本輪樓市調(diào)控已進(jìn)入“關(guān)鍵時(shí)期”，市場(chǎng)對(duì)任何風(fēng)吹草動(dòng)都格外敏感。近日揚(yáng)州出臺(tái)購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策和上海醞釀新政的消息再次引發(fā)輿論廣泛討論。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從去年8月至今年5月10日，全國(guó)共有33個(gè)城市出臺(tái)樓市新政，其中28個(gè)城市獲得通過，5個(gè)被叫停。房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)未回到合理價(jià)位，全國(guó)各地樓市新政已經(jīng)遍地開花，本輪調(diào)控的“長(zhǎng)堤”會(huì)否毀于“蟻穴”？
爭(zhēng)議揚(yáng)州新政
5月7日，揚(yáng)州市購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策一公布，就遭到了公眾的普遍質(zhì)疑，因買房補(bǔ)現(xiàn)金大有“救市”的嫌疑。但揚(yáng)州市政府堅(jiān)稱新政決非為了“救市”，旨在推進(jìn)成品住房開發(fā)建設(shè)，避免二次裝修資源浪費(fèi)。
有業(yè)內(nèi)人士直言，揚(yáng)州樓市新政是假借省政府推進(jìn)成品房建設(shè)的名義，行救助開發(fā)商之實(shí)。也有分析師認(rèn)為，揚(yáng)州的新政和之前蕪湖的新政有區(qū)別。世聯(lián)地產(chǎn)華南區(qū)首席分析師曹取就表示，揚(yáng)州的政策只補(bǔ)貼成品房，這是符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向的，但是該政策并沒有區(qū)分購(gòu)房對(duì)象是否為首次置業(yè)，這和國(guó)家支持剛需的政策并不十分吻合，有打“擦邊球”嫌疑。
值得關(guān)注的是，揚(yáng)州出臺(tái)樓市新政的過程充滿“戲劇性”。5月7日揚(yáng)州公布新政后不久，相關(guān)通知很快從官網(wǎng)上消失，引發(fā)外界對(duì)其被叫停的猜測(cè)。8日相關(guān)通知重現(xiàn)，且揚(yáng)州房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人自信地回應(yīng)稱新政不會(huì)被叫停。最新的進(jìn)展是，江蘇省住建廳有關(guān)人士明確表示，從目前了解的情況看，將揚(yáng)州“獎(jiǎng)勵(lì)買房”政策與限購(gòu)掛鉤有失偏頗；目前正做進(jìn)一步了解，如研究評(píng)估后發(fā)現(xiàn)與房屋限購(gòu)政策相悖將堅(jiān)決叫停。
揚(yáng)州樓市新政一波三折的出臺(tái)過程反映出地方政府“欲調(diào)不敢調(diào)”的矛盾心理，當(dāng)前仍命運(yùn)未卜。曹取表示：“以后會(huì)有越來(lái)越多的地方政府對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)，且地方政府會(huì)在中央允許的范圍內(nèi)充分利用可放松的空間。”由于支持剛需和“托市”的界限往往不清晰，亞太城市發(fā)展研究會(huì)政策研究中心謝逸楓認(rèn)為，地方政府微調(diào)傾向于“托市”的信號(hào)將越來(lái)越明顯。
八招讓地方新政“過關(guān)”
截至5月10日，全國(guó)共有33個(gè)地方政府進(jìn)行樓市調(diào)控微調(diào)，28個(gè)通過，5個(gè)被叫調(diào)。也就是說(shuō)，超八成地方新政獲得通過或者被默許。從地方微調(diào)的內(nèi)容劃分，可以劃分為：一“免”：免或減征購(gòu)房契稅或退稅。譬如馬鞍山、武漢、北京、蕪湖、揚(yáng)州。二“調(diào)”：調(diào)整首套房貸利率恢復(fù)基準(zhǔn)利率，利率優(yōu)惠九折、八五折。譬如，北京、上海、天津、
重慶、廣州、杭州、昆明、濟(jì)南、南京、成都、哈爾濱、南昌、深圳、中山、東莞、蘇州等。三“變”：改變普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。譬如天津、
增城、中山、上海、南昌。四“提”：提高公積金貸款額度。譬如合肥、吉林、南京、常州、廣州、武漢、沈陽(yáng)等。五“戶”：重啟購(gòu)房入戶政策。譬如從化市、長(zhǎng)春市。六“補(bǔ)”：補(bǔ)貼首次置業(yè)，譬如青島、重慶、杭州、蕪湖。七“放”：放松限購(gòu)條件。譬如佛山、成都、
上海、象山。八“綁”：土地松綁。譬如北京、廣州、杭州、成都、昆明。
合富置業(yè)首席分析師龍斌認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的方向是促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，保證市場(chǎng)健康平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展，獲得通過的樓市微調(diào)新政的內(nèi)容主要集中在支持剛需方面，是符合“保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展”這個(gè)思路的。
調(diào)控大局難改變
本輪調(diào)控已進(jìn)入關(guān)鍵階段，面對(duì)全國(guó)各地此起彼伏的“托市”聲音，有不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂調(diào)控效果的成果會(huì)被逐漸侵蝕。
也有業(yè)內(nèi)認(rèn)為，樓市預(yù)調(diào)微調(diào)是對(duì)“保經(jīng)濟(jì)”的一種妥協(xié)。龍斌認(rèn)為，本輪調(diào)控的核心政策限購(gòu)和限貸并未取消，所以大的調(diào)控的格局是不變的；各地之所以有預(yù)調(diào)微調(diào)的沖動(dòng)，是因?yàn)橛龅搅爽F(xiàn)實(shí)的問題。“允許地方對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)，是為了把房地產(chǎn)調(diào)控的負(fù)面效果降到最低，讓市場(chǎng)的交投維持一定活躍度，因?yàn)槟壳暗南拶?gòu)限貸等干預(yù)措施是對(duì)市場(chǎng)的‘冰凍療法’，一下子把市場(chǎng)的溫度從三四十度降到了零度，市場(chǎng)受不了，經(jīng)濟(jì)也受不了，所以需要預(yù)調(diào)微調(diào)讓市場(chǎng)保持一定的‘溫度’，即活躍度。”龍斌表示，
房地產(chǎn)調(diào)控和國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控緊密相關(guān)，調(diào)控的目的還是為了行業(yè)和整體經(jīng)濟(jì)“軟著陸”，恢復(fù)到平穩(wěn)狀態(tài)，如果一味打壓房地產(chǎn)，將對(duì)整體經(jīng)濟(jì)不利，也不是調(diào)控的目的。
曹取認(rèn)為，大的政策和最有影響力的政策制定者都是中央政府，出臺(tái)或者廢除都在中央手上，這些政策要是松動(dòng)對(duì)市場(chǎng)影響非常大。地方政府會(huì)有小動(dòng)作不斷，但影響力并不大，核心政策地方政府無(wú)法觸動(dòng)。
值得注意的是，當(dāng)前地方的樓市新政有打著支持剛需但傾向“托市”的趨勢(shì)，如果越來(lái)越多城市跟風(fēng)，即使調(diào)控大局不變，調(diào)控效果是否會(huì)明顯打折？