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        30余城微調(diào)樓市政策 房價下半年或觸底
        2012-06-01   作者:趙飛飛  來源:21世紀經(jīng)濟報道
         
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            房地產(chǎn)行業(yè)黃金時代已悄然過去,但地產(chǎn)商們似乎在等待著白銀時代的到來。
          對于開發(fā)商來說,地產(chǎn)深度調(diào)控重壓下,或不失曙光,近期市場紛紛猜測,中央是否有意圖要在地產(chǎn)調(diào)控上做些微調(diào)。
          此前的5月23日國務(wù)院常務(wù)會議指出,國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大,要把穩(wěn)增長放在更加重要的位置,并提出將確定立即啟動一批事關(guān)全局、帶動性大的項目。
          5月29日,多家媒體亦稱從湖南省投資工作座談會傳出信息,當(dāng)?shù)卦诶蕛?yōu)惠、降低首付比例等方面采取措施,支持居民購買首套普通住房。
          隨后的兩天里,湖南省發(fā)改委等相關(guān)部門否認了房產(chǎn)政策微調(diào)的消息。
          但據(jù)本報不完全統(tǒng)計,地方微調(diào)房產(chǎn)調(diào)控政策的熱情頗高,截至5月底,全國已有30多個地方政府對房地產(chǎn)政策進行過“微調(diào)”,其中有5個城市被叫停。
          外界更擔(dān)心,看似突然而至的“穩(wěn)增長”新政似乎讓地方可能“會錯意”,盡管中央堅定樓市調(diào)控,但是地方政策接連微調(diào)沖擊,與銀根的寬松趨向,讓房地產(chǎn)調(diào)控的可持續(xù)性萌生更多不確定性。
          而如何防止穩(wěn)增長背景下,上馬的大項目帶來的巨量資金變相涌入地產(chǎn)領(lǐng)域,或是另一大挑戰(zhàn)。
          中房數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟對本報表示,中央調(diào)控房地產(chǎn)的意向是明確的,中央接下來或許還可能出現(xiàn)嚴禁大項目的資金等流入房地產(chǎn)。

          地方政策忙微調(diào)

          由于在財政體制上,房地產(chǎn)產(chǎn)生的土地以及交易稅收收入大部分截留在地方,這在一定程度上造成了地方對于中央地產(chǎn)調(diào)控政策有微調(diào)之心。
          “在口號上地方一定會保持和中央的一致性,但是目前陸續(xù)下滑的土地收入、地產(chǎn)交易收入以及地方經(jīng)濟上的壓力,這使得地方在調(diào)控上有足夠的壓力去試探中央的底線。”上海一位地產(chǎn)商對本報記者表示,但是又不敢明目張膽。
          這就促使地方不斷私下微調(diào)房產(chǎn)調(diào)控政策。
          據(jù)本報記者不完全統(tǒng)計,自2011年下半年來,先后有北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、沈陽等30多個城市出臺了微調(diào)政策。
          且微調(diào)的內(nèi)容涉及限購、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等,其中北京、杭州、成都等地主要是土地出讓條件松綁,武漢、上海則是對普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整,而合肥、南京、常州、蕪湖等地則是放寬公積金貸款額度。
          但據(jù)本報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),只有包括上海、蕪湖等5個城市的政策被叫停,其余28個城市的微調(diào)政策仍在執(zhí)行,比如5月初揚州出臺的購買成品住房補貼4%-6%,以及此后遼寧營口5000萬元補貼公務(wù)員購買商品房,都未被官方否決。
          “這其中必然有一些城市尤其特殊的經(jīng)濟背景,從而扛不住調(diào)控的。” 中國房地產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄對此表示,“去年以來,就陸續(xù)出現(xiàn)一批城市變相對房地產(chǎn)進行微調(diào),這其中,一批沒有觸及中央底線的城市,并沒有被叫停。”
          到5月25日,廈門樓市政策傳出“微調(diào)”方案,5月29日湖南省同樣傳出政策“微調(diào)”的聲音,但兩地政府都否認了傳言。
          薛建雄就認為,目前從觀察的情況看,地方政府如果主動表態(tài)否定進行微調(diào),就少見中央部委進行細致的追究,但是地方很多暗中的操作方式外界并不知曉。
          在不少業(yè)內(nèi)人士看來,即便拋開土地財政不談,由于感受到經(jīng)濟下滑的壓力, 期待房地產(chǎn)市場的回暖給經(jīng)濟注入活力,諸多地方政府“微調(diào)”樓市政策也有一定的動力。
          湖南省公布的數(shù)據(jù)就顯示,受宏觀調(diào)控的影響,湖南省房地產(chǎn)投資連續(xù)11個月環(huán)比下滑。

          嚴防大項目資金“抄底”房地產(chǎn)

          陳晟表示,到了2012年的年初,國家對于房地產(chǎn)政策本身就進行過微調(diào),“以前是連剛需一起端了,今年的基調(diào)是保住房剛需一族”。
          然而,由于房產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力,房價在整體性的松動,已經(jīng)形成趨勢。
          這也導(dǎo)致房地產(chǎn)投資放緩,5月30日,國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示,1-4月我國各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均同比放緩,尤其是中東部地區(qū)放緩明顯。
          數(shù)據(jù)顯示,東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資7116億元,同比增長11.2%,增速同比減緩21.5個百分點,比一季度減緩9.4個百分點。“這其中,北京投資增速同比下滑14.1%,上海在房地產(chǎn)投資上也呈現(xiàn)負增長”,陳晟說,其認為房地產(chǎn)資金鏈的轉(zhuǎn)折可能在六月份。
          楊紅旭對此持有同樣的觀點,其認為房地產(chǎn)可能在下半年探明底部,所以說房地產(chǎn)的資金面也正在構(gòu)制底部。
          陳認為,國家推動大項目的發(fā)展,必然會變相影響到房地產(chǎn)的投資,與此同時隨著5月份、6月份金融政策的寬松,國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸必然有些放松。
          顯然,此時國家出臺了各項穩(wěn)增長措施,大項目必然帶來大量資金,然而,外界則擔(dān)心這些資金有可能變相進入處于底部的房產(chǎn)領(lǐng)域。
          “中央對于大項目的支持,必然會影響到房地產(chǎn)行業(yè),如果房地產(chǎn)出現(xiàn)機會,許多資金必然會變相流入,這個政策很難禁止。” 陳晟對此可能的現(xiàn)象表示出了擔(dān)憂。
          比如,大項目投資者,諸如央企,一旦上馬新的大型項目,基本上可以獲得大量資金支持,而2009年,央企就是在金融系統(tǒng)強力財力支持下,從而在各大城市紛紛搶下諸多地王。
          顯然,在防止地方變相放松房產(chǎn)政策的同時,如何防控大項目資金進入房產(chǎn)領(lǐng)域并“抄底”或是另一大挑戰(zhàn)。

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