隨著大型房地產(chǎn)上市公司年報(bào)的陸續(xù)出爐，房地產(chǎn)企業(yè)資金面緊張的現(xiàn)實(shí)再次被凸顯。高額的負(fù)債率、龐大的庫(kù)存、嚴(yán)重分化的業(yè)績(jī)水平，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)面的整體回調(diào)使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金和銷售壓力。
雖然一季度信貸政策出現(xiàn)了明顯的寬松趨勢(shì)，但在中央三令五申強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的背景下，想要走出困境、回籠資金，房地產(chǎn)企業(yè)似乎只有“降價(jià)促銷”一條路可走。
庫(kù)存巨大房企經(jīng)營(yíng)仍處困境
根據(jù)近期陸續(xù)公布的上市房企2011年年報(bào)，雖然大型標(biāo)桿房企依舊在調(diào)控最嚴(yán)厲的一年當(dāng)中取得了較高的營(yíng)業(yè)收入，但業(yè)績(jī)分化的趨勢(shì)已十分明顯。部分房企的銷售業(yè)績(jī)環(huán)比出現(xiàn)了大幅度的下滑，與此同時(shí)，越來(lái)越大的庫(kù)存壓力也成為房企未來(lái)發(fā)展的巨大隱患。
來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，已公布年報(bào)的48家A股上市房企2011年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入合計(jì)2233.95億元，同比增長(zhǎng)26.4%；營(yíng)業(yè)成本1286.34億元，同比增長(zhǎng)22.2%；A股房企的整體營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率有所提升。
不過(guò)與此同時(shí)，各房企的存貨消化周期也在大幅延長(zhǎng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，48家A股上市房企2011年末的存貨合計(jì)高達(dá)5906.74億元，同比增長(zhǎng)45.8%，以去年的開(kāi)發(fā)和銷售進(jìn)度計(jì)算，48家房企目前存貨的消化周期達(dá)4.6年。而在2010年末，這些房企整體存貨的消化周期為3.84年。這意味著，2011年末A股房企的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)同比足足延長(zhǎng)了9個(gè)多月。
“雖然在3月份部分城市成交量開(kāi)始復(fù)蘇，但是相比2011年依然處于平均水平，繼續(xù)回暖的可能性不大。”中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，在樓市火爆時(shí)期積累下的存量目前依舊是壓在大部分房企心頭的一塊巨石。
融資負(fù)債資金壓力不減反增
巨大的庫(kù)存壓力意味著資金回籠速度的減慢，這對(duì)極度依靠資金快速運(yùn)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)而言無(wú)疑是巨大的枷鎖。一季度以來(lái)，包括中國(guó)海外、碧桂園、招商地產(chǎn)、雅居樂(lè)、合景泰富、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等多家上市公司宣布了自己在A股和H股的融資計(jì)劃。
與此同時(shí)，從今年信托發(fā)行情況來(lái)看，頭兩個(gè)月房地產(chǎn)信托出現(xiàn)井噴。根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，目前在售的集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品仍有98款。1至2年期的信托產(chǎn)品中，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品預(yù)期回報(bào)率仍然最高。分析人士認(rèn)為，這表明不少房企短期資金非常匱乏。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，一季度多家大型房企密集融資，體現(xiàn)出房企在2012年對(duì)于資金的需求仍然有較大的規(guī)模。同時(shí)，也表明2011年房企資金回籠的情況與預(yù)期有一定差距，并且在今年繼續(xù)調(diào)控的大形勢(shì)下，房企也不免對(duì)今年的資金回籠形勢(shì)產(chǎn)生擔(dān)憂。
然而，在房企紛紛啟動(dòng)新的融資計(jì)劃，到處“找錢(qián)”的同時(shí)，越來(lái)越高的負(fù)債率也成為房企資金鏈面臨的新壓力。逐漸到期的房地產(chǎn)信托、銀行信貸，都成為房企必須面對(duì)和解決的資金難題。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年萬(wàn)科、招商、首開(kāi)、世茂四家標(biāo)桿房企的總負(fù)債，較上年同比上漲41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。已經(jīng)背負(fù)了較高負(fù)債的房企，再進(jìn)行大規(guī)模的融資，未來(lái)償債負(fù)擔(dān)加重的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑進(jìn)一步增加。
促銷升級(jí)以價(jià)換量漸成趨勢(shì)
事實(shí)上，由庫(kù)存引發(fā)的回款壓力只不過(guò)是影響房企資金狀況的因素之一。除此之外，宏觀經(jīng)濟(jì)增速的回落、信貸的收緊、房企資金來(lái)源結(jié)構(gòu)的不斷變化、房地產(chǎn)投資的持續(xù)回落都影響著或反映出房企“錢(qián)緊”的狀況。
根據(jù)2012年1到2月份的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源14151億元，同比增長(zhǎng)16.2%，增速比2011年全年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中，自籌資金5995億元，同比增長(zhǎng)43.3%，在本年資金來(lái)源中占42.3%，比2011年全年提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭預(yù)計(jì)，2012年一季度，自籌資金將繼續(xù)保持較高增速，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中的比重將進(jìn)一步提高。“綜合多項(xiàng)指標(biāo)走勢(shì)，預(yù)計(jì)2012年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況可能接近或者低于2008年全年水平。在外部融資環(huán)境難以顯著改善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)降價(jià)促銷回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑。”楊紅旭說(shuō)。
市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)也在印證著分析人士的預(yù)測(cè)。一季度開(kāi)始，多家大型房企紛紛加大了降價(jià)促銷的力度。從1月起，保利地產(chǎn)對(duì)其40個(gè)城市中的近100個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了大規(guī)模的降價(jià)促銷；2月中旬開(kāi)始，恒大地產(chǎn)在廣東省內(nèi)的8個(gè)項(xiàng)目推出了“10億元大優(yōu)惠”活動(dòng)；招商地產(chǎn)對(duì)其14個(gè)城市中的22個(gè)項(xiàng)目也推出了不同程度的打折優(yōu)惠活動(dòng)。除此之外，萬(wàn)科、富麗、華潤(rùn)等大型房企也在一季度推出了自己的優(yōu)惠促銷計(jì)劃。
張大偉表示，標(biāo)桿房企全國(guó)促銷的升級(jí)無(wú)疑具有極強(qiáng)的示范意義，要想盡快擺脫巨大的資金壓力，以價(jià)換量已經(jīng)是不可避免的趨勢(shì)。