多家券商跟蹤的重點(diǎn)城市樓市交易情況顯示，五月開局普遍紅火。北京，上海，廣州，深圳，杭州，南京，蘇州，重慶，廈門和福州10大重點(diǎn)城市中9個(gè)城市銷售量上升，銷售量在第20周錄得強(qiáng)勁反彈。交易量和2011年同期差距已經(jīng)收窄。
南都記者綜合分析人士意見認(rèn)為，開發(fā)商試探性降價(jià)已經(jīng)取得市場回報(bào)。中信建投研報(bào)認(rèn)為，目前市場上所謂的“成交不可持續(xù)”的觀點(diǎn)已然不攻自破，樓市需求者已不簡單地關(guān)注絕對價(jià)格，需求者的預(yù)期開始大規(guī)模轉(zhuǎn)變，由前期預(yù)期房價(jià)大幅回落轉(zhuǎn)為房價(jià)維持平穩(wěn)。
5月銷售料將好過4月
銷售的恢復(fù)已經(jīng)帶動(dòng)了成交均價(jià)的上升。國泰君安數(shù)據(jù)顯示，五月以來的第20周，北京、上海、廣州、深圳均價(jià)分別錄得0.1%、4.6%、6.1%和11.8%的周環(huán)比上升。多位分析人士指出，房地產(chǎn)市場正在健康地恢復(fù)。
“從房地產(chǎn)市場成交量結(jié)構(gòu)來研究，改善性需求開始釋放，不過高端市場依然冷清。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對南都分析稱，近幾個(gè)月出現(xiàn)的各地政策微調(diào)，如房貸利率回歸等變化，已經(jīng)推動(dòng)市場成交量一定的反彈。
中銀證券跟蹤的5月第2周數(shù)據(jù)，33個(gè)城市樓市成交44133套，環(huán)比增18.1%，同比漲35%，證明銷售明顯放量，且好過4月的評價(jià)銷售水平。
“成交量難以暴漲，但溫和回暖仍可持續(xù)。從流動(dòng)性角度來看，近期存準(zhǔn)率下調(diào)可望推動(dòng)開發(fā)信貸和購房者房貸，對地產(chǎn)也是利好。”中國銀行證券房地產(chǎn)分析師潘瑋稱，同時(shí)政策支持的意愿也很明顯，包括揚(yáng)州出臺的購房獎(jiǎng)勵(lì)政策，沈陽、廣州的公積金購首套房降低首付比例等支持政策，都顯示政府對樓市的求暖心態(tài)。
經(jīng)緯行研究中心副經(jīng)理曾英杰對南都記者表示，五一期間房地產(chǎn)市場銷售強(qiáng)勁，存貨在第20周周環(huán)比下跌了0.4%.多數(shù)分析人士總結(jié)稱，雖然五月可能難以實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁的超預(yù)期增長，但在政策面、流動(dòng)性等利好下，顯著好于四月是可以確定的。
房企“試探性降價(jià)”力度已減弱
“4月房地產(chǎn)市場較3月顯出疲態(tài)，開發(fā)商降價(jià)打折的力度已經(jīng)減弱。”對后期走勢，上海易居研究院如是分析。該研究院向南都提供的數(shù)據(jù)顯示，4月份30個(gè)典型城市商品住宅成交9029元/平方米的均價(jià)實(shí)現(xiàn)了11%的同比增長，但是增幅比起3月，縮小了8.7個(gè)百分點(diǎn)。
上海易居研究院副院長楊紅旭說，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月，商品住宅成交量將會在各方博弈中有所震蕩，“原因之一是目前開發(fā)商降價(jià)依然帶有很強(qiáng)的試探性，一旦成交放量，資金緊張程度緩解，很可能又會收窄降價(jià)幅度，造成成交量的回落。這樣的循環(huán)可能會在未來幾個(gè)月反復(fù)出現(xiàn)。”
房地產(chǎn)市場對價(jià)格的期冀正在從盼降到求穩(wěn)。包括中原地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)等一二手聯(lián)動(dòng)中介機(jī)構(gòu)向南都記者透露，購房者的盼降心態(tài)已經(jīng)減弱，當(dāng)前樓市價(jià)格預(yù)期悄然轉(zhuǎn)變，“求穩(wěn)”是普遍心態(tài)。
這也能從庫存和推新貨源的雙雙下滑中一探端倪。五月初，十大重點(diǎn)城市可售存貨為71
.2萬套，庫存繼續(xù)下降。去化周期繼續(xù)縮短為10 .3個(gè)月。易居數(shù)據(jù)顯示，4月20個(gè)典型城市小戶型成交均價(jià)同比下降6.5%；中小戶型成交均價(jià)同比下降21
.2%；中戶型成交均價(jià)同比增長9
.8%；大戶型成交均價(jià)同比下降14.5%.易居分析稱，本月中戶型呈現(xiàn)量價(jià)齊升的局面，預(yù)示著雖然市場仍以剛需為主，但改善性需求也已經(jīng)開始逐步釋放。降價(jià)預(yù)期恐難維持。
4月標(biāo)桿性十大上市房企中有七成以上企業(yè)出現(xiàn)價(jià)跌量升的情況，龍頭萬科單月銷售均價(jià)一年多來第二次跌破萬元大關(guān)。上市房企4月的讓利相當(dāng)給力，而業(yè)績的回升很可能令降價(jià)不再急迫。
二季度有保有壓力挺剛需
市場對二季度的走勢開始呈現(xiàn)積極預(yù)期。包括國信在內(nèi)的數(shù)家券商認(rèn)為，二季度政策面不會大幅轉(zhuǎn)變，總體“有保有壓”，支持首次置業(yè)，投資性需求將繼續(xù)受抑制。
在這樣的背景下，市場可望吸引更多購房者入場，推動(dòng)成交量繼續(xù)上行。整個(gè)五月份的成交很可能創(chuàng)出年內(nèi)新高，市場上所謂的“成交不可持續(xù)”的觀點(diǎn)不攻自破。
二季度是傳統(tǒng)回籠資金、沖刺業(yè)績的關(guān)鍵期。多家龍頭房企表示將陸續(xù)放量，促銷售保增長。
萬科、恒大、保利、雅居樂等一干房企已紛紛表態(tài)或開始向中小戶型的普通剛需產(chǎn)品傾斜。恒大表示5-6月情況將繼續(xù)回暖，再創(chuàng)小高峰。保利也表示5-10月將是推貨和增長的高峰期，雅居樂稱較低的土地成本支持了降價(jià)空間，對剛需的寄望明顯。
國信證券分析稱，“二季度機(jī)會更多來自有能力實(shí)現(xiàn)銷售超預(yù)期，并且受益國家推進(jìn)普通商品住房建設(shè)戰(zhàn)略的公司。”