降息、樓盤熱銷、房?jī)r(jià)上漲……諸多跡象顯示，此前因“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控而來(lái)的市場(chǎng)堅(jiān)冰正逐漸消融。
去年下半年以來(lái)，截至目前，已有全國(guó)30多個(gè)城市出臺(tái)樓市微調(diào)政策，近期河南省發(fā)文稱首套房貸利率可打七折引起市場(chǎng)對(duì)樓市調(diào)控是否會(huì)放松的討論。
與地方政策通過(guò)“微調(diào)”方式打“擦邊球”的同時(shí)，6月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部年內(nèi)第三次“喊話”，要求“堅(jiān)定不移落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施”。
各方博弈之下，處境微妙的房地產(chǎn)市場(chǎng)又一次地站在“向左走，還是向右走”的十字路口上。
6月樓市回暖顯著
6月初的降息利好，令本月整個(gè)住宅樓市都處溫暖之中。北京市住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，端午期間，北京市新建住宅簽約1397套，二手房住宅簽約378套，合計(jì)簽約1775套，較今年“五一”三天假期上漲104%，同比去年飆漲307%。有報(bào)道稱，整個(gè)6月北京樓市成交量創(chuàng)下限購(gòu)后新高已成為定局。
價(jià)格方面，北京樓市也告別此前的僵持狀態(tài)。統(tǒng)計(jì)顯示，北京熱銷的64個(gè)樓盤中，均價(jià)上漲的達(dá)37個(gè)。6月北京普通住宅簽約均價(jià)為21238元/平方米，環(huán)比上漲7.7%，再次突破2萬(wàn)元。
在上海、南京、廣州等多個(gè)城市，端午期間均現(xiàn)樓市陽(yáng)春。上述城市中有樓盤價(jià)格漲幅甚至超過(guò)10%。
各地頻繁微調(diào)樓市政策
有分析指出，央行6月初降息是推動(dòng)當(dāng)前樓市回暖的主要因素。但在降息利好之前，部分地區(qū)就出現(xiàn)了樓市限購(gòu)政策的微調(diào)。據(jù)記者梳理，自2011年下半年以來(lái)，已有30余個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)樓市微調(diào)政策，涵蓋稅費(fèi)優(yōu)惠、購(gòu)房補(bǔ)貼等多個(gè)方面。
廣東佛山是全國(guó)首個(gè)明確放松限購(gòu)政策的城市。至今年2月，安徽蕪湖更是發(fā)文對(duì)“購(gòu)房者購(gòu)買90平米及以下房子，給予50元/平米—150元/平米的補(bǔ)貼”。
佛山、蕪湖等地的新政出臺(tái)后，遭到外界對(duì)于其地方政府“托市痕跡明顯”等質(zhì)疑。在上級(jí)政府干預(yù)下，兩地新政被迅即叫停。其中，佛山新政從出臺(tái)到被叫停尚不到12小時(shí)，被諷為“史上最短命新政”。
與此前佛山、蕪湖、成都、海口等城市微調(diào)被叫停不同。其他城市微調(diào)政策均在默許下正常進(jìn)行。今年5月，揚(yáng)州發(fā)布新政，受到了住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心官員的肯定，稱其并非救市，而是針對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行的積極有益的探索。
6月25日，河南省6部門發(fā)文，稱金融機(jī)構(gòu)原則上應(yīng)給予首套房購(gòu)房者基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅則認(rèn)為，近期寬松的口子越放越大，如果河南微調(diào)政策能夠通過(guò)中央關(guān)口，那無(wú)疑將形成示范效應(yīng)，房地產(chǎn)調(diào)控岌岌可危。
部委6月5次回應(yīng)“風(fēng)聲”
各地政府接連對(duì)限購(gòu)政策微調(diào)，加上降息刺激，開發(fā)商頻頻放出限購(gòu)政策將松綁的信號(hào)。對(duì)此，6月以來(lái)，中央多個(gè)部委5次重申，“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”，“個(gè)人房貸政策不變”。
6月6日，住建部新聞發(fā)言人敦促有關(guān)城市，“執(zhí)行好限購(gòu)措施”。同時(shí)，該發(fā)言人還稱，住建部對(duì)地方出臺(tái)放松抑制不合理購(gòu)房政策的，將及時(shí)予以制止或糾正。19日，住建部發(fā)言人再次表示，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。據(jù)悉，今年以來(lái)，住建部已3次重申“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”。
同月，發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)接連駁斥了市場(chǎng)上關(guān)于地產(chǎn)松綁、房貸放寬和個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重下調(diào)的報(bào)道。
高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵認(rèn)為，只要調(diào)控不違背限購(gòu)紅線，出臺(tái)支持剛需購(gòu)房的政策，也是很有可能被默許的。河南的政策是對(duì)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的一刀切政策的糾偏，是一種合理的改進(jìn)。
多部委回應(yīng)樓市“風(fēng)聲”
6月6日
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部重申
繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)。特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)等措施，鞏固調(diào)控成果。
6月12日
國(guó)家發(fā)改委發(fā)表聲明
媒體6月10日發(fā)表題為《發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌》的報(bào)道。經(jīng)查，我委最近沒(méi)有人接受過(guò)《投資者報(bào)》記者的采訪，有關(guān)報(bào)道純屬捏造。
6月14日
中國(guó)人民銀行
銀發(fā)〔2012〕142號(hào)文中“個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”，是對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限不再進(jìn)一步放寬，此次仍保持基準(zhǔn)利率的0.7倍不變。中央銀行和監(jiān)管部門對(duì)個(gè)人住房貸款一直實(shí)施有效的政策引導(dǎo)和審慎性監(jiān)管。
6月14日
銀監(jiān)會(huì)發(fā)表聲明
個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為50%，與現(xiàn)行監(jiān)管規(guī)定相一致。近日，有媒體稱，銀監(jiān)會(huì)降低了個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，純屬誤讀。
6月19日
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門將積極配合金融部門，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。
各方
購(gòu)房者 害怕不趕趟
“房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么感覺(jué)有些回暖了呢？我們是不是又趕不上趟了？”打算籌備婚房的李女士26日略有些沮喪地告訴記者，“端午節(jié)看了三天二手房，明顯感覺(jué)到議價(jià)空間收窄了。”
面對(duì)近期相關(guān)部門的先后澄清和政策重申以及市場(chǎng)似乎回暖的局面，一些購(gòu)房者確實(shí)有些迷惘和著急。
近期，部分房地產(chǎn)標(biāo)桿城市成交量有所放大，尤其是北京、深圳、杭州、南京等地成交量增幅較大。6月中上旬，北京住宅簽約總套數(shù)已經(jīng)達(dá)到15067套，較5月同期上漲14.8%，較去年同期增長(zhǎng)57.6%。南京等地甚至出現(xiàn)近期罕見的整夜排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象，有的樓盤一天之內(nèi)認(rèn)購(gòu)超七成。
“降息和利率折扣優(yōu)惠可減少10萬(wàn)至20萬(wàn)元的購(gòu)房成本，這很難不讓我動(dòng)心。”李女士的話反映了當(dāng)下大多數(shù)購(gòu)房者的心聲。
專家認(rèn)為，近期降息及房?jī)r(jià)略降等綜合因素有效刺激了購(gòu)房者，端午節(jié)前后，因樓市調(diào)控而積蓄已久的購(gòu)房需求得以加速釋放，成交量的持續(xù)攀升多數(shù)是由剛需支撐的。
開發(fā)商 趁“亂”炒需求
今年開發(fā)商策略和去年明顯不同，因?yàn)橘Y金壓力，不再捂盤，而是想方設(shè)法減少庫(kù)存，以價(jià)換量，近期更是利用市場(chǎng)揣測(cè)引導(dǎo)需求。
利用購(gòu)房者心理微妙變化、市場(chǎng)對(duì)于政策揣測(cè)混亂，開發(fā)商釋放有利信息，使得一些購(gòu)房者趨之若鶩。從目前不少樓盤銷售火熱的情況來(lái)看，確實(shí)有成效。
數(shù)據(jù)顯示，一些房企近期銷量環(huán)比上漲明顯。其中，保利、恒大創(chuàng)造了銷售業(yè)績(jī)史上的最高峰，華潤(rùn)置地、首創(chuàng)、萬(wàn)保中恒六大房企齊聚“單月百億俱樂(lè)部”。
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，目前市場(chǎng)過(guò)度解讀了降息信號(hào)和個(gè)別城市樓市政策微調(diào)。但其實(shí)，房貸政策并沒(méi)有放松，尤其對(duì)于商住房、寫字樓的調(diào)控力度不減。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員巴曙松認(rèn)為，短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)將不會(huì)改變，對(duì)于首套房和改善性住房需求，政策一如既往加大扶植力度，力圖拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。據(jù)新華社電
分析
為何頻調(diào)？
樓市低迷影響地方土地財(cái)政
住建部連續(xù)重申調(diào)控政策不動(dòng)搖，但各地房地產(chǎn)政策仍頻頻進(jìn)行微調(diào)。上海易居房地產(chǎn)研究院部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，地方政府進(jìn)行房地產(chǎn)政策微調(diào)的動(dòng)力在于受樓市調(diào)控的影響，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)低迷，影響到地方財(cái)政收入。另外，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力，嚴(yán)重影響了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，因此政府不希望樓市再低迷下去。
此外，現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策緊中有松，重點(diǎn)打擊投資性需求，鼓勵(lì)剛需置業(yè)，對(duì)不同需求進(jìn)行差異化對(duì)待。而河南等地的政策微調(diào)，也是打著剛需旗號(hào)進(jìn)行調(diào)整，這樣的微調(diào)也無(wú)可厚非。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)于依賴土地財(cái)政的路徑短期難以改善，在沒(méi)有尋找到替代性產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)的背景下，限購(gòu)政策執(zhí)行一年多的時(shí)間，開發(fā)商銷售困難庫(kù)存增加，拿地意愿空前低迷，地方財(cái)政的壓力到了一個(gè)臨界點(diǎn)，再加上地方政府換屆后迫切需要政績(jī)表現(xiàn)，房地產(chǎn)作為拉動(dòng)投資、消費(fèi)最快的產(chǎn)業(yè)，無(wú)疑被地方政府寄予厚望，因此頻頻出臺(tái)松動(dòng)政策。
房?jī)r(jià)反彈？ 微調(diào)或使量?jī)r(jià)齊升
楊紅旭表示，如果多地效仿微調(diào)，可能會(huì)引起成交量的增加和房?jī)r(jià)的反彈，但明顯反彈的可能性還是不大。首先，限購(gòu)限貸政策沒(méi)有完全放開，不少購(gòu)房人仍處于觀望狀態(tài)；其次，企業(yè)資金壓力仍然很大，以價(jià)換量仍是趨勢(shì)；再次目前住宅庫(kù)存仍處高位，還需要消化一段時(shí)間。
郭毅認(rèn)為，有2008、2009年樓市暴漲暴跌的先例，調(diào)控政策的微調(diào)將極大影響到購(gòu)房者和開發(fā)商對(duì)樓市走向的預(yù)期，近期北京商品住宅銷量大幅攀升正是購(gòu)房者在樓市向好預(yù)期下的抄底心態(tài)造成的。雖然房?jī)r(jià)反彈，有幅度，也有時(shí)間，只要限購(gòu)不解禁，成交價(jià)量的反彈不可持續(xù)，但當(dāng)前，反彈是必然。
會(huì)否松綁？ 其他城市或效仿跟進(jìn)
楊紅旭認(rèn)為，如果河南的樓市微調(diào)不被叫停的話，其他城市效仿的可能性還是很大。而且“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策與國(guó)家政策相悖，但可能地方銀監(jiān)局與銀監(jiān)會(huì)溝通過(guò)，才出這樣的政策出來(lái)。
高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵也認(rèn)為，只要調(diào)控不違背限購(gòu)紅線，出臺(tái)支持剛需購(gòu)房的政策，也是很有可能被默許的。其他城市也會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)。河南的政策是對(duì)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的一刀切政策的糾偏，是一種合理的改進(jìn)，而7折利率也是央行默許的，最終的決定權(quán)仍在各大銀行手中。
郭毅則認(rèn)為，近期寬松的口子越放越大，如果河南微調(diào)政策能夠通過(guò)中央關(guān)口，那無(wú)疑將形成示范效應(yīng)，房地產(chǎn)調(diào)控岌岌可危。