|
 |
|
4月3日，中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心常務(wù)副理事長鄭立新(左)、長江商學(xué)院副院長劉勁在辯論會(huì)上(拼版照片)。
當(dāng)日，博鰲亞洲論壇舉行電視辯論，嘉賓們圍繞“2012中國房地產(chǎn)大變革”這一議題展開討論。記者
金良快 攝 |
日前在海南博鰲落幕的博鰲亞洲論壇2012年年會(huì)上，樓市再次成為與會(huì)嘉賓關(guān)注的焦點(diǎn)議題。與會(huì)人士認(rèn)為，隨著開發(fā)商降價(jià)促銷和首套房貸利率松動(dòng)，壓抑已久的剛性需求開始釋放，部分城市出現(xiàn)樓市回暖跡象，但在“房價(jià)調(diào)整到位”方面，市場和政府的認(rèn)知差距尚遠(yuǎn)。
樓市現(xiàn)回暖跡象
兩會(huì)期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥明確表示，近期不會(huì)再出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。開發(fā)商和購房者的心理均發(fā)生微妙變化，壓抑兩年的剛性需求也開始逐步釋放。
與會(huì)嘉賓、諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者菲爾普斯認(rèn)為，中國政府采取一系列調(diào)控政策防止投資者過快炒高樓價(jià)，是為了糾正房價(jià)結(jié)構(gòu)性的過高增長。與會(huì)嘉賓、SOHO中國董事長潘石屹說，去年限購政策出臺(tái)后，從去年9月開始全國樓市成交量“懸崖式”下跌。
中國指數(shù)研究院報(bào)告顯示，3月19日至3月25日，被監(jiān)測的40個(gè)城市中，18個(gè)城市樓市周均成交量同比下降，其他城市同比均出現(xiàn)不同程度的增長。北京市住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，3月北京新建住宅簽約8085套，剔除保障房后成交量為6655套，環(huán)比2月上漲46.6%，新建商品房均價(jià)已連續(xù)3個(gè)月在2萬元以下。
但中央政府繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖的姿態(tài)讓開發(fā)商不敢樂觀，繼續(xù)以價(jià)換量、堅(jiān)持開發(fā)剛性需求成為開發(fā)商的共識(shí)。佳兆業(yè)集團(tuán)總監(jiān)周素萍說，目前潛在購房者仍受樓市調(diào)控大環(huán)境影響，整個(gè)行業(yè)仍然在“過冬”，“我們?cè)诨ㄐ乃纪诰騽傂瑁瑢⒅?jǐn)慎投資，審慎進(jìn)入，把注意力放在有潛力的二三四線城市。”
恒大地產(chǎn)華北區(qū)銷售總監(jiān)周密說，未來房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高增速不現(xiàn)實(shí)，投資策略將以穩(wěn)健經(jīng)營為主，保持合理銷售量，以面積較小的中端住宅為主，堅(jiān)持開發(fā)二三線城市的剛性需求。
房價(jià)仍有下調(diào)空間
博鰲亞洲論壇與會(huì)房地產(chǎn)商和專家一致認(rèn)為，目前房價(jià)仍有15%至20%的下調(diào)空間。與會(huì)嘉賓、首創(chuàng)置業(yè)有限公司董事長劉曉光在論壇上說，不同城市房價(jià)下調(diào)空間不同，一線城市房價(jià)確實(shí)虛高，但部分二三線城市房價(jià)還有上漲空間。
一組有關(guān)“庫存”的最新數(shù)據(jù)顯示，2012中國500強(qiáng)房企的庫存已達(dá)到近5萬億元。上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告預(yù)計(jì)，2011年全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況一路由“偏緊”趨向“緊張”，今年第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張的問題將會(huì)惡化，可能接近甚至低于2008年水平。
劉曉光則預(yù)測：“預(yù)計(jì)3到8月份將是房企最困難的時(shí)期，8月份之后有望趨于平穩(wěn)。”
“2011年的調(diào)控已經(jīng)促進(jìn)房價(jià)在合理回歸過程中。”中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌則認(rèn)為，目前大多數(shù)中小城市房價(jià)基本合理，“遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位”是上漲過快的一線城市，但北京、上海等一線城市的房價(jià)要回歸到普通人能夠購買的程度很困難，回歸的時(shí)間可能更長。
部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為目前已經(jīng)處于“市場底部”，張宏偉說，目前樓市成交量逐步回暖，房價(jià)降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎(chǔ)環(huán)境并不存在，房價(jià)持續(xù)下跌的動(dòng)力正在逐步消失。當(dāng)前房企的降價(jià)行為已經(jīng)接近“市場底”，但今年有可能一直處于這個(gè)階段性的“市場底”。
與會(huì)嘉賓、成都大學(xué)副校長張其佐認(rèn)為，“房價(jià)合理回歸”需要盡快解決房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)量化的不確定性問題，提高調(diào)控政策的可操作性。張其佐認(rèn)為，一方面房價(jià)與居民的收入相適應(yīng)，另一方面房價(jià)要與開發(fā)商合理的利潤率相匹配。“我國目前房價(jià)收入比高達(dá)約8.5：1，已大大超過國際房價(jià)收入比6：1的警戒線，我國城鎮(zhèn)住房價(jià)格大大超過了居民的購買力，此外目前我國房地產(chǎn)平均毛利率過高，控制在10%-15%之間為宜。”
避免反彈“蠶食”調(diào)控成果
在此輪限購、限價(jià)等房地產(chǎn)調(diào)控作用下，當(dāng)前房地產(chǎn)市場投資投機(jī)性購房需求得到有效遏制，多數(shù)城市房價(jià)呈現(xiàn)松動(dòng)下降的趨勢，調(diào)控結(jié)果不斷顯現(xiàn)。博鰲亞洲論壇與會(huì)嘉賓認(rèn)為，要用房地產(chǎn)長期制度改革建設(shè)取代直接行政干預(yù)的手段，跳出“越調(diào)越高”和“報(bào)復(fù)性反彈”的怪圈，避免房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈蠶食調(diào)控成果。
“2012年是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折年。”與會(huì)嘉賓、soho中國董事長潘石屹認(rèn)為，開發(fā)商“有錢就能圈地，蓋房就能掙錢”的開發(fā)模式已結(jié)束。政府應(yīng)該轉(zhuǎn)而用稅收政策、貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，通過增加土地供應(yīng)等市場配置資源手段穩(wěn)定樓市。
房產(chǎn)稅被普遍認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控的長期有效手段。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康建議，“十二五”期間，中國主要一線城市最好能先后跟進(jìn)開展房產(chǎn)稅征收。他認(rèn)為，房產(chǎn)稅的目的并不是唯一地為了打壓房價(jià)，實(shí)質(zhì)是以房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅形成規(guī)范的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿，形成多種正面效應(yīng)，包括對(duì)地方政府職能轉(zhuǎn)變的合理激勵(lì)，以及在配套改革中解決地方政府對(duì)土地財(cái)政的過度依賴。
賈康認(rèn)為，雙軌統(tǒng)籌是解決目前房價(jià)過高的大框架，“政策軌”上的保障房供給是政府要牽頭做好的“托底”事項(xiàng)。對(duì)于商品房價(jià)，政府不應(yīng)再用行政手段一味強(qiáng)力干預(yù)。“市場軌”上政府應(yīng)該主要管規(guī)劃、管規(guī)則、管收稅——收稅不光是交易環(huán)節(jié)收稅，而且應(yīng)該在保有環(huán)節(jié)的高端征稅。
“目前房地產(chǎn)調(diào)控效果仍是短期的，短期化的問題在于需求調(diào)控往往壓抑下一階段供給，反而會(huì)給以后房價(jià)帶來上漲壓力。”張其佐說，調(diào)控政策頻繁多變，也會(huì)帶來市場劇烈波動(dòng)，從而會(huì)影響正常的投資和消費(fèi)。今后房地產(chǎn)調(diào)控的方向在于堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，同時(shí)盡快擺脫調(diào)控“短期化”傾向，靠市場配置資源來加快商品住房建設(shè)，同時(shí)要靠政府干預(yù)解決好保障房建設(shè)，達(dá)到穩(wěn)定供需，避免房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)“過冷過熱或大起大落”。
中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心常務(wù)副理事長鄭新立說：“限購是在特殊情況下采取的特殊措施，隨著房價(jià)回歸正常，應(yīng)盡量發(fā)揮市場配置的調(diào)節(jié)作用，在市場化政策沒有出臺(tái)前，不能退出現(xiàn)有調(diào)控政策。”