一個(gè)行業(yè)公開(kāi)的秘密正被揭開(kāi)。
自從2011年2月北京市實(shí)行房產(chǎn)限購(gòu)政策以來(lái)，所謂通過(guò)花錢就可以辦理購(gòu)房資格的舞弊通道就有傳聞，而隨著中央有關(guān)部門和北京市住建委的摸底調(diào)查，這個(gè)舞弊問(wèn)題漸漸浮出水面，并將被嚴(yán)辦。
一位接近北京市住建委的人士透露，北京住建委正在全面盤查、整頓購(gòu)房資格舞弊的問(wèn)題。半個(gè)多月前，“北京住建委某部門相關(guān)負(fù)責(zé)人被雙規(guī)。”紀(jì)委監(jiān)察部門就此順藤摸瓜摸底部分樓盤購(gòu)房資質(zhì)造假的情況。
上述接近北京市住建委的人士透露，“一查了不得，購(gòu)房資格作假規(guī)避限購(gòu)令的情況十分普遍。”而在購(gòu)房資格作假的背后是一連串的利益鏈。
“牽扯到住建委、開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)銷售中介以及專門偽造購(gòu)房資格的人，非常復(fù)雜。”
藍(lán)德咨詢總裁宋延慶介紹，“北京并非是個(gè)例，其它實(shí)施限購(gòu)的城市也普遍存在。”堵“并非是解決市場(chǎng)購(gòu)房資質(zhì)造假的根本途徑”，限購(gòu)政策是違背市場(chǎng)規(guī)律的，這就決定了其必然有尋租空間，解決此問(wèn)題的關(guān)鍵不在于堵，而是疏，即放開(kāi)限購(gòu)政策。
風(fēng)向已變
4月8日前后，某中介公司通州梨園店接到了總公司通知：對(duì)外一律不得承諾可以辦理購(gòu)房資格，具體政策“五一”以后說(shuō)明。
這家門店的一位總監(jiān)職位的男士對(duì)記者稱，此前都是可以辦理的，但是最近收到了消息，北京市住建委開(kāi)始徹查購(gòu)房資格舞弊的問(wèn)題，上面讓“收手”。
這位男士說(shuō)，這次北京住建委是動(dòng)真格的，將通州、朝陽(yáng)等地區(qū)負(fù)責(zé)房屋購(gòu)房資格審核的人都進(jìn)行了對(duì)調(diào)，以進(jìn)行檢查，對(duì)實(shí)行限購(gòu)政策以后的交易卷宗都進(jìn)行調(diào)查，查出來(lái)舞弊的，將追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任。
二手中介公司對(duì)于辦理北京購(gòu)房資格證事情變得謹(jǐn)慎，而新盤開(kāi)發(fā)商方面的情況亦然。
上述接近北京市住建委的人士透露，北京住建委已內(nèi)部要求北京各個(gè)樓盤以及開(kāi)發(fā)商先自查，再抽查，對(duì)于存在購(gòu)房資格作假的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商需要提交相關(guān)資料，解釋說(shuō)明。后續(xù)的責(zé)任追究和處罰機(jī)制也非常關(guān)鍵，“鑒于購(gòu)房資質(zhì)作假牽扯面太廣，已形成購(gòu)房的合同已經(jīng)備案，無(wú)法退回，預(yù)計(jì)后續(xù)的處理只能是"抹平"。”
通州是此次北京住建委盤查購(gòu)房資格作假的重災(zāi)區(qū)。
“紀(jì)委監(jiān)察部門在北京抽查了部分樓盤，其中，被抽查的通州幾個(gè)樓盤當(dāng)中，假購(gòu)房資格占比將近一半，某樓盤甚至高達(dá)三分之二。”上述接近北京市住建委的人士透露，此次摸底調(diào)查北京房屋限購(gòu)政策執(zhí)行問(wèn)題的不僅是北京市住建委，還有來(lái)自中央層面的部委。
記者獲悉，K2地產(chǎn)集團(tuán)在通州開(kāi)發(fā)的“K2·百合灣”項(xiàng)目是上述來(lái)自中央層面部委摸底抽查的樓盤之一。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月份，K2·百合灣單月銷售156套，位列通州樓盤銷售排行榜第一位。
4月10日，記者來(lái)到“K2·百合灣”的售樓處調(diào)查時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)訪客很多，絲毫沒(méi)有異象。
記者以購(gòu)房者的身份詢問(wèn)沒(méi)有購(gòu)房資質(zhì)能否買房時(shí)，該樓盤的置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，“2011年底還可以，現(xiàn)在辦起來(lái)比較麻煩。”
不過(guò)，在記者明確買房意向，該銷售員改口稱，“如果確定要房的話，先繳納定金，可以幫忙問(wèn)問(wèn)，但能不能辦成還不一定。”
記者又先后以購(gòu)房者身份走訪了“華業(yè)東方玫瑰”、“億城西山公館”、“京貿(mào)國(guó)際城”等數(shù)個(gè)北京新盤在售項(xiàng)目，均得到了可以辦理購(gòu)房資格的說(shuō)法，只是開(kāi)發(fā)商銷售人員異口同聲表示：“當(dāng)下辦不了，需要等幾天”。
上述“K2·百合灣”的銷售人員表示，目前北京辦理購(gòu)房資格證風(fēng)向已經(jīng)變了，上面查得嚴(yán)，辦理公司也不能保證最后都能過(guò)。
每年至少4000萬(wàn)
根據(jù)北京市2011年2月17日發(fā)布的房屋限購(gòu)政策，非北京戶籍人士需要具備在北京連續(xù)5年繳納社保或納稅記錄的證明。因此，戶籍、居住證、5年的社保證明或納稅證明，是決定購(gòu)房者資格的關(guān)鍵。
“所謂上有政策，下有對(duì)策，民間已發(fā)揮其智慧，全部破解，”上述中介公司通州梨園店人士介紹，“無(wú)論是本市居民想買兩套以上的住房，或者沒(méi)有購(gòu)房資質(zhì)的外地人在北京市區(qū)購(gòu)買房產(chǎn)，均沒(méi)有問(wèn)題。”
一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房資格審查需要走如下程序；提交資料-錄入-審核-網(wǎng)簽-過(guò)戶。
首先，購(gòu)房者需要向開(kāi)發(fā)商或者中介機(jī)構(gòu)提高客戶資料，其中包括家庭身份證、結(jié)婚照、戶籍證明以及具備購(gòu)房資格的居住證、社保證明等；然后，開(kāi)發(fā)商或者中介機(jī)構(gòu)再審核后，把客戶的資料錄入北京市住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)中去，經(jīng)過(guò)5個(gè)工作日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)簽系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)審核、篩選，不符合購(gòu)房資質(zhì)的將無(wú)法完成網(wǎng)簽，符合條件將完成網(wǎng)簽。
上述中介人士解釋，限制購(gòu)房者的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是審核，也是辦理購(gòu)房資質(zhì)的公司突破點(diǎn)。
如果是本市居民已擁有兩套房產(chǎn)，被“限購(gòu)”，在網(wǎng)簽時(shí)，可以基于系統(tǒng)的漏洞，通過(guò)系統(tǒng)運(yùn)行以及和相關(guān)責(zé)任人達(dá)成協(xié)議，自動(dòng)屏蔽掉“兩套房”的信息，達(dá)成網(wǎng)簽。
而針對(duì)被限購(gòu)的外地購(gòu)房人群，上述人士進(jìn)一步表示，“解決辦法就比較多樣了。”比較常見(jiàn)的是補(bǔ)交5年的社保證明或納稅，如果一點(diǎn)北京社保證明和納稅資料基礎(chǔ)都沒(méi)有的，上述中介人士介紹，“可以辦理工作居住證，或者是通過(guò)社保證嫁接的方式購(gòu)買。”
所謂的社保證明嫁接，上述人士解釋稱，“沒(méi)有購(gòu)房資格人借助其他有關(guān)人士符合條件的社保證明，完成網(wǎng)簽之后，再改回來(lái)。”
“目前的市場(chǎng)價(jià)是3萬(wàn)-10萬(wàn)不等，除非購(gòu)房者自己內(nèi)部能找到關(guān)系，可以拿下1.5萬(wàn)。”上述中介人士稱，“其中決定價(jià)錢的因素有很多，比如樓盤的區(qū)位，是否是一手房等。”
通過(guò)熟人介紹，記者找到了一家宣稱可以辦理北京購(gòu)房資格的辦理公司。該公司一位負(fù)責(zé)人介紹，“我們的業(yè)務(wù)遍布北京各個(gè)區(qū)，每個(gè)月大概都能幫4-5個(gè)人解決購(gòu)房資質(zhì)的問(wèn)題。”
“只要你選定樓盤，和我們聯(lián)系，交完定金，一手房網(wǎng)簽和二手房過(guò)戶的問(wèn)題就不用擔(dān)心，我們?nèi)珯?quán)包了，”上述辦理公司負(fù)責(zé)人補(bǔ)充說(shuō)，“二手房涉及過(guò)戶的問(wèn)題，價(jià)錢較一手房高2萬(wàn)左右，各個(gè)樓盤的位置不同，價(jià)錢也不一樣，其中，最高是朝陽(yáng)區(qū)，大概是8萬(wàn)；昌平、大興等地區(qū)購(gòu)房資質(zhì)的辦理價(jià)錢便宜些，5萬(wàn)就可以了。”
“一般來(lái)說(shuō)，只要和辦理購(gòu)房資質(zhì)的公司達(dá)成協(xié)議，確定辦理，并且簽訂相關(guān)合同，過(guò)網(wǎng)簽或者過(guò)戶就直接歸他們負(fù)責(zé)了，快則幾天，最晚兩周內(nèi)就能辦完，”上述中介人士也提醒購(gòu)房者，“為了減少購(gòu)房者的憂慮，可以選擇在購(gòu)房成功的當(dāng)天付款，不過(guò)，較辦資質(zhì)之前，要貴1萬(wàn)左右。”
按照每辦理一個(gè)購(gòu)房資格市場(chǎng)均價(jià)3萬(wàn)元計(jì)算，宋延慶粗略估算，北京房屋交易市場(chǎng)上，每年辦理這種購(gòu)房資格的錢約4000萬(wàn)元。
“去年，北京新建商品住宅成交近6萬(wàn)套，即使其中通過(guò)購(gòu)房資質(zhì)造假辦理只有1000套，按照市場(chǎng)均價(jià)3萬(wàn)計(jì)算，也有3000萬(wàn)，再加上二手房過(guò)戶的情況，保守估計(jì)有4000萬(wàn)的規(guī)模。”宋延慶如是說(shuō)。
徹查舞弊
北京住建委新聞處一位有關(guān)人士電話中表示，中央有關(guān)部門下來(lái)北京查購(gòu)房資格的問(wèn)題，主要是為了摸底情況，為下一步工作做準(zhǔn)備。
雖然中央有關(guān)部門還沒(méi)有給出任何處理說(shuō)法，而北京市住建委已經(jīng)開(kāi)始組織全面檢查工作。對(duì)于查出來(lái)的舞弊問(wèn)題，將絕不姑息。
宋延慶認(rèn)為，限購(gòu)政策是行政手段，必然存在尋租空間，僅僅依靠紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)構(gòu)無(wú)法完全杜絕限購(gòu)令背后的尋租空間。
而針對(duì)北京住建委對(duì)購(gòu)房資格作假的審查，上述北京住建委新聞處有關(guān)人士稱，“北京自實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)，盤查整頓購(gòu)房資格審查就屬于建委常規(guī)性監(jiān)察的一部分，也是保證限購(gòu)令執(zhí)行效力的重要手段。”
而一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商銷售負(fù)責(zé)人透露，“一個(gè)購(gòu)房資格賣3萬(wàn)，要分成四半，自己掙一萬(wàn)，打關(guān)系一萬(wàn)，銷售員和各樓盤的銷售經(jīng)理1萬(wàn)。”
上述開(kāi)發(fā)商銷售負(fù)責(zé)人直言，“各個(gè)區(qū)都是有內(nèi)部標(biāo)價(jià)的，價(jià)錢也不盡相同，因此，購(gòu)房資格證的辦理費(fèi)用也不盡相同。”上述人士介紹，“其中，朝陽(yáng)區(qū)最貴，可能高達(dá)8萬(wàn)，昌平、大興等郊區(qū)等較為便宜。”
按照上述分成機(jī)制來(lái)算的話，大部分辦理購(gòu)房資格的錢都被中介公司賺取，而流入建委部門直接辦事人員的不到三分之一。
按照初步的方案，以輪換調(diào)動(dòng)的方式來(lái)規(guī)避建委系統(tǒng)可能存在的腐敗問(wèn)題，“比如說(shuō)朝陽(yáng)區(qū)建委分管人員和通州區(qū)對(duì)調(diào)，分別管彼此的網(wǎng)簽協(xié)議，由此規(guī)避行政執(zhí)行層面可能存在的腐敗問(wèn)題。”
偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉介紹，“購(gòu)房者有無(wú)購(gòu)房資質(zhì)，主要依靠北京住建委房地產(chǎn)交易網(wǎng)管系統(tǒng)，系統(tǒng)在核查購(gòu)房資質(zhì)時(shí)無(wú)法確保百分之百審核，的確存在一些盲點(diǎn)，不過(guò)整體來(lái)看，執(zhí)行層面還是不錯(cuò)的。”
而在宋延慶看來(lái)，上述政策均不能解決市場(chǎng)上普遍存在的購(gòu)房資格審查的問(wèn)題。解決上述問(wèn)題的關(guān)鍵，在于疏，“如果一味的堵，購(gòu)房資質(zhì)的辦理的價(jià)錢會(huì)越炒越高，而疏的最佳途徑就是為限購(gòu)令松綁，讓房地產(chǎn)交易按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行。
值得注意的是，有媒體報(bào)道稱，《北京市人口管理辦法》年內(nèi)或出臺(tái)（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），據(jù)胡景暉介紹，新《辦法》將暫住證改為工作居住證。《辦法》并非是限購(gòu)令松綁，只是基于北京市人口流動(dòng)情況的制定，不過(guò)，在實(shí)際操作上，的確會(huì)給樓市增加新的房票。
而北京市住建委主任楊斌日前在做客城市廣播訪談的時(shí)候說(shuō)，限購(gòu)政策對(duì)于降低房?jī)r(jià)和抑制投資性購(gòu)房需求效果明顯，北京市房?jī)r(jià)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降。
又有消息稱，北京市住建委正在研究，準(zhǔn)備將限購(gòu)政策作為北京市基本住房制度的重要組成部分，寫入北京“十二五”住房發(fā)展規(guī)劃等文件當(dāng)中。