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        上海個(gè)別銀行叫停首套房85折優(yōu)惠
        2012-05-03   作者:林瑯  來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
         
        【字號(hào)

          自今年年初開(kāi)始,下調(diào)首套房貸利率的幅度愈演愈烈,多家銀行迅速將首套房貸利率下調(diào)至8.5折優(yōu)惠幅度。不過(guò),在監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)全面落實(shí)差別化住房信貸政策的背景之下,上海近日有個(gè)別銀行對(duì)于8.5折優(yōu)惠舉措低調(diào)“叫停”。

          取消8.5折優(yōu)惠

          有多家貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)人士昨日向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者透露,上海工商銀行5月起已停止8.5折的貸款優(yōu)惠幅度,恢復(fù)執(zhí)行基準(zhǔn)利率。記者撥打該行95588服務(wù)熱線咨詢核實(shí),工作人員同樣答復(fù)稱:“首套住房貸款沒(méi)有任何折扣”。
          “蠻奇怪的現(xiàn)象。”一家貸款服務(wù)商告訴記者,“如果說(shuō)是盤(pán)子較小的股份制銀行,不執(zhí)行優(yōu)惠利率還可以理解,但以工行的盤(pán)子來(lái)看,完全有資金能力按照8.5折的優(yōu)惠幅度操作。”他透露的另一個(gè)細(xì)節(jié)是,在上海的各家銀行中,工行是最早采取8.5折優(yōu)惠利率的銀行之一,但如今率先取消優(yōu)惠利率的,亦是工行。
          記者詢問(wèn)了幾家主流商業(yè)銀行的執(zhí)行現(xiàn)狀,建設(shè)銀行的相關(guān)工作人員回復(fù)稱,仍然執(zhí)行基準(zhǔn)利率,但“可以按照具體情況詢問(wèn)不同支行的操作方式”。而交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行等銀行仍然按照8.5折利率優(yōu)惠幅度執(zhí)行。具體來(lái)看,幾家銀行的細(xì)微差別體現(xiàn)在貸款額度的不同。
          “交通銀行以40萬(wàn)商業(yè)貸款額度為準(zhǔn),如果客戶兼具穩(wěn)定職業(yè)收入,或者可提供固定稅收流水單的私營(yíng)企業(yè)主,就可以享受到8.5折首套住房貸款優(yōu)惠利率。”有業(yè)內(nèi)人士介紹稱。而農(nóng)業(yè)銀行則是以50萬(wàn)商業(yè)貸款額度為衡量。
          以商業(yè)貸款申請(qǐng)50萬(wàn)元的額度來(lái)看,以首套住房貸款七成的比例測(cè)算,假設(shè)一物業(yè)總價(jià)約72萬(wàn)元,按揭年數(shù)30年為限,執(zhí)行8.5折優(yōu)惠利率的,每月大約還款2995元;而執(zhí)行基準(zhǔn)利率的,每月還款則上升至3343元,平均每月多支出348元成本。
          今年3月,監(jiān)管相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人公開(kāi)場(chǎng)合表態(tài)稱,2012年房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)將全面落實(shí)差別化的住房信貸政策,各家金融機(jī)構(gòu)在央行基準(zhǔn)利率和首套商品普通住宅貸款優(yōu)惠利率下限之間,根據(jù)借款人的財(cái)務(wù)狀況權(quán)衡定價(jià)。該負(fù)責(zé)人同時(shí)強(qiáng)調(diào),首套普通商品住宅的利率問(wèn)題,“首先是各家銀行自主定價(jià)”。
          工行低調(diào)取消8.5折優(yōu)惠利率的緣由,外界對(duì)此說(shuō)法不一。但有業(yè)內(nèi)人士指出,商業(yè)銀行出于自身?xiàng)l件考慮,對(duì)于利率采用上調(diào)或下調(diào)的做法,均可以理解。“按照當(dāng)前的存款貸款利率計(jì)算的話,如果銀行采取折扣發(fā)放貸款,首套房貸業(yè)務(wù)只是微利而已。”
          今年4月由央行發(fā)行的報(bào)告指出,一季度間,個(gè)人購(gòu)房貸款余額7.3萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)12.1%,比上年末低3.5個(gè)百分點(diǎn);一季度增加1574億元,同比少增1757億元。
          上述人士進(jìn)一步指出,首套房貸利率優(yōu)惠恢復(fù)至從前的7折狀態(tài),已不可行。諸如以5年期貸款為例,當(dāng)前貸款執(zhí)行利率為7.05%,打8.5折后為5.993%,與5年期存款利率5.5%相比,銀行所賺并不多。但是,如果采取7折之后的4.935%利率,已與7折貸款利率發(fā)生倒掛。
          事實(shí)上,金融機(jī)構(gòu)的“寬松”尺度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)想象。記者尋訪了多家機(jī)構(gòu)后發(fā)現(xiàn),部分股份制銀行仍然以9折的優(yōu)惠幅度執(zhí)行,個(gè)別銀行即使愿意采納,對(duì)于客戶的資質(zhì)審核要求并不低。甚至于,在某些具體操作層面,執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不降反升,譬如客戶的婚姻狀況。

          樓市升溫靠促銷(xiāo)

          同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,雖然今年政策層面仍然圍繞著“自住需求”進(jìn)行點(diǎn)式微調(diào),但是銀行首貸利率下調(diào)的舉措,無(wú)法對(duì)樓市產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的促熱效應(yīng)。新近出具的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告表明,2012年4月上海新建商品住宅成交5045套,成交面積61.1萬(wàn)平方米,環(huán)比分別回落26.2%、23.5%,同比亦分別有11.4%、2.2%的下浮。成交均價(jià)為2.26萬(wàn)元/平方米,環(huán)比提升1.93%、同比提升0.32%。也即是說(shuō),4月份上海新房市場(chǎng)供應(yīng)面積大幅回升,但成交卻出現(xiàn)沖高回落的現(xiàn)象。
          “一度發(fā)生的樓市回暖,只能說(shuō)是多個(gè)政策疊加之后發(fā)生的結(jié)果。”他指出,一般來(lái)說(shuō),個(gè)人房貸貸款年限較長(zhǎng),利率微調(diào)之后產(chǎn)生的財(cái)政節(jié)省很難“察覺(jué)”,還不如開(kāi)發(fā)商一次性打折之后的錢(qián)款節(jié)余來(lái)得更有影響。
          21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔持有相同觀點(diǎn),他認(rèn)為,當(dāng)前開(kāi)發(fā)商普遍抱持著“去庫(kù)存、降負(fù)債”的發(fā)展目標(biāo),至少未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)樓市“以價(jià)換量”的大環(huán)境仍將保持。“可見(jiàn)部分開(kāi)發(fā)商所面對(duì)的庫(kù)存壓力實(shí)際并未緩解,且有進(jìn)一步增加的趨勢(shì)。”

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