上海市長(zhǎng)韓正在4月16日召開(kāi)的市政府工作會(huì)議上表示，上海將繼續(xù)堅(jiān)決貫徹落實(shí)好中央有關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度不減、政策不變，確保全年穩(wěn)中有降目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
對(duì)市場(chǎng)而言，上海政府此番表態(tài)并不陌生。在2012年上海兩會(huì)，韓正就在《政府工作報(bào)告》中表示，堅(jiān)持把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益放在首位，加快改變速度型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式、減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和投資拉動(dòng)的依賴。
“目前上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展遭遇了瓶頸，與此同時(shí)下決心減少對(duì)于房地產(chǎn)的依賴，不管怎么做，阻礙還是不小。”上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部副主任陳則明認(rèn)為。
據(jù)4月16日上海統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資471.81億元，比去年同期僅增長(zhǎng)0.7%，但因這一比例占上海全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的52.1%，也就意味著，占上海固定資產(chǎn)投資一半以上的房地產(chǎn)業(yè)，其數(shù)據(jù)直接關(guān)系上海投資這輛馬車?yán)瓌?dòng)的速度。
中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心(CRRC)4月數(shù)據(jù)也同步顯示，一季度，上海土地出讓金比去年同期縮水近八成。
真金白銀的流失之時(shí)，考驗(yàn)著上海財(cái)政收入是否可保證這輪調(diào)控的可持續(xù)性。
土地財(cái)政流失
4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)。70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格總體上繼續(xù)呈下降態(tài)勢(shì)。
3月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降的城市有38個(gè)，比2月份增加了11個(gè)，是自2011年9月個(gè)別城市再次出現(xiàn)價(jià)格同比下降以來(lái)，下降城市個(gè)數(shù)最多的月份。
上海統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，一季度，上海商品房新開(kāi)工面積783.28萬(wàn)平方米，下降19.8%。其中商品住宅新開(kāi)工面積508.95萬(wàn)平方米，下降24.8%。而在銷售上，上海商品房銷售面積316.47萬(wàn)平方米，下降14.8%。
值得一提的是，上海新建商品住房?jī)r(jià)格自去年10月首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)后，已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下降?
房地產(chǎn)的不景氣，直接影響到地方政府的土地財(cái)政，上海政府的腰包也在不斷縮減。
中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年一季度上海經(jīng)營(yíng)性土地出讓金共計(jì)68.19億元，同比去年一季度減少79.9%，環(huán)比去年四季度減少78.7%。其中，其住宅用地成交31.11億元，商業(yè)用地成交28.22億元，保障房用地成交8.85億元。
據(jù)悉，2011年上海經(jīng)營(yíng)性土地出讓金約1183億元，今年一季度成交金額僅相當(dāng)于去年全年的5.76%。
記者從上海國(guó)土資源管理局獲得的數(shù)據(jù)顯示，
2012年年度供地計(jì)劃中，原定供應(yīng)住房1000公頃，按照已出讓的18幅土地的面積計(jì)算，一季度僅完成計(jì)劃的11.7%。
業(yè)界人士認(rèn)為，按目前的房地產(chǎn)資金鏈情況，上海即便在余下的四個(gè)季度加速推地，也不見(jiàn)得會(huì)有多大的漲幅空間。
中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心人士認(rèn)為，一季度上海共推出18宗地塊，無(wú)論是地塊的數(shù)量還是體量較往年都有大幅減少，這對(duì)土地出讓金的縮減產(chǎn)生了直接影響。此外，開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，底價(jià)成交的情況已成為常事，并在短期內(nèi)難以改變。
“去年房地產(chǎn)雖然遭遇了深度調(diào)控，但是地產(chǎn)商前年的收入還不錯(cuò)，還可以在去年購(gòu)地，所以上海去年土地出讓金也超過(guò)了千億，總體上還算不錯(cuò)。”中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示。
“但是去年和今年一季度樓市交易數(shù)據(jù)一再下滑，尤其今年以來(lái)資金鏈越發(fā)繃緊，對(duì)于地方政府而言，今年土地財(cái)政的收縮壓力會(huì)更大。”薛建雄認(rèn)為。
尋更多的投資驅(qū)動(dòng)
2012年對(duì)于上海而言，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并不盡如人意。
本報(bào)從統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)獲悉，2011年全國(guó)一季度規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)14.4%，就地區(qū)而言，一季度上海規(guī)模以上工業(yè)增速在3.8%，比去年的12.6%大為下降，代替2011年工業(yè)和經(jīng)濟(jì)增速最低的北京，為全國(guó)墊底。
工業(yè)下滑之時(shí)，上海社會(huì)固定資產(chǎn)投資也在下滑，上海統(tǒng)計(jì)局4月16日數(shù)據(jù)顯示，一季度上海全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為906.29億元，同比下降2.8%。而占投資額一半以上的房地產(chǎn)領(lǐng)域，由于受到樓市調(diào)控的影響，增幅的明顯下滑拖慢了上海的投資驅(qū)動(dòng)。
三大投資領(lǐng)域中，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資125.90億元，下降28%；工業(yè)投資219.91億元，增長(zhǎng)6.3%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資471.81億元，增長(zhǎng)0.7%，增幅明顯下降。
在外貿(mào)的發(fā)展上，上海目前面臨的局面也不盡樂(lè)觀。上海統(tǒng)計(jì)局4月16日數(shù)據(jù)顯示：3月，上海市實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總額386.46億美元，比去年同月下降0.9%。其中，出口173.07億美元，下降6.2%，是今年以來(lái)單月同比首次下降。
這些數(shù)據(jù)令上海的房產(chǎn)調(diào)控面臨嚴(yán)峻形勢(shì)。
上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部副主任陳則明對(duì)記者表示：“A股上市公司中，房產(chǎn)有上百家，全國(guó)做房地產(chǎn)的公司估計(jì)上萬(wàn)家，房地產(chǎn)衍生出的行業(yè)、建筑、家電、裝修、鋼鐵等等，其數(shù)據(jù)的下滑直接能帶動(dòng)整體數(shù)據(jù)的下滑，上海作為一座城市也是如此，房地產(chǎn)不僅僅是一個(gè)行業(yè)那么簡(jiǎn)單。”
而目前上海市政府可做的，就是在房地產(chǎn)行業(yè)之外，尋找更多的投資驅(qū)動(dòng)。
“所以這是現(xiàn)在迪士尼項(xiàng)目、上海世博園新規(guī)劃、大虹橋建設(shè)一直在加碼的原因之一。”陳則明稱，加速保障房的建設(shè)與配售也是相應(yīng)的應(yīng)對(duì)舉措。
陳則明認(rèn)為，高層所謂減少對(duì)房地產(chǎn)的依賴，應(yīng)該指的是增量上減少，而不是基數(shù)上減少，否則就“傷身”了。