北京市公安局人口管理總隊(duì)日前表示，目前已核對(duì)出空置房屋381.2萬戶。北京從今年3月31日開始，組織開展實(shí)有人口基礎(chǔ)信息調(diào)查工作。而此次“空置房”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)公布，卻遭到廣泛質(zhì)疑。
在住房空置率問題上，由于國(guó)家權(quán)威部門的失語和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的缺位，使得“空置房”統(tǒng)計(jì)成為無解難題。針對(duì)因此掀起的新一輪輿論風(fēng)暴，北京警方日前澄清說，公安機(jī)關(guān)使用的“空置房屋”概念是基于電子地圖的相對(duì)概念，與城市生活中實(shí)際沒人居住的“空置房”概念以及開發(fā)商未售出的房屋沒有任何關(guān)系。
機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，北京空置房?jī)H20萬至30萬套，主要是因外地投資客為炒房等升值而空置。
381.2萬套“過于夸張”
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，當(dāng)前北京的確存在空置房，但達(dá)到百萬級(jí)別明顯過于夸張。“目前全市存量房約500萬套，如果空置房屋有381.2萬戶，相當(dāng)于76%的房屋都處于空置狀態(tài)，這等于說整個(gè)北京都是睡城，與實(shí)際情況出入很大。”
“2009年至2010年北京商品房與新房共計(jì)成交約73萬套。如果以當(dāng)時(shí)估算的投資比例25%至30%計(jì)算，兩年間形成的投資用房大約有18萬至22萬套之間。按照空置率30%計(jì)算，再加上歷史遺留與新增的空置量，北京現(xiàn)存空置房也就在10萬套左右。”鏈家地產(chǎn)如此測(cè)算。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部同樣認(rèn)為，“不太可能有近400萬套空置房。”該機(jī)構(gòu)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，根據(jù)北京住建委發(fā)布的十一五建筑節(jié)能發(fā)展規(guī)劃中提及的2010年北京市民用建筑總量達(dá)近6.08億平方米，目前民用建筑的最大規(guī)模也就在七億平方米左右。
“即使有部分軍產(chǎn)、央產(chǎn)、校產(chǎn)等其他產(chǎn)權(quán)，總住宅的建筑面積也在10億平方米內(nèi)，不太可能有接近30%的空置。”中原地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)，“而且最近幾年北京新建住宅的年簽約量也就在10萬套左右，380萬戶相當(dāng)于全北京超過20年的新增商品房住宅簽約量。”
鏈家地產(chǎn)陳雪表示，北京空置房來源通常有兩個(gè)，“投資性二手房”，即因?yàn)闇?zhǔn)備隨時(shí)出售或無心獲取租金收益而成為空置；“投資性商品房”，即在購買之初原本為期房，后來變成現(xiàn)房投資業(yè)主無意額外投資繼續(xù)經(jīng)營(yíng)造成空置。“這兩種情況既是空置房主要來源，也是當(dāng)前北京剩余租賃房源中難以盤活的重要部分。”
“空置房”定義不明確
陳雪告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從北京公安局人口管理總隊(duì)發(fā)布數(shù)據(jù)的口徑來看，此次官方發(fā)布統(tǒng)計(jì)口徑可能與通常大眾理解的概念并不一致。
據(jù)悉，空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%到10%之間為合理區(qū)，說明商品房供求平衡；空置率在10%至20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上則為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。
中原地產(chǎn)表示，空置房嚴(yán)格概念上是指“房屋竣工一年之后沒有實(shí)現(xiàn)銷售的房子”，通俗地說則是指市場(chǎng)上賣不出去的房子。這與一般人認(rèn)為的沒有人住的“空房子”完全不同。所謂“空房子”其實(shí)指的是開發(fā)商把房子賣給業(yè)主后，業(yè)主既不自住也不出租。
“因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)口徑與房地產(chǎn)市場(chǎng)慣例不一致，可能夸大空置數(shù)據(jù)。”中原地產(chǎn)稱，按照發(fā)布的數(shù)據(jù)，在總房間1320.5萬套中，有381.2萬套空置，也就是說空置房比例高達(dá)28.9%。“該統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)空置的定義不明確，空置時(shí)間計(jì)算方式也不夠明確，很容易形成統(tǒng)計(jì)誤差”。
北京房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志則表示，對(duì)空置房屋的概念向來存在很多解釋，如果定義、統(tǒng)計(jì)口徑都不清晰則不具備分析意義。陳志提出疑問，“不知道北京市此次公布的空置房屋數(shù)據(jù)是否包括小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村宅基地、商業(yè)、廠房、辦公樓以及其他租賃房屋？”
如何處理“空置房”
中原地產(chǎn)進(jìn)一步表示，盡管這一空置數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)不太吻合，但是北京五環(huán)外一些區(qū)域的確存在空置房比較高的現(xiàn)象，在房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)基本見效的情況下，可以考慮出臺(tái)專門針對(duì)“空置房”等過度投資行為的政策，以達(dá)到增加房源來平衡市場(chǎng)的目的。
本報(bào)記者了解到，在此前民間發(fā)起的“黑燈照”、“查電表”、“曬水表”等統(tǒng)計(jì)結(jié)果中，被稱為“北京睡城”的天通苑和通州地區(qū)等多數(shù)新城成為“空置”密集區(qū)，但具體數(shù)字始終未有統(tǒng)一結(jié)果。
鏈家地產(chǎn)認(rèn)為開征空置稅“對(duì)于北京這樣的城市來講是一件很有意義的事情”。但北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，國(guó)內(nèi)開征住房空置稅并非易事。因?yàn)槿绻鞫悾瑢?duì)空置房的界定就需要嚴(yán)格的法律認(rèn)定，并且要摸清所有家庭的住房狀況。而空置率究竟該如何統(tǒng)計(jì)？令業(yè)界印象深刻的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曾公布“目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)方面的制度還不能計(jì)算出空置率這樣的指標(biāo)。”
但曾有住建部官員認(rèn)為，“在我國(guó)進(jìn)行住房空置率的調(diào)查并不難。只需要在全國(guó)重點(diǎn)城市針對(duì)不同檔次的樓盤進(jìn)行抽樣調(diào)查就能得出結(jié)果”。問題的關(guān)鍵在于，該項(xiàng)工作“需要一大筆的資金投入。”
中原地產(chǎn)最后強(qiáng)調(diào)，如果此次公布的空置率的確與顯示符合，也意味著現(xiàn)實(shí)中的空置房源是租賃市場(chǎng)的三倍左右。“那么更應(yīng)該出臺(tái)空置稅等政策，減少房屋空置，提高房屋利用率，同時(shí)避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度投資行為。”