自今年年初開(kāi)始，下調(diào)首套房貸利率的幅度愈演愈烈，多家銀行迅速將首套房貸利率下調(diào)至8.5折優(yōu)惠幅度。不過(guò)，在監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)全面落實(shí)差別化住房信貸政策的背景之下，上海近日有個(gè)別銀行對(duì)于8.5折優(yōu)惠舉措低調(diào)“叫停”。
取消8.5折優(yōu)惠
有多家貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)人士昨日向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者透露，上海工商銀行5月起已停止8.5折的貸款優(yōu)惠幅度，恢復(fù)執(zhí)行基準(zhǔn)利率。記者撥打該行95588服務(wù)熱線咨詢核實(shí)，工作人員同樣答復(fù)稱：“首套住房貸款沒(méi)有任何折扣”。
“蠻奇怪的現(xiàn)象。”一家貸款服務(wù)商告訴記者，“如果說(shuō)是盤(pán)子較小的股份制銀行，不執(zhí)行優(yōu)惠利率還可以理解，但以工行的盤(pán)子來(lái)看，完全有資金能力按照8.5折的優(yōu)惠幅度操作。”他透露的另一個(gè)細(xì)節(jié)是，在上海的各家銀行中，工行是最早采取8.5折優(yōu)惠利率的銀行之一，但如今率先取消優(yōu)惠利率的，亦是工行。
記者詢問(wèn)了幾家主流商業(yè)銀行的執(zhí)行現(xiàn)狀，建設(shè)銀行的相關(guān)工作人員回復(fù)稱，仍然執(zhí)行基準(zhǔn)利率，但“可以按照具體情況詢問(wèn)不同支行的操作方式”。而交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行等銀行仍然按照8.5折利率優(yōu)惠幅度執(zhí)行。具體來(lái)看，幾家銀行的細(xì)微差別體現(xiàn)在貸款額度的不同。
“交通銀行以40萬(wàn)商業(yè)貸款額度為準(zhǔn)，如果客戶兼具穩(wěn)定職業(yè)收入，或者可提供固定稅收流水單的私營(yíng)企業(yè)主，就可以享受到8.5折首套住房貸款優(yōu)惠利率。”有業(yè)內(nèi)人士介紹稱。而農(nóng)業(yè)銀行則是以50萬(wàn)商業(yè)貸款額度為衡量。
以商業(yè)貸款申請(qǐng)50萬(wàn)元的額度來(lái)看，以首套住房貸款七成的比例測(cè)算，假設(shè)一物業(yè)總價(jià)約72萬(wàn)元，按揭年數(shù)30年為限，執(zhí)行8.5折優(yōu)惠利率的，每月大約還款2995元；而執(zhí)行基準(zhǔn)利率的，每月還款則上升至3343元，平均每月多支出348元成本。
今年3月，監(jiān)管相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人公開(kāi)場(chǎng)合表態(tài)稱，2012年房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)將全面落實(shí)差別化的住房信貸政策，各家金融機(jī)構(gòu)在央行基準(zhǔn)利率和首套商品普通住宅貸款優(yōu)惠利率下限之間，根據(jù)借款人的財(cái)務(wù)狀況權(quán)衡定價(jià)。該負(fù)責(zé)人同時(shí)強(qiáng)調(diào)，首套普通商品住宅的利率問(wèn)題，“首先是各家銀行自主定價(jià)”。
工行低調(diào)取消8.5折優(yōu)惠利率的緣由，外界對(duì)此說(shuō)法不一。但有業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)銀行出于自身?xiàng)l件考慮，對(duì)于利率采用上調(diào)或下調(diào)的做法，均可以理解。“按照當(dāng)前的存款貸款利率計(jì)算的話，如果銀行采取折扣發(fā)放貸款，首套房貸業(yè)務(wù)只是微利而已。”
今年4月由央行發(fā)行的報(bào)告指出，一季度間，個(gè)人購(gòu)房貸款余額7.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.1%，比上年末低3.5個(gè)百分點(diǎn)；一季度增加1574億元，同比少增1757億元。
上述人士進(jìn)一步指出，首套房貸利率優(yōu)惠恢復(fù)至從前的7折狀態(tài)，已不可行。諸如以5年期貸款為例，當(dāng)前貸款執(zhí)行利率為7.05%，打8.5折后為5.993%，與5年期存款利率5.5%相比，銀行所賺并不多。但是，如果采取7折之后的4.935%利率，已與7折貸款利率發(fā)生倒掛。
事實(shí)上，金融機(jī)構(gòu)的“寬松”尺度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)想象。記者尋訪了多家機(jī)構(gòu)后發(fā)現(xiàn)，部分股份制銀行仍然以9折的優(yōu)惠幅度執(zhí)行，個(gè)別銀行即使愿意采納，對(duì)于客戶的資質(zhì)審核要求并不低。甚至于，在某些具體操作層面，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不降反升，譬如客戶的婚姻狀況。
樓市升溫靠促銷(xiāo)
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，雖然今年政策層面仍然圍繞著“自住需求”進(jìn)行點(diǎn)式微調(diào)，但是銀行首貸利率下調(diào)的舉措，無(wú)法對(duì)樓市產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的促熱效應(yīng)。新近出具的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告表明，2012年4月上海新建商品住宅成交5045套，成交面積61.1萬(wàn)平方米，環(huán)比分別回落26.2%、23.5%，同比亦分別有11.4%、2.2%的下浮。成交均價(jià)為2.26萬(wàn)元/平方米，環(huán)比提升1.93%、同比提升0.32%。也即是說(shuō)，4月份上海新房市場(chǎng)供應(yīng)面積大幅回升，但成交卻出現(xiàn)沖高回落的現(xiàn)象。
“一度發(fā)生的樓市回暖，只能說(shuō)是多個(gè)政策疊加之后發(fā)生的結(jié)果。”他指出，一般來(lái)說(shuō)，個(gè)人房貸貸款年限較長(zhǎng)，利率微調(diào)之后產(chǎn)生的財(cái)政節(jié)省很難“察覺(jué)”，還不如開(kāi)發(fā)商一次性打折之后的錢(qián)款節(jié)余來(lái)得更有影響。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔持有相同觀點(diǎn)，他認(rèn)為，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商普遍抱持著“去庫(kù)存、降負(fù)債”的發(fā)展目標(biāo)，至少未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)樓市“以價(jià)換量”的大環(huán)境仍將保持。“可見(jiàn)部分開(kāi)發(fā)商所面對(duì)的庫(kù)存壓力實(shí)際并未緩解，且有進(jìn)一步增加的趨勢(shì)。”