅的平均成交價(jià)格18個(gè)月之后重新站上23000元/平方米的高位，達(dá)到23141元/平方米。房?jī)r(jià)創(chuàng)2011年1月史上最嚴(yán)調(diào)控后新高的主要原因是，上海樓市今年3月以來(lái)的持續(xù)熱銷，促使前期大跌的剛需樓盤價(jià)格回漲，投資客重新入場(chǎng)也使得豪宅熱銷。
對(duì)此中房信研究總監(jiān)薛建雄表示擔(dān)憂：“經(jīng)過(guò)近一年半的嚴(yán)厲調(diào)控，盡管房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到控制，但也積累下更深的矛盾。如購(gòu)買力積壓、開(kāi)工量下降導(dǎo)致的后續(xù)供應(yīng)能力不足，加上保障房只見(jiàn)大量開(kāi)工建設(shè)，不見(jiàn)大量分配和分配制度的不完善，如果政府沒(méi)有更好的疏導(dǎo)化解的辦法，積壓的矛盾將在一系列刺激購(gòu)房政策的推動(dòng)下，重新走向量?jī)r(jià)齊升。”
供應(yīng)：7月繼續(xù)縮水 新盤占半數(shù)
上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至6月20日的統(tǒng)計(jì)，2012年7月上海市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有22個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤，比6月份32個(gè)的預(yù)開(kāi)盤量（截至6月20日）萎縮31.3%。與2011年7月最終28個(gè)的開(kāi)盤量相比也有21.4%的跌幅。22個(gè)預(yù)開(kāi)盤項(xiàng)目中，除1個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃同時(shí)推出公寓和別墅房源外，有14個(gè)樓盤推出公寓房源，7個(gè)樓盤推出別墅房源。
上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師湯正魏介紹，鑒于目前利好消息不斷，以及受近期成交活躍的影響，刺激不少開(kāi)發(fā)商加快了推盤節(jié)奏，自6月以來(lái)，樓市預(yù)售面積再次呈現(xiàn)出了逐周上揚(yáng)的趨勢(shì)。而7月一直是樓市比較冷清的月份，推盤量出現(xiàn)下滑也屬正常現(xiàn)象。但需要指出的是，隨著市場(chǎng)的逐步回暖，不少全新項(xiàng)目開(kāi)始計(jì)劃入市試水，7月份預(yù)計(jì)有12個(gè)全新盤亮相，占比達(dá)54.5%。
預(yù)期：前景迷茫
黃志堅(jiān)指出，7月的成交量和6月的關(guān)聯(lián)度較大。如果6月成交量能創(chuàng)年內(nèi)新高，則表明政策利好沖破了季節(jié)性影響，短期內(nèi)將會(huì)進(jìn)一步促使觀望客入市，在價(jià)格合適的情況下，自然會(huì)拉高7月的成交量。而如果6月的成交量沒(méi)有創(chuàng)新高，受黃梅雨季影響，則7月成交量下滑的概率就比較大。但即便有下滑，受利好和慣性影響，下滑的幅度也不會(huì)太大。
張宏偉則表示，
6-8月是傳統(tǒng)的市場(chǎng)淡季，但是，2012年的市場(chǎng)狀況有可能區(qū)別于往年，保持不好不壞的狀態(tài)，甚至出現(xiàn)小幅反彈。雖然如此，成交量的可持續(xù)性回暖仍然存在一定的變數(shù)，這樣的變數(shù)主要表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商降價(jià)“見(jiàn)好就收”、政策面還沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)、整體市場(chǎng)庫(kù)存壓力比較大、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金仍然相對(duì)緊張等，這就決定了短期內(nèi)市場(chǎng)“降價(jià)跑量”的勢(shì)頭不會(huì)改變。
另外，上海商品住宅市場(chǎng)庫(kù)存仍然維持在1000萬(wàn)平方米左右的高位，去化周期在15個(gè)月以上（按照當(dāng)前月均去化量60萬(wàn)-70萬(wàn)平方米計(jì)算），這依然是房?jī)r(jià)繼續(xù)下行的信號(hào)。盡管個(gè)案房?jī)r(jià)降幅有收窄跡象，但大趨勢(shì)短期內(nèi)改變不了。
部分項(xiàng)目逆市漲價(jià)
中房信的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，嘉定新城的綠地瑅香公館去年12月開(kāi)盤成交的27套房源均價(jià)僅13192元/平方米，至今年5月成交的91套均價(jià)已達(dá)14279元/平方米，6月前17天成交的12套房源均價(jià)更是達(dá)到14573元/平方米，累計(jì)漲幅達(dá)10.5%。同區(qū)域的合景疊翠峰去年12月開(kāi)盤成交價(jià)13228元/平方米，6月漲至14416元/平方米，漲幅9%。萬(wàn)科金色城市今年1月開(kāi)盤成交均價(jià)12490元/平方米，6月漲到13485元/平方米，漲幅達(dá)8%。
除了新盤低開(kāi)高走之外，原先區(qū)域內(nèi)一些大跌的樓盤也重現(xiàn)升勢(shì)。
嘉實(shí)上投名城二期幾套房源去年的清盤價(jià)低至9385元/平方米，今年5月推出三期，開(kāi)盤均價(jià)10772元/平方米，6月又漲至11123元/平方米，相較二期尾盤的漲幅達(dá)18.5%，已經(jīng)接近該案前年7月以前的歷史最高價(jià)。路勁翡麗灣從去年1月的16231元/平方米大跌至12月的13956元/平方米之后，熱銷197套。今年6月推出的類似房源卻以高達(dá)14865元/平方米的均價(jià)成交了145套，漲幅達(dá)6.5%。
房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅反彈的并不止嘉定一個(gè)區(qū)域。去年大跌的松江、青浦等遠(yuǎn)郊區(qū)域的房?jī)r(jià)同樣出現(xiàn)了明顯反彈。松江的米蘭諾貴都去年11月開(kāi)盤后成交235套，均價(jià)13936元/平方米，6月前17天成交的112套房源均價(jià)已達(dá)15307元/平方米，漲幅達(dá)9.8%。新弘國(guó)際城從去年初的近17500元/平方米跌到去年12月的12980元/平方米之后，如今又漲至14053元/平方米，漲幅達(dá)8.3%。青浦的富力桃園從去年初的近15000元/平方米一路跌至去年12月的10719元/平方米，才獲得了267套的熱銷業(yè)績(jī)，6月成交的20套房源已回漲至12076元/平方米，漲幅達(dá)12.7%。
隨著市場(chǎng)逐步活躍，上海房?jī)r(jià)再度攀高。本輪史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控出臺(tái)前夜，上海一手商品住宅的平均成交價(jià)格曾達(dá)到25076元/平方米（2010年12月）；政策出臺(tái)的當(dāng)月（2011年1月）已降至23767元/平方米，之后16個(gè)月的時(shí)間里一直在23000元/平方米以內(nèi)，其中今年2月跌至最低的20040元/平方米。3月之后均價(jià)就快速攀升，6月前17天的平均成交價(jià)格再度達(dá)到23141元/平方米，創(chuàng)下樓市最嚴(yán)厲調(diào)控18個(gè)月之后的新高。
對(duì)此，中房信研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，自去年1月最嚴(yán)厲調(diào)控之后，就再?zèng)]有其他加強(qiáng)調(diào)控的政策出臺(tái)。反而是房貸利率重現(xiàn)8折優(yōu)惠、各地紛紛調(diào)高普宅標(biāo)準(zhǔn)和公積金貸款上限，有些地方甚至出臺(tái)了裝修房補(bǔ)貼等購(gòu)房政策，類似的樓市“激勵(lì)政策”持續(xù)疊加形成了強(qiáng)大的市場(chǎng)推動(dòng)力，導(dǎo)致部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格止跌反彈。
超四成購(gòu)房者近期不買房
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布了5月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有43個(gè)。
價(jià)格的持續(xù)下滑引發(fā)了市場(chǎng)成交的上揚(yáng)，紅五月“如約而至”，上海月成交量80.5萬(wàn)平方米，創(chuàng)下近一年的新高。6月以來(lái)，申城樓市“淡季不淡”，新房成交連續(xù)三周保持在20萬(wàn)平方米的高位，成交量甚至超過(guò)5月同期。
調(diào)查顯示，六成（60.5%）購(gòu)房者認(rèn)為6月樓市回暖的原因是央行降息，認(rèn)為房貸打折幅度加大促使6月成交回暖的占到兩成（19.8%），而12.3%的購(gòu)房者表示市場(chǎng)供應(yīng)充足也是市場(chǎng)回暖的主要原因，另有7.4%的購(gòu)房者表示價(jià)格實(shí)惠也是樓市回暖的原因。
調(diào)查顯示，有三分之一（33.3%）的購(gòu)房者表示會(huì)在近期出手，而超過(guò)四成（44.5%）的購(gòu)房者表示不會(huì)在近期買房。還有22.2%的購(gòu)房者不確定是否會(huì)在近期購(gòu)房。
調(diào)查顯示，五成（50.8%）購(gòu)房者認(rèn)為下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)基本保持平穩(wěn)，而近兩成（19.0%）的購(gòu)房者看不清下半年走勢(shì)，仍有15.9%的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)在下半年繼續(xù)上漲，也有14.3%的購(gòu)房者看跌。