今年以來，各地為農(nóng)村房屋及宅基地確權(quán)頒證的步伐明顯加快，許多農(nóng)民開始和城里人一樣有了證明自己房屋產(chǎn)權(quán)的“紅本本”。然而記者調(diào)查了解到，目前“農(nóng)版”房產(chǎn)證的作用還大多限于證明財(cái)產(chǎn)的歸屬，相應(yīng)的抵押、流轉(zhuǎn)權(quán)仍難實(shí)現(xiàn)。專家表示，擴(kuò)大農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)是改革的方向，在農(nóng)村房屋、土地等確權(quán)后，相應(yīng)權(quán)利利用范圍應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大。
農(nóng)村房屋確權(quán)發(fā)證推廣加速
5月初，銅陵市舉行農(nóng)村集體土地房屋《房地產(chǎn)權(quán)證》集中頒證儀式，首批符合條件的56戶農(nóng)民在現(xiàn)場領(lǐng)到了《房地產(chǎn)權(quán)證》，農(nóng)村集體土地房屋在銅陵市從此有了法律意義上的“合法身份”。
在山東萊蕪，約10萬戶農(nóng)民也將有屬于自己的產(chǎn)權(quán)證。“我們的登記工作正在收尾，屆時將把產(chǎn)權(quán)證和土地使用證集中發(fā)放給他們。”萊蕪市委農(nóng)村工作辦公室工作人員王斌說。據(jù)王斌介紹，農(nóng)戶要想拿到房屋產(chǎn)權(quán)證首先要符合兩個條件，一是宅基地必須是經(jīng)過批準(zhǔn)的，二是房屋的建設(shè)也要符合規(guī)劃，最終拿到房產(chǎn)證的能占到70%。
記者了解到，在此之前，山東、河南、湖南等多地都已經(jīng)開始了不同程度的農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的登記確權(quán)工作，發(fā)放“紅本本”或“藍(lán)本本”。2008年6月份，湖南省建設(shè)廳已頒布《湖南省房屋登記辦法實(shí)施細(xì)則》，明確提出“集體土地范圍內(nèi)住房，以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元進(jìn)行登記”。
在山東一些地區(qū)早在上個世紀(jì)90年代就開始了農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記工作。在山東臨沂市玉山鎮(zhèn)石艷云的家里記者看到了一本1997年頒發(fā)的《臨沂市村鎮(zhèn)私房所有權(quán)證》。
“這個產(chǎn)權(quán)證可是我房屋的證明啊，我一直好好保存著，萬一有什么糾紛，有了它心里就踏實(shí)。”石艷云說，村里許多人都有這個證，同時附帶的還有一個《集體土地使用證》，有了這兩個證就能保證房子和宅基地是自己的。
一些基層人士認(rèn)為，農(nóng)村農(nóng)民住宅房屋一旦頒發(fā)了房產(chǎn)證件，違規(guī)拆遷及侵占農(nóng)民利益的情況肯定會有所收斂，并且農(nóng)民為得到住宅房產(chǎn)證，也會更加依規(guī)蓋房，相應(yīng)的違建違蓋現(xiàn)象自然也會減少。
據(jù)了解，目前各地頻繁開始確權(quán)發(fā)證和去年國土資源部等部門一項(xiàng)要求有關(guān)。2011年5月，國土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部曾聯(lián)合下發(fā)通知，力爭到2012年底做到農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證全覆蓋。
“農(nóng)版”房產(chǎn)證仍難盤活農(nóng)屋資產(chǎn)
記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前農(nóng)村產(chǎn)權(quán)證的“含金量”還十分有限，在大多數(shù)地區(qū)只能證明戶主對房屋的所有權(quán)，還不能用來抵押、擔(dān)保，離盤活農(nóng)村資產(chǎn)功能的“期望”還有所差距。
“要不是你問起來，我?guī)啄暌膊粫阉贸鰜怼！彪m然覺得這個房產(chǎn)證重要，但石艷云并沒真正用到這個房產(chǎn)證。據(jù)當(dāng)?shù)匾恍┐迕窠榻B，目前這個產(chǎn)權(quán)證并不能用來抵押貸款，因?yàn)殂y行不認(rèn)可。
一些村民告訴記者，現(xiàn)在農(nóng)村的許多二層樓造價都接近20萬元，如果這些資產(chǎn)能夠“盤活”，則農(nóng)民融資將大大方便。石艷云說，現(xiàn)在在農(nóng)村想籌點(diǎn)錢，大多還是向親戚朋友借，到銀行貸款要多戶聯(lián)保，手續(xù)比較麻煩，房子、土地不能抵押，農(nóng)民基本再沒有什么值錢的東西了。
王斌也告訴記者，目前產(chǎn)權(quán)證的作用在明晰權(quán)利及保護(hù)其財(cái)產(chǎn)方面有明顯的作用，在萊蕪剛開始進(jìn)行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革時，還期望能夠利用房屋確權(quán)頒證等措施來盤活農(nóng)村資產(chǎn)，但目前看來還有一定困難。“銀行表示，農(nóng)村房屋抵押不符合擔(dān)保法的規(guī)定，小地方的銀行還好說，大銀行則很難通融。”他說。
記者了解到，我國的《擔(dān)保法》規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不能抵押，能抵押的只能是依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。
濟(jì)南千舜律師事務(wù)所律師鄭吉泉告訴記者，從法律及國務(wù)院的相關(guān)規(guī)定來看，宅基地只能在本村內(nèi)流轉(zhuǎn)，因此擔(dān)保后如果發(fā)生后續(xù)執(zhí)行，會面臨著相關(guān)財(cái)產(chǎn)難以利用的問題。
農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革需“攻艱”
一些專家表示，提高農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入是今后農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革的主要方向，為農(nóng)房辦理房產(chǎn)證，就是讓農(nóng)房也加入到房屋資源的流通中來，是實(shí)現(xiàn)“同地同權(quán)”的一條必經(jīng)之路。今后需從法律及相關(guān)配套措施上進(jìn)行“攻艱”，在保證農(nóng)村穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，快速提高農(nóng)民的收入水平。
山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任陳華說，農(nóng)村改革的重點(diǎn)是給予農(nóng)民產(chǎn)權(quán)，中央鼓勵提高農(nóng)村居民的財(cái)產(chǎn)性收入，如果農(nóng)村承包地、林地、宅基地的價值能夠充分實(shí)現(xiàn)其價值，則農(nóng)民的收入會大幅度提高。“城市土地和房屋在升值，但農(nóng)村的宅基地和房屋等資源卻由于流通的限制沒能升值，這顯然不合理。”他說。
雖然“農(nóng)版”房產(chǎn)證在盤活農(nóng)村資產(chǎn)方面還面臨著諸多困難，但許多業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在權(quán)利歸屬明晰后便可以考慮進(jìn)一步放開附屬權(quán)力范圍。
2010年重慶市曾出臺政策規(guī)定，在重慶市范圍內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)房使用權(quán)、林權(quán)“三權(quán)”都可用于向銀行申請抵押貸款，去年全市農(nóng)村“三權(quán)”融通達(dá)到180億元，今年?duì)幦〉?00億元以上，2015年到1000億元。
鄭吉泉說，要想解決農(nóng)屋不能擔(dān)保的問題，還需從法律層面上進(jìn)行必要的修訂。一些律師和基層人士認(rèn)為，第一種辦法是由下而上的司法程序，比如最高法院針對此類情況，形成專門的司法解釋，這樣就可以確定農(nóng)房抵押的合法性。第二種是通過人大程序。但過程很復(fù)雜，更重要的是，如果要修正，還要《土地法》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》三法同修，這個難度會比較大。
農(nóng)業(yè)部產(chǎn)業(yè)政策與法規(guī)司副司長黃延信曾撰文指出，應(yīng)適當(dāng)放開農(nóng)地農(nóng)房抵押融資，中國立法者應(yīng)研究修改《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》等法律中關(guān)于“農(nóng)村耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有土地使用權(quán)不得抵押”的條文。
但也有一些專家認(rèn)為，農(nóng)民產(chǎn)權(quán)的改革需充分考慮到農(nóng)村土地的保障性作用，不能過快過急。“農(nóng)村宅基地是保障農(nóng)民能有自己的居住地，如果他們把這個權(quán)利轉(zhuǎn)讓出去，在其他社會保障不健全的情況，很可能會帶來社會問題。并且宅基地集體沒收取其費(fèi)用，用此來謀利也并不合適。”山東大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長李鐵崗說。