“眼看著競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的單價(jià)從8.3萬(wàn)元跌到6.5萬(wàn)元，又跌到5萬(wàn)元。低區(qū)的房源現(xiàn)在是4萬(wàn)元起了。精裝修的啊！能坐以待斃嗎？為了搶那么點(diǎn)有限的客源，他們好像都豁出去了。”近日，一位業(yè)內(nèi)人士用“降紅眼”來(lái)形容當(dāng)下上海豪宅開(kāi)發(fā)商的狀況。
2012年第一個(gè)季度，曾經(jīng)一度站在樓市制高點(diǎn)的豪宅市場(chǎng)正不動(dòng)聲色地掀起自去年調(diào)控以來(lái)的首輪“降價(jià)潮”。
數(shù)據(jù)顯示，2、3月以來(lái)，世茂濱江、海珀旭暉、白金灣府邸、佘山瓏原等多個(gè)豪宅項(xiàng)目正“放下身段”大打優(yōu)惠牌，部分豪宅的降價(jià)幅度已超過(guò)四成。盧灣濱江一個(gè)名為華麗家族(600503,股吧)匯景天地的豪宅項(xiàng)目，更是在近期出現(xiàn)了不到3萬(wàn)元/平方米的成交價(jià)格，引起市場(chǎng)一片嘩然。
跌破“中環(huán)價(jià)”
匯景天地位于盧灣區(qū)打浦橋板塊，網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，該項(xiàng)目于2010年6月25日推出200套住宅房源，其中，1號(hào)樓96套，2號(hào)樓104套。截至昨日，匯景天地已售住宅房源僅62套。其中，2012年初至今僅簽約4套，銷售狀況不容樂(lè)觀。
近日，匯景天地售樓處卻一改往日冷清局面，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者欲前往售樓處看房時(shí)甚至被一位售樓人員告知看房需提前預(yù)約，“因?yàn)槭蹣翘幀F(xiàn)場(chǎng)的人實(shí)在太多”。
市場(chǎng)分析人士指出，售樓處人氣劇變或與該項(xiàng)目近日傳出的“單價(jià)跌破三萬(wàn)元”的消息有關(guān)。
盡管匯景天地售樓處工作人員一再?gòu)?qiáng)調(diào)單價(jià)3萬(wàn)元只是外界傳言，并堅(jiān)稱“房源價(jià)格在6萬(wàn)~12萬(wàn)元/平方米，均價(jià)7.5萬(wàn)元/平方米，最低也只是八五折”。但滬上多家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)監(jiān)控上海房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)均顯示，匯景天地最近成交幾套房源的單價(jià)確實(shí)僅為3萬(wàn)元/平方米左右，其中，2月24日和3月26日分別成交的兩套房源單價(jià)均約在29000元/平方米，相比其前期類似房源成交價(jià)已是6折甩賣，成為第一個(gè)房?jī)r(jià)跌破3萬(wàn)元/平方米的濱江豪宅。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)此價(jià)格表示十分驚訝，他認(rèn)為上述成交房源位置相當(dāng)不錯(cuò)，成交單價(jià)卻甚至低于中環(huán)部分在售新房的水平，讓人匪夷所思。
記者在部分二手房交易網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，目前匯景天地部分二手房源的報(bào)價(jià)仍維持在4萬(wàn)~5.5萬(wàn)元/平方米之間。也就是說(shuō)，接下來(lái)若持續(xù)有3萬(wàn)元/平方米左右的房源成交，匯景天地二手房房東恐怕不得不面臨一二手房?jī)r(jià)倒掛的局面。
不過(guò)，有接近開(kāi)發(fā)商的人士指出，匯景天地上述成交房源實(shí)際上是特殊情況。“聽(tīng)說(shuō)是老板賣給朋友的，所以價(jià)格才會(huì)這么低。否則，以這么誘人的價(jià)格出貨，怎么會(huì)到現(xiàn)在為止都沒(méi)有大批量成交？”
豪宅群起跌價(jià) “肉搏戰(zhàn)”升級(jí)
值得一提的是，在匯景天地“超低折扣拋售”的消息還有待市場(chǎng)驗(yàn)證之際，上海豪宅價(jià)格肉搏戰(zhàn)已拉開(kāi)帷幕。
相比匯景天地降價(jià)“猶抱琵琶半遮面”，部分豪宅的降價(jià)行為則顯得干脆許多，而開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)意也讓一些豪宅項(xiàng)目的成交量出現(xiàn)久違的回暖。
據(jù)中房信提供的數(shù)據(jù)，3月份豪宅價(jià)格出現(xiàn)全面性大跌后，成交量就快速回升到171套，創(chuàng)下了2011年1月調(diào)控以來(lái)的最高水平。
其中，徐匯世博濱江豪宅綠地海珀旭暉，盡管自2011年11月開(kāi)盤(pán)就已在售價(jià)8.3萬(wàn)元/平方米的基礎(chǔ)上打8折，但至今年2月份僅成交23套房源。無(wú)奈之下，3月份該樓盤(pán)在原先8折的基礎(chǔ)上再打7.5折，當(dāng)月就獲得了59套房源成交的良好業(yè)績(jī)。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前房?jī)r(jià)相比開(kāi)盤(pán)價(jià)已是6折銷售的海珀旭暉已成交107套房源。
與海珀旭暉緊鄰的濱江另一高端豪宅最近也加入降價(jià)行列。記者了解到，該樓盤(pán)近期一手房源的成交價(jià)格在4萬(wàn)元/平方米左右，最低單價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米，而去年11月中旬之前，該項(xiàng)目房源的成交均價(jià)還基本都在5萬(wàn)~8萬(wàn)元/平方米徘徊。
此外，位于陸家嘴的世茂濱江花園，6號(hào)02室高區(qū)兩個(gè)相鄰樓層房源的成交價(jià)也從2010年的8萬(wàn)元/平方米以上，跌至如今的5萬(wàn)元/平方米，跌幅同樣高達(dá)40%。由招商萬(wàn)科聯(lián)手打造的別墅項(xiàng)目佘山瓏原，也因6折起售的優(yōu)惠幅度于近期成交9套房源。
新一輪房?jī)r(jià)下行箭在弦上？
近期豪宅開(kāi)發(fā)商的集體低頭折腰，無(wú)疑將原本由剛需盤(pán)打開(kāi)的降價(jià)缺口進(jìn)一步撕大。
中房信研究總監(jiān)薛建雄分析指出，導(dǎo)致豪宅價(jià)格下跌的主要原因是豪宅成交量的持續(xù)低迷。
數(shù)據(jù)顯示，上海豪宅成交量在2010年第四季度達(dá)到高峰的900套之后就逐季下滑。今年一季度豪宅的成交量創(chuàng)下了2009年二季度以來(lái)的近十二個(gè)季度最低水平，僅成交285套。最低點(diǎn)是今年2月份的45套，其單月成交量也是近三年來(lái)的最低水平。
市場(chǎng)分析人士指出，近期低價(jià)去化豪宅房源的開(kāi)發(fā)商，不少都是迫于銷售目標(biāo)以及資金的壓力。
據(jù)中房信分析師付琦介紹，高端豪宅受調(diào)控影響特別大，去年整年，上海單價(jià)5萬(wàn)元以上高端豪宅平均的銷售率只有26%，在資金鏈以及庫(kù)存雙雙受壓的背景下，降價(jià)是大勢(shì)所趨。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔亦認(rèn)為，豪宅需求在限購(gòu)下的稀缺性較為明顯，故當(dāng)前部分專營(yíng)高端產(chǎn)品的房企在資金及去化等多方壓力下，會(huì)做出優(yōu)惠以價(jià)換量的決定。
此前，華麗家族證券部一位人士曾向記者坦言，公司的資金鏈確實(shí)比較緊張。且匯景天地項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)接近兩年，但住宅產(chǎn)品去化率僅為31%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此時(shí)若真選擇降價(jià)銷售，似乎也順理成章。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商通過(guò)低價(jià)出售項(xiàng)目方式緩解企業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)程的陣痛，將成為整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中一個(gè)普遍現(xiàn)象。“低調(diào)降價(jià)出貨很有可能是華麗家族方面的"緩兵之計(jì)"，一方面可以暫時(shí)緩解資金鏈緊張的狀況，同時(shí)也可以避免因降價(jià)引發(fā)的老業(yè)主的不滿。”
薛建雄表示，房?jī)r(jià)大幅下跌的格局已經(jīng)從去年10月份的遠(yuǎn)郊蔓延到現(xiàn)在的最核心地段豪宅，上海房?jī)r(jià)全面大幅下跌的局勢(shì)或已經(jīng)不可挽回。