其實(shí)，與兩年前的高點(diǎn)相比，北京、上海、廣州等一線城市房?jī)r(jià)壓根兒沒(méi)有下降，而且全國(guó)70個(gè)大中城市中的絕大不多房?jī)r(jià)較之兩年前“史上最嚴(yán)厲”樓市調(diào)控政策出臺(tái)之際也沒(méi)有降。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況看，指數(shù)大于100的城市數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于小于100的，無(wú)論環(huán)比、同比還是定基。從全局看房?jī)r(jià)漲還是跌，不言而喻。
近期，我國(guó)一些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量有所增大，個(gè)別樓盤(pán)甚至出現(xiàn)久違的熱銷(xiāo)場(chǎng)面。再加上月初對(duì)于存貸款利息的下調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)再一次進(jìn)入了人們的視野，成為焦點(diǎn)。
對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的未來(lái)走向，大家在猜測(cè)中觀望。
調(diào)控依舊
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布了2012年1-5月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況、消費(fèi)品市場(chǎng)情況及固定資產(chǎn)投資主要情況的相關(guān)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資22213億元，同比名義增長(zhǎng)18.5%，增速比1-4月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。
雖然5月樓市的成交量出現(xiàn)明顯回暖，但全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)卻依舊保持著下跌的勢(shì)頭。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)，5月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有43個(gè)，持平的城市有21個(gè)，上漲的城市有6個(gè)。價(jià)格同比下降的城市有55個(gè)，比4月份增加了9個(gè)。
然而，在房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)保持跌勢(shì)的同時(shí)，跌幅收窄，市場(chǎng)回暖的現(xiàn)實(shí)也開(kāi)始引發(fā)人們對(duì)房?jī)r(jià)反彈的憂慮。業(yè)內(nèi)人士指出，短期內(nèi)，以價(jià)換量的市場(chǎng)格局不會(huì)出現(xiàn)根本性變化，但面對(duì)調(diào)控預(yù)期的變化，要想保持價(jià)格穩(wěn)定，仍需堅(jiān)持抑制投資、投機(jī)的調(diào)控方針。
在房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)格執(zhí)行的背景下，全國(guó)30多個(gè)城市政策出現(xiàn)了微調(diào)，對(duì)此北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，首先要明確什么是微調(diào)。他說(shuō)，“微調(diào)不是對(duì)調(diào)控目標(biāo)方向和措施的一種顛覆，微調(diào)只要不改變調(diào)控的方向和力度，能更好的滿足購(gòu)房人需求和實(shí)現(xiàn)最終調(diào)控目標(biāo)，微調(diào)是可以執(zhí)行的。”
真是“以價(jià)換量”？
5月房?jī)r(jià)降幅的收窄，再加上6月以來(lái)各地新一輪購(gòu)房高潮的出現(xiàn)，未來(lái)房?jī)r(jià)的走向開(kāi)始引發(fā)人們的擔(dān)憂：隨著銷(xiāo)售量的走高，樓市是否又要走回從“以價(jià)換量”轉(zhuǎn)入“量?jī)r(jià)齊漲”的老路上？
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“回暖”主要來(lái)自開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”的銷(xiāo)售策略。對(duì)此，陳志說(shuō)，“北京不會(huì)觸及調(diào)控的底線，未來(lái)"以價(jià)換量"的趨勢(shì)還會(huì)持續(xù)。開(kāi)發(fā)商為緩解資金壓力、求生存，也只能以價(jià)換量，低價(jià)入市了。”5月面對(duì)密集入市的剛性需求，很多開(kāi)發(fā)商在“以價(jià)換量”的大戰(zhàn)略下，也開(kāi)始嘗試著進(jìn)行試探性加價(jià)的小戰(zhàn)術(shù)。
降息，打破預(yù)期
6月7日，中國(guó)人民銀行決定自2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。這是央行時(shí)隔三年半來(lái)首次降息。信貸額度及利率水平可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，此次降息對(duì)正處于敏感階段的樓市將有何影響？
以一筆30萬(wàn)元、20年期限的純商業(yè)貸款為例，以基準(zhǔn)利率計(jì)算，降息后20年期限房貸總計(jì)要少付10773.73元。如果分解到每個(gè)月，相當(dāng)于每月月供可以少付44.89元。
有專(zhuān)家認(rèn)為，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，降息直接帶來(lái)的是月供的降低，但是在目前市場(chǎng)已經(jīng)逐漸復(fù)蘇的情況下，對(duì)購(gòu)房者特別是剛需購(gòu)房者的心理影響將超過(guò)減少的月供影響。
購(gòu)房者出手買(mǎi)房除了需要滿足居住需求外，更主要的是對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。而在我國(guó)這么多年房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，而調(diào)控政策中影響力最大的則是信貸政策，信貸額度及利率水平可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，今年的信貸政策相比去年已經(jīng)有了明顯的松動(dòng)。
目前僅有的一次降息所帶來(lái)的實(shí)際作用并不多，如果像2008年一樣連續(xù)幾次降息，這之后累計(jì)產(chǎn)生的效果可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一個(gè)比較大的影響，所以將來(lái)市場(chǎng)如何走向關(guān)鍵還在政策導(dǎo)向。