一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的陸續(xù)出爐，令房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)撲朔迷離。
3月份CPI降至3.6%，一季度GDP增長8.1%，低于預(yù)期。與此同時，三月份新增貸款沖高到1.01萬億，首套房貸漸回8.5折，適度放松的信貸讓樓市有了暖意。
在此背景下，2月中下旬至今的小陽春能否持續(xù)？多位開發(fā)商人士對本報記者表示，微調(diào)尤其是地方的微調(diào)年內(nèi)是可預(yù)期的，但整體調(diào)控仍將是不放松。
地方微調(diào)暗涌
4月11日，深圳
“2012年人才引進(jìn)政策新聞發(fā)布會”透露，高校應(yīng)屆畢業(yè)生將無限制入戶深圳，農(nóng)業(yè)戶籍人員引進(jìn)的限制被取消，單位申辦和個人申辦條件等同。這一改革，被業(yè)內(nèi)人士猜想為對限購的變相松動。
據(jù)2010年9月底深圳出臺的樓市限購政策，深圳戶籍居民限購兩套住房，非深圳戶籍人口有一年以上納稅證明和繳納社保證明限購一套。深圳在2011年曾宣布，“十二五”期間深圳戶籍人口將從260萬增加到400萬。非深圳戶籍人口的增加，將擴(kuò)大深圳的住房需求。
世聯(lián)地產(chǎn)華南首席分析師曹取認(rèn)為，深圳此次引進(jìn)人才新政并不意味著“微調(diào)”，“深圳的經(jīng)濟(jì)可能是最不依賴房地產(chǎn)的。”曹取對本報記者表示，深圳的房地產(chǎn)收入占總財政稅收比例不大，政府沒有必要來“救市”。深圳本身自住型購房人群較多，引進(jìn)來的這一批人不可能一兩年內(nèi)就有實力去買房。這一政策對樓市不會有什么影響。
雖然解讀不同，但地方微調(diào)的嘗試一直未停。2011年11月始，北京、杭州、成都等地實施土地出讓條件松綁，北京、武漢、上海對普通住房的價格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，合肥、南京、常州等地則放寬了公積金，調(diào)高了家庭貸款額度和個人貸款額度。
多方隔空博弈
據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，一季度GDP同比增8.1%，增幅5個季度連降，實體經(jīng)濟(jì)在面對復(fù)雜嚴(yán)峻的國際環(huán)境和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運行出現(xiàn)的新情況新問題下有所萎縮。
易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析，房地產(chǎn)拖了經(jīng)濟(jì)后腿，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅，比去年同期大幅回落10.6個百分點，全國商品房銷售面積同比下降13.6%。“一邊是要防止經(jīng)濟(jì)顯著下滑，一邊是"決不讓房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)"。”楊紅旭說，調(diào)控左右為難。
中南財經(jīng)政法大學(xué)社會發(fā)展研究中心主任喬新生認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場已成為許多地方政府的支柱產(chǎn)業(yè)，在抑制房地產(chǎn)市場價格上漲的過程中，必須找到替代性的財政解決方案。
中央的態(tài)度也很堅決。
國務(wù)院總理溫家寶屢次表示，房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)未回歸合理價位。住建部、國土部也明確表示，地方政府不應(yīng)試圖調(diào)整中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，當(dāng)前依然要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松。
世聯(lián)地產(chǎn)2012第一季度報告稱，雖然調(diào)控基調(diào)堅決不放松，但政策已經(jīng)出現(xiàn)了技術(shù)性校正，支持合理的住房需求，首套房貸款利率優(yōu)惠也是在此前提下得以實現(xiàn)。首套房貸款利率優(yōu)惠重現(xiàn)，刺激了剛性需求，帶動了成交量回升。
存貨高企房價仍將回調(diào)
樓市走向充滿爭議。
相對1月份和2月份的冷清，3月份以來的各地樓市出現(xiàn)了“小陽春”。北京中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司研究中心總監(jiān)回建強(qiáng)撰文表示，3月份小陽春首先受信貸因素影響，目前大部分商業(yè)銀行開始執(zhí)行首套房貸8.5折利率政策。這對樓市是明顯利好，極大提升了剛需投資者的購房意愿和能力。其次是需求因素以及季節(jié)因素，拉動成交量的上升。
保利地產(chǎn)董事總經(jīng)理朱銘新認(rèn)為，成交上揚(yáng)的態(tài)勢預(yù)計二季度還將持續(xù)，而信貸保持適度寬松也是可期待的。不過他也強(qiáng)調(diào)，調(diào)控在兩三年內(nèi)都會繼續(xù)存在，今年如果地方有微調(diào)，那么每一次微調(diào)對房企來說都是一次銷售窗口期，應(yīng)抓緊機(jī)會銷售去化。
世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部分析師吳志輝認(rèn)為，接下來的樓市趨勢是量漲價跌，市場將進(jìn)入正向背離的階段，預(yù)計成交量已經(jīng)見底，價格下跌空間不大。
洲聯(lián)集團(tuán)五合智庫有關(guān)人士則認(rèn)為，樓市堅冰遠(yuǎn)未消融，一季度房屋銷售面積同比下降13.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資卻增長了23.5%，新開工面積也沒減少。“需求被限制了，但供給方似乎仍認(rèn)為這是個單向的對賭協(xié)議。”
中投證券分析師李少明也指出，從施工銷售比數(shù)據(jù)來看，未來房地產(chǎn)行業(yè)庫存壓力仍很大。庫存、資金壓力下開發(fā)商以價換量將持續(xù)；3月銷售均價同比、環(huán)比均下滑，預(yù)計未來將持續(xù)，調(diào)控效果將繼續(xù)顯現(xiàn)。