5月20日,國務(wù)院總理溫家寶在武漢召開的六省經(jīng)濟形勢座談會上指出,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策,采取有效措施增加普通商品房供給,繼續(xù)推進保障性安居工程建設(shè),促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
值得注意的是,溫家寶對于這次樓市調(diào)控的表態(tài)是在揚州、營口等城市陸續(xù)出臺放松房地產(chǎn)調(diào)控措施的背景下,因此這次講話被業(yè)內(nèi)解讀為:堅持限購為主的調(diào)控政策不動搖。
此前,來自財政部、住建部等部門官員曾陸續(xù)表態(tài)今年將研究房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制,即以稅收、法律為主的調(diào)控手段取代限購為主的行政性調(diào)控手段。
財政部財科所副所長劉尚希5月21日在新華社下屬某媒體上撰文指出,被業(yè)界寄予厚望的房產(chǎn)稅只是一個小稅種,對于樓市的影響有限,無法替代限購令。
限購為紅線
5月21日,媒體曝出消息稱,遼寧營口出臺政策,給予當(dāng)?shù)毓珓?wù)員和事業(yè)單位人員每人約5萬元的購房補貼,當(dāng)?shù)刎斦贸?000萬元補貼這些人買商品房。
營口并非個案,在此之前,已先后有佛山、成都、揚州等30余個城市微調(diào)樓市調(diào)控政策,刺激當(dāng)?shù)氐兔缘姆康禺a(chǎn)市場。政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等。
北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,地方微調(diào)樓市調(diào)控政策可以分為兩類:一類是蕪湖、佛山、成都、上海等城市的松動政策,這類城市均出現(xiàn)了政策出臺幾天后就被擱淺。另一類是以北京、天津等地為主的減免稅收和首套房貸打折等為主的,并沒有被叫停。
但是,成都銀泰·泰悅灣銷售一位負責(zé)人電話中表示,成都房管局此前曾表示將購房資格審查放到交房時,也就是商品房預(yù)售合同簽訂1-2年以后,然而隨即被叫停,但是相比北京限購來看,成都限購政策依然寬松,僅為1年社保的限購門檻比較容易滿足,即使被叫停,仍然對外地人購買影響不大,該項目日前在北京推售30余套房屋被搶購一空就是實例。
北京中原地產(chǎn)研究員張大偉表示,只要限購、限貸的前提不松動,只針對首套房、自住房的政策松動并未觸及政策紅線。
一位接近住建部的人士也向記者透露,對于地方政府的微調(diào)政策,住建部也是區(qū)分看待的,目前基本上屬于保剛需和促進樓市合理需求的政策都會過關(guān),但是違反限購政策的地方措施肯定要被叫停。
在地方微調(diào)“不斷”之時,中央對于樓市調(diào)控的態(tài)度卻始終未變,住建部政策中心主任秦虹在新京報傳媒舉辦的“房地產(chǎn)世界三周年酒會暨2011高端物業(yè)頒獎盛典”上指出,抑制投資投機性需求的樓市調(diào)控大方向一直未變,地方政府的微調(diào)大方向,總的來看屬于支持合理購房需求,算不上政策轉(zhuǎn)向。
住建部房地產(chǎn)監(jiān)管司副司長張小宏日前表示,繼續(xù)落實好包括住房限購在內(nèi)的各項抑制投資、投機性需求的政策措施。個人住房信息6月底前將實現(xiàn)40個城市聯(lián)網(wǎng),屆時,個人在40個城市的住房使用情況將一目了然。
房產(chǎn)稅擴圍趨冷
“沒有聯(lián)網(wǎng)之前,過網(wǎng)簽時,后臺個人信息資料儲備中,并未包括2005年以前在京購買以及在外地購買的房產(chǎn),也就是說,只要其他購房條件符合即能買房。”北京金融街奕興置業(yè)有限公司副總經(jīng)理兼北七家項目總經(jīng)理蘇華對記者說,北京網(wǎng)簽個人信息資料儲備中,之所以沒有2005年以前數(shù)據(jù),主要基于2005年,北京開始網(wǎng)簽,不過各地網(wǎng)簽的時間不一樣,其他的城市可能晚一點,針對聯(lián)網(wǎng)后,會不會補錄此前的房產(chǎn)信息,尚不清楚。
不過,蘇華認(rèn)為,聯(lián)網(wǎng)雖然透露限購在執(zhí)行層面的再度從緊,但對于市場來說并非是壞事,在限購背景下,開發(fā)商更趨于開發(fā)中小戶型,比如位于未來科技城的金融街金色漫香苑,主打剛需和改善型購房戶型,受限購影響小,90%以上都是北京戶籍。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示,在個人住房信息系統(tǒng)實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)后,將加大投資、投機性需求的打擊力度,確保限購政策的執(zhí)行力度。
陳國強表示,房產(chǎn)稅擴大試點工作和限購工作是相互補充的,本次國務(wù)院再度強調(diào)限購,意味著房產(chǎn)稅擴大試點工作不會成為房地產(chǎn)調(diào)控的重點,至少短期內(nèi)在大城市不可能再擴大試點。
房產(chǎn)稅調(diào)控房價的能力有限,因為房地產(chǎn)適用的范圍有限。上海只針對新購房者征收房產(chǎn)稅;而重慶雖然對保有的房產(chǎn)征稅,但由于試點范圍局限于主城九區(qū),且針對高端住宅,納入試點的房產(chǎn)也不多。
除了試點范圍有限,試點推行的稅率,也被指偏低。此外,土地出讓金不會被取消的情況下,相應(yīng)房產(chǎn)稅的稅率自然不可定得太高。
此前,有媒體報道,房產(chǎn)稅將在今年年內(nèi),進一步擴大試點范圍,猜測參與其中的城市很多,北京、廣州、深圳、南京等。但各地主管部門,都未給出任何明確的答復(fù),“在研究中”的居多。南京住建委相關(guān)負責(zé)人則回應(yīng),“如果限購令退出市場,后果難以想象”。
5月21日,財政部科學(xué)研究所所長賈康則在《人民日報》上發(fā)文建議,針對許多家庭購買的第二套房,其房產(chǎn)稅稅負也可以適度從輕。由于城市化的進程,房地產(chǎn)注定有穩(wěn)定的回報,很多家庭通過購買第二套房,如同給自己購置一份商業(yè)性的社會保險,賈康認(rèn)為這種投資行為應(yīng)該被認(rèn)可。
不過這個試點方案,則比現(xiàn)行的兩個試點方案,都要來得更寬松,房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房價的功能可能會進一步減弱。
劉尚希則直接表示,丟掉對房產(chǎn)稅的幻想。他指出,當(dāng)下房地產(chǎn)投機預(yù)期仍很強烈,限購是最有效,也是不得不采用的權(quán)宜之計。