在樓市尚未走出低迷的背景下，開發(fā)商聯(lián)合房產(chǎn)電商以團購、辦卡，甚至是拍賣等方式進行的購房優(yōu)惠活動層出不窮。不過，強制搭售某網(wǎng)站購房白金卡才能獲得購房優(yōu)惠的做法，再度引發(fā)糾紛。
日前，首例購房者與房地產(chǎn)網(wǎng)站、開發(fā)商之間關(guān)于購房卡糾紛訴訟案件曝光，在法院的調(diào)解下，購房者獲得了相當于辦理購房卡金額“退一賠一”的3萬元補償。
事實上，盡管購房卡因一直處于政策灰色地帶而備受質(zhì)疑，但其在當下的房地產(chǎn)市場依舊蔚然成風。
究其原因，在如今的市場環(huán)境下，購房卡的內(nèi)涵早已與以往不同，其不僅是第三方機構(gòu)與開發(fā)商互相獲利的工具，更是淡市下開發(fā)商積累客源的手段以及定價依據(jù)。
“現(xiàn)在已經(jīng)很少有樓盤敢直接搞內(nèi)部認購了，但又要在拿到預(yù)售證后短期內(nèi)開盤，所以有些樓盤為了積累客源，企求通過與第三方合作的手段進行提前試探性的蓄客，這在業(yè)內(nèi)已是普遍存在的潛規(guī)則。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉坦言。
強制搭售的白金卡
上海購房者孫懋告訴記者，在去年7、8月自己看上了位于上海松江區(qū)泗涇區(qū)域的項目同潤菲詩艾倫，當時該項目3期樓盤100平方米以下的兩居室房源總價在130萬元~140萬元。
隨后，該項目銷售人員告知孫懋，當時購房有優(yōu)惠活動。在雙方談妥了總價優(yōu)惠10萬元的折扣力度后，孫懋決定出手購房。
而在孫懋支付定金后，同潤菲詩艾倫項目開發(fā)商——上海壟景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司卻通過銷售人員向他提出，因為跟某網(wǎng)站有合作，購房者必須向與項目合作的第三方電商網(wǎng)站支付一筆信息服務(wù)費，即花1.5萬元買一張購房白金卡，才能享受到總價10萬元的購房優(yōu)惠。
“總價優(yōu)惠10萬元，是我自己在售樓處跟銷售人員談的，這家網(wǎng)站沒有提供任何服務(wù)，憑什么強制搭售1.5萬元的購房卡？”孫懋說，當時自己對這筆莫名其妙的信息服務(wù)費根本不理解，但是已經(jīng)到購房的最后一步，定金也交了，自己中意房源戶型也比較緊俏，只好買了這張購房白金卡。
然而，更讓孫懋氣憤的是，他以1.5萬元信息服務(wù)費購得的這張購房白金卡沒有發(fā)票，只得到一張語焉不詳?shù)氖論?jù)。
此后，心存不滿的孫懋于當年12月委托律師向松江人民法院提出起訴，狀告這家搭售購房卡的第三方電商網(wǎng)站和上海壟景房地產(chǎn)公司，理由是其被服務(wù)的知情權(quán)、自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)受到侵犯。
代理孫懋案件的朱律師向記者表示，“當事人先簽了訂金合同，享受10萬元的優(yōu)惠。之后網(wǎng)站才讓其支付購房卡費用，才能簽訂正式的預(yù)售合同。因此，這次訴訟請求是按照消費者權(quán)益保護法中商家欺詐"退一賠一"的標準提出的。”
近日，在上海松江人民法院的兩次協(xié)調(diào)下，孫懋與被告簽訂了和解協(xié)議，被告自愿補償原告3萬元。
孫懋告訴記者，據(jù)他了解，這筆“退一賠一”的3萬元補償應(yīng)該都是這家搭售購房卡的網(wǎng)站支付的。
利益蛋糕
值得注意的是，孫懋遭遇的強制搭售事件只是目前樓市上購房卡糾紛的冰山一角。
去年5月，上海、北京、天津多地樓盤就因在未取得預(yù)售許可證的情況下，通過第三方發(fā)放“白金卡”變相收取購房保證金行為被頻頻曝光。
此后，無居間服務(wù)資質(zhì)、高達上億元違規(guī)銷售收入、漏稅嫌疑……政策監(jiān)管之外的購房卡灰色利益鏈也逐漸浮出水面。
一些網(wǎng)站兜售購房卡可謂一舉兩得：一方面，其購房卡所得費用直接充抵開發(fā)商的宣傳費用，另一方面，其可以將獲得的購房人詳細資料賣給開發(fā)商再牟利。
一位開發(fā)企業(yè)負責人亦證實了此說法。他表示，通過辦卡，開發(fā)商可以獲得客源，而一旦成交，第三方機構(gòu)可以獲得辦卡的費用，如1萬元抵10萬元，這1萬元的收益即歸網(wǎng)站所有。
這塊蛋糕有多大？上述業(yè)內(nèi)人士估算，第三方網(wǎng)站售賣購房卡的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)兩三年，某些網(wǎng)站以此名目收取的費用截至2011年上半年就預(yù)計有3億元。在這個政策監(jiān)管缺失的灰色地帶，第三方機構(gòu)的收益極為可觀。
“但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，能收取購房者費用的第三方機構(gòu)，必須遵照規(guī)定登記備案，并且有相關(guān)執(zhí)照，有物價部門的批準。否則，在政府同意之前，收取任何費用的行為都是違法的。”一位地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時直言，現(xiàn)在的情況是，第三方機構(gòu)出售的大量購房白金卡、VIP卡并沒有向購房者開具發(fā)票，亦不存在依法繳稅行為，已經(jīng)到了不得不監(jiān)管的地步。
顯然，在房產(chǎn)電商不斷涌現(xiàn)之際，購房卡模式在運行中的漏洞以及相關(guān)法律法規(guī)上的空白已經(jīng)凸顯出來。
“該網(wǎng)站不是房屋中介，也不是信息提供方或廣告提供方。”盡管這次訴訟最終以消費者獲得“退一賠一”補償而和解，不過朱律師表示，如何對網(wǎng)站與開發(fā)商的商業(yè)模式定性，相關(guān)律師、法官都認為在現(xiàn)有法律框架下難以確定。網(wǎng)站雖然和開發(fā)商是利益共同體，但是不能確定關(guān)聯(lián)關(guān)系，也不能定性存在變相預(yù)收訂金的情況。
此外，對于房地產(chǎn)網(wǎng)站的性質(zhì)界定也是房地產(chǎn)主管部門在監(jiān)管中的難題。中國消費者協(xié)會律師團團長邱寶昌房表示。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)對這種行為查處，但尷尬的是，網(wǎng)站非房企，亦非中介機構(gòu)，這就成為監(jiān)管難點所在。
變相蓄客手段
盡管購房卡因一直處于灰色地帶而備受質(zhì)疑，但開發(fā)商仍然樂此不疲采用的原因何在？
2010年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知要求，今后未取得預(yù)售許可證的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費用。
這意味著開發(fā)商直接向購房者收取預(yù)訂款的傳統(tǒng)蓄客方式遭遇重創(chuàng)。在這樣的背景下，其愿意與第三方機構(gòu)聯(lián)合辦卡的意圖很明顯：通過第三方達到蓄客的目的，以變相降價的手段掌握客源，為未來定價提供依據(jù)。
中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強對記者表示，開發(fā)商現(xiàn)在比較糾結(jié)和困惑的是如何定價，出售VIP卡，其實就是進行一個對買房人心理價位的摸底過程，然后根據(jù)客源的多少制定價格策略。
尤其在當下，樓市低迷持續(xù)，如何促進銷售正成為開發(fā)商的頭等大事。
一位熟知房地產(chǎn)網(wǎng)站購房卡操作的知情人士告訴記者，如今，開發(fā)商普遍面臨銷售難題，但房產(chǎn)電商平臺有著項目推廣平臺和大量購房者信息資源，這樣開發(fā)商與房地產(chǎn)網(wǎng)站就有了一拍即合的合作基礎(chǔ)。同時，在網(wǎng)站與開發(fā)商舉辦的活動中，原本需要由開發(fā)商支付給網(wǎng)站的廣告服務(wù)費用，目前已用購房者辦理購房卡的費用來沖抵。
“如此一來，開發(fā)商既取得了前期的客戶資料，又可以獲得調(diào)整開盤價格的一手參考信息。所以，很多處于預(yù)售期的項目都會參加。”該知情人士說。