作為當(dāng)前申請各類住房貸款過程中不可或缺的一個重要環(huán)節(jié)，為貸款提供反擔(dān)保的擔(dān)保機構(gòu)作用十分重要。在西安，專門從事公積金住房貸款擔(dān)保工作的西安住房置業(yè)擔(dān)保公司在十年間取得了快速發(fā)展，對當(dāng)?shù)毓e金住房貸款起到了“穩(wěn)定器”和“緩沖器”的作用，但其在發(fā)展過程中也存在著一些障礙需要克服。
成立十年發(fā)展迅猛
住房置業(yè)擔(dān)保公司最早發(fā)端于2000年，當(dāng)年建設(shè)部和中國人民銀行聯(lián)合發(fā)文，允許各地設(shè)立住房置業(yè)擔(dān)保公司，以支持城鎮(zhèn)個人住房消費，發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)。按照規(guī)定，住房置業(yè)擔(dān)保公司可在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
西安市住房公積金管理中心信貸處處長權(quán)海濤介紹，西安市從1997年開始推出個人住房公積金貸款，為減少風(fēng)險最開始實行的是保險公司擔(dān)保形式。到1998年，由于各方對保險公司從事這項業(yè)務(wù)有異議，使得保險公司退出了擔(dān)保領(lǐng)域，取而代之的是純抵押擔(dān)保。
權(quán)海濤說，2000年國家兩部委出臺了文件，要求各地建立住房置業(yè)擔(dān)保公司，為個人住房公積金貸款提供擔(dān)保。當(dāng)時規(guī)定住房置業(yè)擔(dān)保公司須由地方相關(guān)主管部門牽頭成立，且一個城市只能成立一家公司。根據(jù)文件精神，西安市房管部門于2000年10月通過與其他兩家房地產(chǎn)企業(yè)合資的形式，成立了現(xiàn)在的西安市住房置業(yè)擔(dān)保公司。
西安市住房置業(yè)擔(dān)保公司總經(jīng)理田程說，公司成立以來，累計提供擔(dān)保的貸款總額達(dá)80億元，為近10萬名客戶提供了擔(dān)保，幫助他們順利得到了所需的公積金貸款。
在成立至今的十年間，西安住房置業(yè)公司自身也得到了迅猛的發(fā)展。其業(yè)務(wù)也從單純的提供擔(dān)保拓展到目前的貸前、貸中、貸后全方位服務(wù)。從成立到現(xiàn)在，西安市住房置業(yè)擔(dān)保公司的資產(chǎn)已從最初的1000萬元增長到目前的上億元。
由于住房公積金貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，西安市有關(guān)部門為了進(jìn)一步發(fā)揮住房置業(yè)擔(dān)保公司的作用，于2009年又引入成立了三家住房置業(yè)擔(dān)保公司。目前，西安市共有四家住房置業(yè)擔(dān)保公司可提供擔(dān)保服務(wù)，形成了有效的良性競爭格局。
成為“穩(wěn)定器”和“緩沖器”
西安住房置業(yè)擔(dān)保公司成立后，不僅在幫助客戶快捷得到住房公積金貸款方面發(fā)揮了重要作用，還在確保公積金貸款安全和幫助少數(shù)償還能力欠佳客戶還貸方面發(fā)揮了很大作用，起到了“穩(wěn)定器”和“緩沖器”的作用。
有效化解了住房公積金貸款的風(fēng)險。權(quán)海濤說，住房公積金事關(guān)千家萬戶，無論什么時候其安全是第一位的，有時候就是不放貸也要確保其安全。但另一方面，公積金貸款又肩負(fù)著解決更多人住房困難問題的重任，因此不能閉門謝客。而住房置業(yè)擔(dān)保公司的出現(xiàn)，則給住房公積金貸款提供了“安全保證”，從而確保了公積金資金的萬無一失。
減輕了住房公積金管理部門的工作負(fù)擔(dān)。據(jù)了解，目前在住房貸款領(lǐng)域一個不容忽視的問題就是放貸前后的人員投入問題。以商業(yè)銀行為例，每300名客戶就要配置一名信貸員，這還不包括放貸后催收的部分。而各地的住房公積金管理部門沒有足夠的人力承擔(dān)放貸前后的各項工作，可能會阻礙住房公積金貸款進(jìn)一步發(fā)揮作用。住房置業(yè)擔(dān)保公司出現(xiàn)后，不僅在貸前調(diào)查，而且在貸款辦理和貸后催收方面都能夠發(fā)揮作用，在一定程度上減輕了主管部門的工作負(fù)擔(dān)。
起到貸款逾期“緩沖器”作用。據(jù)田程介紹，如果個別公積金貸款客戶由于種種原因?qū)е沦Y金緊張，從而無法按期償還貸款時，擔(dān)保公司可以適時介入。通過與逾期用戶簽訂轉(zhuǎn)貸協(xié)議的方式，由擔(dān)保公司替其在一定時間內(nèi)償還貸款，幫助客戶渡過資金困難期，防止其由于長期逾期而被收回抵押房屋的風(fēng)險。
兩大障礙不容忽視
由于住房置業(yè)擔(dān)保公司在住房公積金貸款方面發(fā)揮的重要作用日益凸顯，相關(guān)主管部門和業(yè)內(nèi)人士對其前景非常看好。據(jù)權(quán)海濤介紹，目前西安住房置業(yè)擔(dān)保市場已經(jīng)形成了良性競爭格局。一方面，引入新的公司后，出于同業(yè)競爭的需要，西安住房公積金貸款的擔(dān)保費用不斷降低，目前只是高峰期的一半；另一方面，新進(jìn)入的公司出于拓展業(yè)務(wù)的需要，積極進(jìn)行樓盤的營銷，促使更多的樓盤能夠提供公積金貸款，為廣大購房者提供了更多選擇。
在業(yè)務(wù)快速擴展的同時，住房置業(yè)擔(dān)保公司的風(fēng)險也得到了有效控制。以西安住房置業(yè)擔(dān)保公司為例，由于按照規(guī)定每一筆業(yè)務(wù)收入需提取業(yè)務(wù)額30%的風(fēng)險準(zhǔn)備金，使得公司的風(fēng)險得到了良好控制。目前西安住房置業(yè)擔(dān)保的風(fēng)險準(zhǔn)備金已經(jīng)達(dá)到4000多萬元，完全可以應(yīng)對可能的貸款風(fēng)險。
田程表示，雖然發(fā)展較為快速和穩(wěn)定，但西安住房置業(yè)擔(dān)保公司在發(fā)展過程中也面臨著一些問題不容忽視：首先是不良貸款的處理存在一定難度。按照有關(guān)規(guī)定，當(dāng)貸款人無法償還貸款，擔(dān)保公司須對抵押房屋進(jìn)行處置。但處置抵押房屋時，抵押人居住確有困難的，擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。目前擔(dān)保公司采取的辦法是在收回抵押房屋時為抵押人提供過渡住房，但絕大多數(shù)抵押人由于地理位置等原因都拒絕搬入過渡住房，而擔(dān)保公司出于人性化原則又不愿強制其搬出，造成了處置抵押房屋時的兩難局面。
其次是身份問題亟待理順。據(jù)田程介紹，為了促進(jìn)擔(dān)保行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，我國在2010年3月出臺了《融資性擔(dān)保公司管理暫行辦法》，對擔(dān)保行業(yè)進(jìn)行了清理整頓，并將擔(dān)保公司區(qū)分為融資性擔(dān)保和非融資性擔(dān)保公司。由于從事的是住房貸款業(yè)務(wù)，西安市住房置業(yè)擔(dān)保公司已經(jīng)在陜西省金融辦辦理了融資性擔(dān)保公司經(jīng)營許可證。但目前公司對新的監(jiān)管體制很不適應(yīng)，因為融資性擔(dān)保公司主要從事的是中小企業(yè)貸款業(yè)務(wù)，而西安住房置業(yè)擔(dān)保公司從事的是個人住房貸款業(yè)務(wù)，兩者區(qū)別較大，讓公司很難適應(yīng)監(jiān)管要求。